Avaliação Imobiliária: abordagens ou métodos?

Avaliação Imobiliária: abordagens ou métodos?

Este é um tema em que quem não pecou que atire a primeira pedra. De facto, todos os intervenientes na avaliação imobiliária, em alguma fase do seu percurso profissional, afirmaram que existem três métodos de avaliação de imóveis, a saber, o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.

Mas será mesmo assim? Serão métodos ou abordagens?

O que dizem as normas de avaliação?

Cingindo-nos às normas de avaliação, que é o que verdadeiramente interessa na avaliação imobiliária, quer as IVS (International Valuation Standards) quer as EVS (European Valuation Standards) referem a existência de três abordagens de avaliação: a abordagem de mercado, a abordagem do rendimento e a abordagem do custo.

Embora não exista uma definição formal e universalmente reconhecida de “abordagem de avaliação”, o termo pretende explicar a forma global como o trabalho de avaliação é realizada, de forma a determinar o valor de um imóvel.

O termo “método de avaliação” é geralmente usado para se referir a um procedimento ou a uma técnica particular. Debaixo do chapéu de cada uma das abordagens podemos ter vários métodos de avaliação.

A explicação de cada uma das abordagens é feita, por exemplo, na VPS 5- Valuation approaches and methods do Red Book (tradução da responsabilidade do autor):

A abordagem de mercado é baseada na comparação da informação disponível quanto ao preço do ativo em questão com a de outros ativos (ou passivos) semelhantes ou idênticos, comparando transações de mercado do mesmo tipo de ativo (ou passivo), ou de ativos ou passivos muito semelhantes, num determinado período de tempo.

A abordagem de rendimento é baseada na capitalização ou conversão de rendimentos correntes ou futuros (“cash flows”), que podem tomar variadas formas, de forma a produzir um único valor atual. Dentro das formas assumidas, tanto a capitalização de um rendimento convencional com base no mercado, como o desconto de uma determinada projeção de rendimento poderão ser ambos considerados apropriados, dependendo do tipo de ativo e se abordagem seria adotada por participantes de mercado.

A abordagem de custo baseia-se no princípio económico de que um comprador não pagará mais por um ativo que o custo para obter um ativo de igual utilidade, seja por compra ou construção.”

Como terão reparado, na definição de abordagem de rendimento identificamos a existência de dois métodos de avaliação!

A IVS 105 – Valuations Approaches and Methods detalha melhor os conceitos de métodos de avaliação sem antes deixar de chamar a atenção que os peritos avaliadores não são obrigados a usar mais de uma abordagem ou método para a avaliação de um ativo, particularmente quando o perito avaliador tem um alto grau de confiança na precisão e confiabilidade de um único método.

Os avaliadores devem, no entanto, considerar o uso de várias abordagens e métodos. Mais que uma abordagem ou método de avaliação deve ser considerado e pode ser usado para chegar a uma indicação de valor. Tal é necessário quando não há evidências ou factos observáveis suficientes para que um único método possa produzir uma conclusão segura.

A mesma norma alerta-nos para um outro facto que se verifica com frequência em relatórios de avaliação. Depois de obtidos os valores pelas duas ou mais abordagens de avaliação, os peritos avaliadores apresentam a média dos resultados obtidos, como conclusão do valor.

Quando mais de uma abordagem e método forem utilizados, a conclusão do valor com base nessas várias abordagens e métodos deve ser razoável e o processo de análise e reconciliação dos diferentes valores num único valor, sem média, deve ser escrito e explicado pelo avaliador no relatório.

Ainda no âmbito da determinação do valor, sempre que diferentes abordagens e métodos resultam em indicações de valor muito divergentes, um perito avaliador deve realizar procedimentos para perceber por que as indicações de valor diferem. Pressupostos iniciais iguais devem conduzir a indicações de valor semelhantes. Nestes casos, os avaliadores devem determinar se uma das abordagens ou métodos fornece uma indicação de valor melhor ou mais confiável.

Em jeito de conclusão, temos três abordagens de avaliação. Dentro de cada abordagem temos vários métodos!

Artigos Relacionados

Deixe um comentário

O seu endereço de email não será publicado. Campos obrigatórios assinalados com *

So, what's new?

08/04/2021
Loures com estratégia de habitação com investimento de 157 milhões de euros

A Câmara Municipal de Loures aprovou a Estratégia Local de Habitação para responder a mais de 3800 casos de carências habitacionais.

Ler mais »

08/04/2021
Oferta de arrendamento duplicou no primeiro trimestre

O valor das rendas diminuiu 9,4% em Portugal no primeiro trimestre de 2021, com o preço médio de arrendamento a situar-se nos 842 euros.

Ler mais »

08/04/2021
Espanha: Vendas de casas caem 3,7% em fevereiro

Ilhas Baleares, as Ilhas Canárias e a Comunidade Valenciana, comunidades autónomas mais turísticas, são as que registam os maiores declínios na atividade imobiliária espanhola.

Ler mais »

07/04/2021
Socicorreia investe mais 100 milhões e avança com “Dubai na Madeira”

O grupo imobiliário de Custódio Correia tem em fase de arranque mais uma série de projetos das marcas Século XXI e Varino, esta em parceria com a AFA, nas cidades de Lisboa, Funchal e Ponta Delgada.

Ler mais »

07/04/2021
Grupo Pestana oferece 45 milhões ao BCP para transformar Hotel na Madeira em habitação

O Hotel Madeira Palácio que está atualmente nas mãos do BCP está parado há 10 anos.

Ler mais »

07/04/2021
Lisboa aprova construção de 700 habitações com renda acessível

Foram aprovados três novos projetos para a construção de cerca de 1.000 habitações, 700 das quais integradas no Programa Renda Acessível da autarquia.

Ler mais »

06/04/2021
Valorização e dinamização económica do Barreiro cativa projetos imobiliários

O mercado residencial da margem sul do Tejo passou a ser uma alternativa muito apelativa para as famílias jovens que procuram casa para viver, nomeadamente os concelhos do Barreiro e Moita.

Ler mais »

06/04/2021
Os seis perfis de compradores de casas novas que surgiram com a pandemia

Em causa está um estudo realizado pela imobiliária espanhola Solvia, que conclui que a procura por casas novas é e será uma tendência.

Ler mais »

06/04/2021
Residência de estudantes será primeiro empreendimento de mega projeto em Almada

As obras da residência de estudantes com 333 estúdios devem arrancar já este verão e estar concluídas na segunda metade de 2023. Será o primeiro empreendimento do mega-projeto de 800 milhões Innovation District.

Ler mais »

Etiquetas

aguirre newman alavancagem alemanha alojamento local ana rita pereira angola arrendamento arrendamento com opção de compra aurare avaliação bancária avaliação de hoteis avaliações imobiliárias b. prime bad bank balcão nacional de arrendamento banco de portugal barómetro benefícios fiscais bernardo d'eça leal blogs bogotá bolha imobiliária bond yields brasil bruno lobo bruno silva built-to-rent. buy-to-let camara municipal de lisboa carlos gonçalves carlos leite de sousa casas Case Shiller CBD cbre century 21 china cmbs commercial real estate comprar casa comércio confidencial imobiliário construção consultoria consultoria imobiliária core coronavirus covid19 coworking credit default swaps crédito habitação crédito imobiliário crédito mal-parado cushman wakefield dação em pagamento distressed assets double dip dívida dívida pública ecs capital entrevistas equity escritórios espanha Estado estónia EUA euribor eurostat eventos facebook fernando vasco costa fiiah filipe almeida e silva financiamento finanças imobiliárias fiscalidade FMI francisco espregueira francisco silva carvalho francisco virgolino frança fundbox fundos de investimento fundos de reabilitação urbana fundos imobiliários fundos pensões global property guide golden visa Gonçalo Nascimento Rodrigues grécia habitação hipoteca holanda homeownership hotelaria hotéis imi imobiliário imobiliário do estado imobiliário portugal imobiliário turístico imposto de selo impostos imt imóveis banca industrial inprop fund inteligência artificial internet investimento investimento imobiliário ipd irlanda irs islândia itália japão jones lang lasalle jorge próspero dos santos josé carlos marques da silva joão abelha joão fonseca joão madeira de andrade joão nunes knight frank lei arrendamento lisboa logística low-cost ltv luanda luís francisco marketing massimo forte mediação imobiliária millennials NAMA nar NCREIF non-performing loans notícias nrau nuno ribeiro obama obrigações do tesouro oportunístico ordem dos avaliadores orey activos orey financial out of the box património pedro pereira nunes portais de imobiliários porto Portugal preços casas price earnings prime watch prime yield propriedade agricola propriedade rustica proptech pstm advogados reabilitação urbana real estate reit remax rendas residências 3ª idade residências estudantes retail parks reverse mortgage revista imobiliária ricardo da palma borges ricardo guimarães ricardo pereira rics risco Rui Alpalhão rui bexiga vale rui soares franco sale and leaseback sareb segunda habitação Sem categoria sigi spread taxa de actualização taxa interna de rentabilidade taxas de juro tendências turismo turismo residencial uk vpt wacc yield Ásia índices imobiliários

Out of the Box Social Media

Subscreva a nossa newsletter



    Recomendado

    Barómetro