Avaliação Imobiliária: abordagens ou métodos?

Em Avaliação Imobiliária
9 de Novembro, 2020
João Fonseca
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Este é um tema em que quem não pecou que atire a primeira pedra. De facto, todos os intervenientes na avaliação imobiliária, em alguma fase do seu percurso profissional, afirmaram que existem três métodos de avaliação de imóveis, a saber, o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.

Mas será mesmo assim? Serão métodos ou abordagens?

O que dizem as normas de avaliação?

Cingindo-nos às normas de avaliação, que é o que verdadeiramente interessa na avaliação imobiliária, quer as IVS (International Valuation Standards) quer as EVS (European Valuation Standards) referem a existência de três abordagens de avaliação: a abordagem de mercado, a abordagem do rendimento e a abordagem do custo.

Embora não exista uma definição formal e universalmente reconhecida de “abordagem de avaliação”, o termo pretende explicar a forma global como o trabalho de avaliação é realizada, de forma a determinar o valor de um imóvel.

O termo “método de avaliação” é geralmente usado para se referir a um procedimento ou a uma técnica particular. Debaixo do chapéu de cada uma das abordagens podemos ter vários métodos de avaliação.

A explicação de cada uma das abordagens é feita, por exemplo, na VPS 5- Valuation approaches and methods do Red Book (tradução da responsabilidade do autor):

A abordagem de mercado é baseada na comparação da informação disponível quanto ao preço do ativo em questão com a de outros ativos (ou passivos) semelhantes ou idênticos, comparando transações de mercado do mesmo tipo de ativo (ou passivo), ou de ativos ou passivos muito semelhantes, num determinado período de tempo.

A abordagem de rendimento é baseada na capitalização ou conversão de rendimentos correntes ou futuros (“cash flows”), que podem tomar variadas formas, de forma a produzir um único valor atual. Dentro das formas assumidas, tanto a capitalização de um rendimento convencional com base no mercado, como o desconto de uma determinada projeção de rendimento poderão ser ambos considerados apropriados, dependendo do tipo de ativo e se abordagem seria adotada por participantes de mercado.

A abordagem de custo baseia-se no princípio económico de que um comprador não pagará mais por um ativo que o custo para obter um ativo de igual utilidade, seja por compra ou construção.”

Como terão reparado, na definição de abordagem de rendimento identificamos a existência de dois métodos de avaliação!

A IVS 105 – Valuations Approaches and Methods detalha melhor os conceitos de métodos de avaliação sem antes deixar de chamar a atenção que os peritos avaliadores não são obrigados a usar mais de uma abordagem ou método para a avaliação de um ativo, particularmente quando o perito avaliador tem um alto grau de confiança na precisão e confiabilidade de um único método.

Os avaliadores devem, no entanto, considerar o uso de várias abordagens e métodos. Mais que uma abordagem ou método de avaliação deve ser considerado e pode ser usado para chegar a uma indicação de valor. Tal é necessário quando não há evidências ou factos observáveis suficientes para que um único método possa produzir uma conclusão segura.

A mesma norma alerta-nos para um outro facto que se verifica com frequência em relatórios de avaliação. Depois de obtidos os valores pelas duas ou mais abordagens de avaliação, os peritos avaliadores apresentam a média dos resultados obtidos, como conclusão do valor.

Quando mais de uma abordagem e método forem utilizados, a conclusão do valor com base nessas várias abordagens e métodos deve ser razoável e o processo de análise e reconciliação dos diferentes valores num único valor, sem média, deve ser escrito e explicado pelo avaliador no relatório.

Ainda no âmbito da determinação do valor, sempre que diferentes abordagens e métodos resultam em indicações de valor muito divergentes, um perito avaliador deve realizar procedimentos para perceber por que as indicações de valor diferem. Pressupostos iniciais iguais devem conduzir a indicações de valor semelhantes. Nestes casos, os avaliadores devem determinar se uma das abordagens ou métodos fornece uma indicação de valor melhor ou mais confiável.

Em jeito de conclusão, temos três abordagens de avaliação. Dentro de cada abordagem temos vários métodos!

João Fonseca

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