Nos últimos anos temos sido agraciados com um conjunto alargado de políticas públicas na habitação. Pouco ou nada melhorou. Já era tempo de se entender que a acessibilidade na habitação não se atinge por decreto.

Recentemente, a Exma Sra. Secretária de Estado da Habitação, Marina Gonçalves, deu uma entrevista a um importante jornal de economia e finanças, procurando relatar um pouco do estado do segmento residencial em Portugal e das políticas públicas para o setor. À semelhança da sua antecessora, não lhes retiro vontade em querer mudar algo. Mas competência, parece-me faltar, e muito! Diz a Sra. Secretária de Estado “Não sei como tornar mais atrativa a renda acessível”. De facto, o que faltará a um programa que concede benefícios fiscais? Não é isso que move sempre qualquer investidor, principalmente no imobiliário?

O que é o Programa de Arrendamento Acessível?

Criado no âmbito de um conjunto mais alargado de políticas públicas na habitação, e convertido em lei através do Decreto-Lei n.º 68/2019, o Programa de Arrendamento Acessível pretende «contribuir para dar resposta às necessidades habitacionais das famílias cujo nível de rendimento não lhes permite aceder no mercado a uma habitação adequada às suas necessidades», pode ler-se no site do programa.

Na prática, pretende atingir senhorios privados que aceitem colocar casas no mercado de arrendamento a um valor de renda abaixo da referência de mercado, tendo como contrapartida um benefício fiscal. A renda deverá ter como limite 80% desse valor de referência que é atribuído pelo INE. O benefício fiscal consubstancia-se numa isenção de tributação sobre os rendimentos prediais.

Então porque é que o programa não está a funcionar?

Há várias razões que podem ser apontadas. Desde logo, opinião pessoal, pura desconfiança. Há muito que os senhorios desconfiam do papel do Estado no arrendamento residencial. E essa desconfiança afasta inevitavelmente o setor privado deste (e de outros) programa.

Acresce o facto da base do programa assentar num pressuposto de rendas abaixo de um referencial. Teoricamente até se poderia aceitar tal pressuposto. Mas na prática não funciona porque esse referencial pouco espelha a realidade do mercado.

Feitas as contas, poucos senhorios beneficiarão desta troca de rendas mais baixas vs. poupança fiscal. Para muitos, ainda será mais benéfico (e mais seguro) manter rendas de mercado e pagar a totalidade do imposto.

Logo, se apenas uma pequena franja do mercado está disposta a aderir ao programa, então pouco efeito terá no objetivo de redução de rendas no mercado.

A falácia do benefício fiscal

É mais que sabido que uma das motivações de qualquer investidor imobiliário é a obtenção de um benefício fiscal. Porquê? É que um pouco por todo o mundo, o imobiliário é um ativo altamente regulado, intervencionado e taxado.

Vai disto e perante a possibilidade de se pagar menos impostos, qualquer investidor vai atrás.

Naturalmente, a Sra. Secretária de Estado pergunta-se: “Como é que eu consigo tornar mais atrativo um programa que dá isenção fiscal? Dá uma isenção total de rendimentos prediais? Não o consigo tornar mais atrativo”.

O benefício fiscal per si acaba por ser uma falácia. Num mercado onde o controlo do Estado no arrendamento residencial tem sido enorme, não basta um mero benefício fiscal para mudar essa perceção. É necessário haver confiança da parte dos agentes e uma garantia de previsibilidade de longo prazo nas políticas implementadas, algo que nunca houve em Portugal.

Acresce o facto do ativo imobiliário ser ainda fortemente taxado na sua construção, compra, propriedade e venda. A fiscalidade sobre o rendimento predial é apenas uma pequena parte.

Perante o risco, o privado irá descurar essa possibilidade de benefício fiscal e manter-se-à a praticar rendas de mercado.

O senhorio como dínamo do mercado

É já secular a visão do Estado Português que um senhorio tem de ser o dínamo do mercado residencial e o garante da estabilidade e acessibilidade na habitação. Não tem, como é óbvio. Só tem de o ser para quem, ano após ano, legislatura após legislatura, nos tem vindo a governar.

O Estado tem falhado redondamente no seu papel de regulador e estabilizador do mercado imobiliário, concretamente no segmento residencial. O senhorio é olhado como um verdadeiro capitalista. Qualquer proprietário de casas arrendadas (ou para arrendamento) é uma pessoa rica, abastada e que, para mais, não tem direito a tal. Apenas tem a obrigação de providenciar stock ao mercado, a preços baixos e tendo sempre de pagar cada vez mais impostos.

Afinal, quem está errado sou eu. Porque de facto os senhorios são realmente o dínamo do mercado pela quantidade de impostos que pagam e sem os quais muitas Câmaras deste País dificilmente aguentariam os seus níveis de gastos.

Então como se resolve a questão da acessibilidade?

Antes de mais, é necessário distinguir o conceito de “acessibilidade na habitação” de “habitação acessível”. A primeira atinge-se através de um conjunto alargado de medidas que potenciem o aumento da oferta (pública e privada) no mercado. Já a segunda atinge-se através da disponibilização de um parque público habitacional.

Na verdade, até agora, nem uma coisa nem outra têm sido feitas.

O mercado precisa que o Estado oriente políticas que gerem confiança e previsibilidade a longo prazo no arrendamento para que os privados adiram. Caso contrário, estes continuarão a olhar para o negócio da construção / compra e venda em detrimento da construção / compra para arrendamento. A rentabilidade da primeira opção afigura-se mais elevada e atrativa que a segunda.

Só com um aumento substancial da oferta é que se conseguirá atingir o propósito da “acessibilidade na habitação”.

Para terminar, é bom lembrar as palavras da Exma. Sra. Vereadora da Habitação da Câmara Municipal de Lisboa, Paula Marques: “Temos de retirar a habitação da lógica de mercado”. Está certo. Depois admiram-se que o mercado não adira a programa públicos.

Bons negócios (imobiliários)!