A Despromoção da Importância da Avaliação no Sector Imobiliário


Por João Garcia Barreto

O sector imobiliário nacional atravessa, indubitavelmente, uma fase de declínio, não apresentando grandes resultados positivos, muito por consequência da crise do subprime. Desta forma, a conjuntura económica actual caracteriza-se, nomeadamente, por fracos indicadores económicos (desemprego, inflação, PIB…) que se traduzem, em termos gerais, numa contracção na concessão de empréstimos por parte dos bancos portugueses, denotando-se, assim, uma ausência de investimento imobiliário em todos os segmentos.

Face ao exposto, o mercado de imóveis de uso habitacional (o mais relevante) distingue-se, nas zonas urbanas e destinadas às classes baixa e média, pela relação entre a forte oferta e a fraca procura, apresentando um ténue dinamismo. No entanto, o potencial interessado na aquisição e/ou alienação de imóveis no referido segmento não depreendeu, ainda, que o mercado imobiliário não apresenta as mesmas características que tinha em tempos áureos já passados…

O potencial vendedor esquece-se que o valor do imóvel que pretende alienar não contempla o valor do crédito multi-opções (móveis, televisor, automóvel…) que outrora contraiu ou outra qualquer margem desusada. Por outra via, o potencial comprador diz, na gíria, que “a culpa é do banco” e esquece-se, face à necessidade de financiamento para viabilizar a aquisição mencionada, que as instituições financeiras apresentam, actualmente, dificuldades de liquidez, não sendo capaz de oferecer condições interessantes nos empréstimos. Adicionalmente, pretendem ainda garantias por parte das pessoas que procuram crédito para aquisição de habitação.

Relativamente a outros segmentos de mercado (industrial e comercial), a situação actual é praticamente semelhante, desdenhando-se, por outras razões, a questão sobre o crédito multi-opções por parte do vendedor.

O clima exposto gera, na prática da avaliação imobiliária, uma forte desconfiança por parte dos agentes imobiliários (por falta de formação académica) e dos principais interessados na aquisição e/ou alienação de imóveis, os quais apresentam inúmeras reclamações/reapreciações junto das instituições financeiras. A situação referida é, inexoravelmente, algo recorrente na prática da avaliação imobiliária. Actualmente, qualquer perito avaliador encontra-se, infelizmente, sujeito a actos ofensivos e agressivos por parte dos agentes imobiliários e, por vezes, dos próprios potenciais interessados na aquisição/alienação, os quais não conseguem contornar a conjuntura económica actual, a consequente desaceleração do mercado onde operam e, sobretudo, as condições de empréstimo (LTV) oferecidas pelas inúmeras entidades financeiras.

Infelizmente, a prática do avaliador é, em todas as situações, considerada como “bestial” no acto da visita, sendo, após resultado da avaliação, desvalorizada e colocada em dúvida por parte dos agentes imobiliários e dos potenciais interessados na aquisição/alienação. As referidas situações deturpam, assim, a realidade do mercado imobiliário, despromovendo e inutilizando a competência dos avaliadores imobiliários que não possuem qualquer objectivo em prejudicar o negócio dos intervenientes mencionados.


João Garcia Barreto é licenciado em Finanças pelo ISCTE/IUL e detém um Mestrado Executivo em Gestão e Finanças Imobiliárias pelo ISCTE Business School. Actualmente exerce funções de Perito Avaliador e consultor de investimentos imobiliários e colaborador para a área de Internacionalização na LUSO-ROUX CONSULTORES, S.A.
17 comentários

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17 Comentários

  • Gonçalo Nascimento Rodrigues
    21 de Março, 2011, 12:37

    João,

    Apetece dizer que os avaliadores deitaram-se na cama que fizeram! Durante anos, andaram a "inflaccionar" avaliações de CH e agora puxam-nas para baixo, pelo mesmíssimo motivo.

    Queriam o quê? O mercado que temos é e foi feito pelos avaliadores, pelos bancos e pelos fundos.

    É tempo de se criar uma verdadeira e real classe de avaliadores imobiliários, isentos e independentes, com forte fiscalização sobre a sua actividade e como requisitos elevados em termos de formação. Só assim esta classe voltará a ganhar (algum) respeito.

    Abraço,

    Gonçalo

    RESPONDER
  • Liliana
    21 de Março, 2011, 16:43

    Boa tarde,

    Infelizmente, concordo inteiramente consigo, Gonçalo. Durante muitos anos, os avaliadores tiveram um comportamento muito pouco ético. Hoje, o mercado está mais exigente, e é bom que assim se mantenha!!

    Cumprimentos,
    Liliana Montenegro

    RESPONDER
  • José Covas
    22 de Março, 2011, 12:39

    Meus Caros,

    Concordo, todavia essa classe de avaliadores que mencionas Gonçalo já existe como sabes. Infelizmente o mercado continua a não os valorizar e a entender as avaliações como uma obrigação e não com a importância que devem ter. Só nessa altura as coisas poderão mudar. O trabalho de rigor e qualidade existe!

    RESPONDER
  • Gonçalo Nascimento Rodrigues
    22 de Março, 2011, 12:41

    Zé,

    Não tenho dúvidas nenhumas que existem (muito) bons avaliadores! A questão é que a maioria não o são e foi o mercado quem os fez assim, a pagar honorários baixos por muitos trabalhos que não são (ou não deviam ser) simples, a esmagar margens no CH e tudo o mais…

    E como estes são a maioria, o mercado tende a olhar para todos da mesma forma.

    Mas acredito que a minoria, neste caso, irá prevalecer!

    RESPONDER
  • sonia
    22 de Março, 2011, 13:40

    Estou inteiramente de acordo consigo Gonçalo.
    Foi a classe da velha guarda de avaliadores e gestores de conta que criaram esta situação.
    Mas alerto que ainda existem avaliadores e alguns promotores muito optimistas que ainda não tiveram a noção da realidade do mercado imobiliário e o belo comercial que só pensa na sua margem de promoção.
    Na minha humilde opinião existe sim falta de know de muitos avaliadores pois qualquer um pode ser desde que seja Engº ou Arqº . e muitos nem formação nem informação têm sobre o LTV dos banco do Acordo Basileia entre outros factores A culpa não é toda dos avaliadores mas sim da rede montada à volta , os bancos por exemplo quanto é que cobram ao cliente pela avaliação €€€€€€ quanto pagam à empresa avaliadora €€€ e a empresa quanto paga ao avaliador €, saliento que o grau de exigência dos relatório actualmente é muito alta face ao que se paga. Pois esta é uma atitude que desmotiva a classe de avaliadores mas atenção existem ainda muitos que primam pelo seu bom nome na praça e fazem um óptimo trabalho.
    Atitudes geram atitudes.

    RESPONDER

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