Entrega da casa paga dívida?

Por estes últimos dias, temos sido bombardeados com a notícia da decisão de um Tribunal, em Portalegre, que deliberou que a entrega da casa ao Banco é suficiente para pagar a dívida. Vamos à história, resumida, do que eu entendi:

Um casal comprou uma casa por € 117.500,00, tendo para tal contraído um crédito com mútuo de hipoteca pelo mesmo valor. A esse valor, acresceu ainda o montante de € 3.550,00, sobre o qual foi constituída hipoteca sobre o bem imóvel. Passados uns tempos, o casal divorciou-se e pretendeu resolver a questão da dívida, dívida essa que totalizava já € 129.521,52. A entidade credora, não havendo mais bens no património do casal, deliberou a venda do imóvel, tendo estabelecido como método de venda a recepção de propostas em carta fechada, com preço mínimo de 70% do valor inicial da avaliação do imóvel que foi de € 117.500,00, igual ao valor da escritura. A única proposta recebida foi de € 82.250,00 e da parte da própria entidade credora. Esta exigiu, então, o valor adicional em dívida de € 47.271,52 (na realidade foi um pouco menos dado que o valor que a entidade credora alegou como devedor era ligeiramente inferior). O Tribunal deliberou que a dívida ficaria saldada com a entrega da casa.

Esta é a história que nos contam que não é inteiramente verdade. É o problema de hoje em dia, de se querer vender ilusões às pessoas com grandes títulos nos jornais. Mas é preciso que as pessoas não se deixem enganar. Vamos por partes:

A dívida não ficou saldada com a entrega da casa. Apesar dos jornais e das televisões o dizerem repetidamente, isto não é verdade e consta da decisão do Tribunal;

– Aquilo que o Tribunal deliberou foi que a entidade credora como que “agiu em causa própria” ao adquirir a casa pelo valor mínimo do procedimento de venda. Tendo considerado este acto como injusto ou mesmo abusivo, o Tribunal deliberou que o montante de € 117.500,00, correspondente à avaliação do imóvel, estaria saldado;

Não está saldada a dívida remanascente de aproximadamente € 12.500,00. Este valor, os anteriores mutuários terão de pagar ao Banco, disso não haja dúvida. Aquilo que o Tribunal julgou como improcedente foi a pretensão do Banco em ver pagos mais de € 47 mil, mas há um remanescente de € 12.500 que têm de ser liquidados.

Pessoalmente, concordo esta decisão específica do Tribunal, discordo em absoluto com todo o procedimento. Por princípio, acho que não deve ser possível entregar uma casa ao Banco e ver a dívida liquidada. Neste caso específico, o Tribunal também não concordou. Julgo que seria perigoso e injusto. Quem correu o risco de investimento foi o mutuário, não o Banco. Logo, quem deve correr o risco de valorização ou desvalorização do activo, deve ser o mutuário. Se entretanto a casa se desvalorizou mais do que o valor entretanto amortizado de dívida, quem deve perder é o mutuário. Há uma clara perda de equity mas somente do equity, não da dívida.

O que não posso concordar neste caso específico é com o procedimento da venda, e por isso acho que o Tribunal decidiu bem. A entidade credora é parte interessada no processo, logo não deveria sequer poder fazer qualquer oferta sobre o imóvel. Vejam bem: o Banco, neste caso, reclama a dívida, estabelece o procedimento de venda, e faz a oferta mínima. “Controlando” o processo, é natural que não apareçam mais interessados, sendo que a probabilidade de comprar a casa pelo preço mínimo é enorme. Arriscaria a dizer que há aqui um enriquecimento ilícito do Banco!

Afinal, o que está errado no processo? Fundamentalmente, o valor do imóvel. O montante de € 117.500,00, pelo que pude compreender, é o valor da escritura e da avaliação à data da escritura. Não é o valor actual e também não é um preço de mercado. Julgo que o mais correcto teria sido as partes – Banco e mutuário – pedirem avaliações externas a peritos avaliadores independentes para se determinar o potencial valor de mercado do imóvel e o valor de liquidação forçada. Em alternativa, que fosse o Tribunal a pedi-lo. Assim, teríamos o valor mínimo de licitação ou de oferta (correspondente ao valor de liquidação forçada) e o potencial valor de mercado da casa.

Adicionalmente, o processo de venda. Seria mais justo se a casa fosse colocada num leilão onde há mais procura e maior probabilidade de aparecem mais ofertas, para além da mínima. Aí, sim, se poderá ver qual o preço que o mercado está disposto a pagar.

No final, caso não hajam ofertas para o imóvel, deve o Banco ficar com ele pelo valor da avaliação actual, não histórica. Assim, sim, seria mais justo. No fundo, o Tribunal acabou por deliberar isso mesmo mas “obrigou” o Banco a encaixar a desvalorização do activo dado que a avaliação não é actual e com isso não concordo.

Abriu-se um precedente? Julgo que sim. E perigoso porque pode permitir a muitos mutuários verem-se livres de dívidas actualmente superiores ao valor de mercado do imóvel. A culpa disso é dos Bancos? É claro que não!

Bons negócios (imobiliários)!

Nota: Importa apenas focar um aspecto final. A casa, quando comprada e financiada, foi com um LTV superior a 100%. Imprudência do Banco, total irresponsabilidade dos mutuários. Andamos anos a financiar pessoas recolhendo imóveis como garantias. Esquecemos que as pessoas podem deixar de pagar e os imóveis deixar de valer. Todos somos culpados, não apenas uns. E não apenas os Bancos.
12 comentários

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12 Comentários

  • Avatar
    Goncalo Nascimento Rodrigues
    30 de Abril, 2012, 14:36

    Votem no nosso barómetro, aqui no blog ou na nossa página do facebook. Vejamos o que os nossos leitores pensam sobre esta matéria.

    RESPONDER
  • Avatar
    Anónimo
    1 de Maio, 2012, 10:51

    Na minha opinião os bancos são protegidos pela lei quando quem precisa de ser protegido são os mais fracos, ou seja, os clientes. Se um banco aceita um imóvel como garantia para um determinado empréstimo então é porque entende que em caso de incumprimento, esse imóvel salda a divída. É claro que o imóvel pode desvalorizar mas é aí que entra o risco que o banco
    tem que assumir e que já está implicito na taxa de juro cobrada. Em condições normais qualquer negócio tem risco! Caso contrário o risco fica todo do lado do cliente que paga parte das prestações, fica sem a casa e ainda fica a dever dinheiro ao banco!
    Quando os bancos calculam a taxa de juro com base na LTV não estão já a entrar com o risco da operação? Então mas para que é que serve isso se quando as coisas correm mal todos têm que entregar os imóveis e ainda pagar o remanescente?

    Nelson Ferreira

    RESPONDER
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    Goncalo Nascimento Rodrigues
    1 de Maio, 2012, 11:02

    Caro Nelson,

    O banco cobra um spread por emprestar o dinheiro, que não é grátis! Se o dinheiro fosse grátis e o risco todo do banco, nesse caso seriam desnecessários os empréstimos. Bastaria que os bancos comprassem as casas e as arrendassem, correndo assim, eles, o risco.

    Este é um ponto que realço desde sempre. Quem compra uma casa, com ou sem financiamento, está a investir, não a consumir. Sendo investidor, corre risco, neste caso, risco de valor residual. Risco do activo se valorizar ou desvalorizar.

    Pergunto: se a casa valorizar, pode o banco vendê-la e ficar com a diferença? Na sua perspectiva, sim.

    Se, alias, fosse esse o entendimento generalizado, então em todos os países ditos desenvolvidos, tal aconteceria. Mesmo em Espanha, onde já existe legislação em vigor, tal só é possível em determinados casos, não é, de todo, generalizado.

    O que eu acho piada é que quando tudo corre bem, os bancos têm dinheiro e as pessoas consomem a crédito desenfreadamente. Quando tudo começa a correr mal, os bancos é que têm a culpa. Quem pediu emprestado, gastou e não pode pagar, é um coitado. E no meio disto tudo, quem poupou e foi cuidadoso, é normalmente visto como ladrão por ter mais que os outros!

    Santa paciência…

    RESPONDER
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    Dionysos
    2 de Maio, 2012, 14:13

    Bom comentário e boa resposta. Gostei bastante do resumo da notícia, até porque contém informação relevante que foi totalmente desprezada pelos media. Lamentável, esse facto.

    Quanto à questão central, quem é o detentor do risco e da responsabilidade sobre créditos imobiliários e potenciais desvalorizações, aí devo dizer o óbvio: a resposta é, sempre, casuística. Varia de caso para caso. E porquê? Nem todos os bancos cometeram o erro de conceder crédito a 100 por cento do valor muitas vezes inflacionado dos imóveis, mas aqueles que cometeram esse erro devem sofrer as consequências, solidariamente com os particulares que embarcaram no canto da sereia do crédito fácil.

    O argumento apresentado na resposta ao anterior comentário "se a casa valorizar, pode o banco vendê-la e ficar com a diferença?" não é aplicável porque o proprietário do imóvel não é o banco, mas sim quem contraiu o empréstimo.

    Gostaria de uma resposta a uma questão mais singela: quando uma empresa colapsa e entra em processo de falência, os credores podem contar apenas e só com o património da empresa. Quando uma família entra em falência, o património não basta, mantendo-se a dívida sobre os rendimentos futuros até pagamento integral da dívida. A justiça não é tratar de modo diferente o que é igual. Nem sequer afirmo que a situação das empresas deva ser aplicado à situação das famílias. O que gostaria era de ver os accionistas de empresas que praticam falências, verdadeiras e/ou fraudulentas, com o peso das dívidas até ao fim dos dias. Famílias falidas não passeiam ferraris na marginal de Oeiras-Cascais, mas empresários alegadamente falidos fazem-no com impunidade, mesmo nas barbas dos credores, por vezes também eles falidos por falta dos respectivos pagamentos.

    Em suma, assuntos complexos… Os tribunais têm muito a fazer.

    Cumprimentos

    RESPONDER
  • Avatar
    Goncalo Nascimento Rodrigues
    2 de Maio, 2012, 14:19

    Caro Dionysos,

    Obrigado pelo comentário.

    Não sou jurista nem fiscalista, portanto não conseguirei responder com exactidão à pergunta feita.

    Naturalmente, é muito diferente um caso de uma família/particular, de uma empresa. Quanto a esta, dependerá desde logo do tipo de empresa (limitada, SA?), da responsabilidade dos sócios/accionistas e do tipo de garantias prestadas (podendo ser só garantias hipotecárias, mas também eventualmente penhores de quotas, acções, até mesmo avais pessoais, etc.).

    Quanto ao resto, se como diz "o proprietário do imóvel não é o banco, mas sim quem contraiu o empréstimo", então deve ser ele a correr o risco. Colocar excepções a avaliações eventualmente mal feitas ou LTV's elevados, é "abrir uma caixa de pandora"! Que regras colocar? Que excepções?

    Complicado…

    RESPONDER

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24/07/2020
Rendas recuam 4% no semestre apesar de oferta ter crescido mais de 50%

A oferta de apartamentos para arrendamento em Portugal aumentou 56% no primeiro semestre, mas o valor médio das rendas apenas recuou 4%. No distrito do Porto as rendas baixaram 14% e em Lisboa a quebra foi de cerca de 13%.

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24/07/2020
SIGI: Ores entrou em bolsa há um mês mas ações não negociaram

Olimpo Real Estate Portugal (Ores Portugal) é a primeira Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) a nascer em Portugal.

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24/07/2020
Preço das casas em Portugal sobe 3,7% no primeiro semestre

Apesar da pandemia, os preços médios das casas vendidas em Portugal subiram 3,7% na primeira metade do ano em termos de valores por metro quadrado. Já o valor médio das casas vendidas registou um crescimento de 4,7%.

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22/07/2020
Famílias congelam juros da casa durante cada vez mais tempo

Nos contratos de créditos à habitação a taxa fixa celebrados no ano passado, o prazo médio foi de 25 anos, um acréscimo de mais de dois anos e meio face ao verificado no ano anterior.

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22/07/2020
Segurança Social investiu 7 milhões em fundo para reabilitar imóveis que ainda não fez nenhuma obra

Objetivo é colocar imóveis devolutos no mercado com rendas acessíveis, mas nada aconteceu 4 anos após a criação do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado.

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22/07/2020
Rendas descem 6,9%, a maior quebra desde 2010

No segundo trimestre deste ano, os valores de renda contratados em Lisboa desceram 6,9% face ao trimestre anterior e 8,7% face a igual período do ano passado.

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21/07/2020
Investimento imobiliário comercial supera os 1,6 mil milhões no primeiro semestre

No total, a imobiliária dá conta de 20 transações. O segmento do retalho foi o impulsionador.

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21/07/2020
Em Junho foram investidos 7.632,3 milhões de euros por fundos imobiliários

Em Junho, o montante investido nos fundos de investimento imobiliário ficou praticamente inalterado em 7.632,3 milhões de euros, já o valor sob gestão atingiu 10.434,7 milhões de euros, menos 8,1 milhões (0,08%) do que em Maio.

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21/07/2020
Procura por casas com terraço aumenta 24% nos últimos 3 meses

A imobiliária JLL revelou hoje que teve um aumento de 24% nas vendas e arrendamentos de casas com terraço, nos últimos três meses, e que há mais preocupação com espaços exteriores e de trabalho, devido ao “grande confinamento”.

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20/07/2020
Edifícios licenciados aumentam 4,1% e concluídos sobem 11,6% em 2019

Projetos licenciados para construção nova continuaram a ser dominantes, representando 70,2% do total de licenciamentos.

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20/07/2020
Depois de Berlim, Catalunha vai congelar preços das rendas em 60 cidades

Depois de Berlim, também a Catalunha vai pôr travões aos preços praticados no mercado de arrendamento.

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19/07/2020
Imobiliário. Preços em Oeiras quase ao nível de Lisboa

Concelho tem o terceiro metro quadrado mais caro do país, depois de Lisboa e Cascais.

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17/07/2020
Mercado de escritórios: junho mantém efeito da pandemia em Lisboa, mas desagrava no Porto

Os efeitos da Covid-19 continuam a sentir-se no mercado imobiliário português, mas de forma diferente, consoante os segmentos e as regiões do país.

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20/07/2020
Renegociações de empréstimos da casa sobem mais de 25% num ano – o Banco de Portugal explica porquê

Mudar spread, tipo de taxa de juro ou prazo dos contratos entre principais motivos para portugueses renegociarem créditos à habitação com os bancos, segundo o regulador.

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20/07/2020
Pandemia com pouco impacto no imobiliário. Preços subiram 8%, diz a Century 21

A imobiliária teve um primeiro semestre praticamente semelhante ao do ano passado. A pandemia impactou, mas não muito. E os preços médios de venda até subiram 8%.

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17/07/2020
Pandemia com pouco impacto no imobiliário. Preços subiram 8%, diz a Century 21

A imobiliária teve um primeiro semestre praticamente semelhante ao do ano passado. A pandemia impactou, mas não muito. E os preços médios de venda até subiram 8%.

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16/07/2020
Taxa fixa ganha importância nos novos créditos à habitação

Apesar de a taxa fixa ter ganho mais peso nas novas contratações, no ano passado, a taxa variável continua a dominar no crédito à habitação.

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14/07/2020
Banca aperta concessão de crédito ao imobiliário e construção devido à pandemia

No crédito à habitação, bancos aumentam a restritividade no rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia.

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14/07/2020
Estão a vender-se mais casas e mais caras em Portugal

O efeito da pandemia no imobiliário ainda se faz sentir mas o mercado da habitação está a inverter e a evidenciar uma tendência de recuperação

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13/07/2020
Preço das casas sobe, mas descelera subida

Em junho, face ao homólogo, o crescimento é de 13,4% para o conjunto de Portugal Continental

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13/07/2020
Investidores com perfil especulativo posicionam-se para adquirir imóveis e carteiras de hotelaria

A nota é dada pela consultora imobiliária B. Prime, no âmbito da divulgação da nova edição do estudo de mercado Prime Watch.

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12/07/2020
Imobiliário. Rendas devem baixar com novas casas no mercado

O sector desvaloriza a polémica sobre o artigo de Fernando Medina e já admite descida das rendas

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12/07/2020
Preços das casas atingem recorde antes da pandemia. E no seu concelho?

O valor mediano das casas vendidas em Portugal no primeiro trimestre deste ano fixou-se em 1.117 euros por metro quadrado, o mais elevado desde que esta série estatística foi iniciada, no início de 2016.

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11/07/2020
Dono da Zara passa Merlin e torna-se o maior investidor imobiliário comercial de Espanha

A carteira de imóveis de Amancio Ortega voltou a crescer fortemente em 2019. O fundador da Zara ultrapassou 15.000 milhões de euros em ativos imobiliários reunidos sob a égide do Grupo Pontegadea.

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10/07/2020
A expansão do Millennium Hotels Real Estate confirma o interesse de investimento no setor hoteleiro espanhol

Após o aumento de capital, a Millenium Hotels Real Estate estará entre as dez maiores Socimi de Espanha.

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10/07/2020
Funchal é o 12º município com o valor mais elevado na habitação

A habitação chegou aos 1.621 euros por metro quadrado no Funchal, numa lista liderada por Lisboa que atinge os 3.333 euros por metro quadrado.

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10/07/2020
Imovirtual. Rendas cresceram 10% em junho face ao mês anterior

Lisboa, Porto e Setúbal são os distritos mais caros para arrendar, segundo o barómetro mensal do portal imobiliário

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10/07/2020
Imobiliário foi o sector mais activo no mercado de transacções em Portugal no 1º semestre

O imobiliário foi o sector mais ativo deste primeiro semestre no mercado de transacções em Portugal, com 51 transações e um aumento de 28% em termos homólogos, revela a TTR – Transactional Track Record.

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10/07/2020
TC declara inconstitucional lei do direito de preferência dos inquilinos

O Tribunal Constitucional declarou inconstitucional a lei que garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários na transmissão das habitações, um pedido de fiscalização sucessiva que tinha sido feito pelo CDS-PP e PSD em outubro de 2018.

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10/07/2020
Imobiliário de luxo no Algarve atrai compradores portugueses e mais novos

A imobiliária Engel & Völkers diz que são cada vez mais os portugueses a investir em imóveis de luxo no Algarve e acredita que o mercado neste segmento premium vai recuperar rapidamente.

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10/07/2020
Preços das casas em Lisboa chegam a ser cinco vezes acima do país

Nas freguesias da Misericórdia e de Santo António, o preço das casas ultrapassou os 5 mil euros, um valor que fica quase cinco vezes acima da mediana nacional.

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10/07/2020
Preços das casas estavam a acelerar no interior do país

Beira Baixa, Médio Tejo e Alentejo foram as regiões do país onde se registaram as maiores subidas de preços de venda das casas no primeiro trimestre deste ano, em relação ao final de 2019.

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09/07/2020
Habitação. Rendas caem em Lisboa pela primeira vez em seis anos

Esta é a primeira vez, desde 2013, que se regista uma quebra trimestral homóloga nas rendas habitacionais da maior cidade portuguesa

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08/07/2020
Venda de casas recupera com Lisboa no centro das atenções

O preço médio de venda da habitação na freguesia de Campo de Ourique atingiu os 4.394€/m2 em maio, superando o valor médio das transações registadas no total da capital.

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08/07/2020
Novo Banco perdeu quase 330 milhões de euros em venda de ativos imobiliários

Os indícios de conflito de interesse e de eventuais decisões ruinosas no Novo Banco deram origem a uma queixa reportada à ESMA, Autoridade Europeia de Mercados e Títulos

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08/07/2020
Portugal é o país da UE onde o preço das casas mais subiu no primeiro trimestre

O preço das casas subiu 5% na Zona Euro face ao mesmo período do ano passado, de acordo com o Eurostat, Tendo em conta a comparação trimestral, Portugal foi o país que registou uma maior subida.

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07/07/2020
Programa de Arrendamento Acessível ficou aquém das expectativas

O Governo diz que quer “muito mais” do que os atuais cerca de 300 contratos firmados, mas sublinha que esta é uma aposta de longo prazo.

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07/07/2020
Novo crédito à habitação cai para os €792M

Em maio passado, os bancos portugueses concederam um total 792 milhões de euros para novos créditos à habitação.

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07/07/2020
Fisco deteta mais de 1.600 falhas no reinvestimento de mais-valias da venda de imóveis

Controlos incidiram sobre intenções de reinvestimento manifestadas pelos vendedores de imóveis na declaração anual de IRS relativa ao exercício de 2015.

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07/07/2020
Imobiliário. Setor recupera à “boleia” da procura por moradias, quintas e terrenos

A imobiliária Remax registou um aumento nos índices de procura por imóveis em maio e junho, identificando nos últimos dois meses uma procura mais acentuada por moradias, quintas e terrenos. Cliente nacional com mais “peso” no mercado.

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07/07/2020
Francesa Corum procura imóveis comerciais em Portugal

Após investir 60 milhões de euros na compra de imóveis em Portugal, a gestora quer expandir o portefólio dos fundos, acreditando que “quem está preparado para enfrentar [as crises] encontra sempre boas oportunidades”.

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07/07/2020
Comprar ou arrendar? Veja como andam os preços das casas

À volta das grandes cidades as variações são, sobretudo, em alta, exceção feita ao arrendamento

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07/07/2020
Shoppings antecipam perdas de 600 milhões

Associação Portuguesa de Centros Comerciais afirma que a suspensão das rendas fixas dos centros comerciais até ao fim do ano, aprovada pelo Parlamento na semana passada, “está a deixar Portugal muito mal visto lá fora”.

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07/07/2020
Primeiro concurso do Renda Segura com 177 candidaturas

Através do Programa Renda Segura, os proprietários privados poderão arrendar as suas casas à autarquia da capital que, posteriormente, irá subarrendá-las ao abrigo do Programa de Renda Acessível do município.

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07/07/2020
Magnata africano investe dois milhões para reabilitar Dolce Vita Ovar

A White Sand Capital vai renovar e mudar o nome do falido shopping de Ovar, pelo qual pagou sete milhões de euros. A empresa detida por Nathan Kirsh diz que é “o início de um plano” nas áreas do retalho e lazer no país.

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06/07/2020
Empresas espanholas ganham 70% das obras públicas em Portugal

No último ano e meio, as construtoras portuguesas só ficaram com um terço das adjudicações acima de sete milhões de euros, não conseguindo enquadrar as propostas dentro do preço-base definido nos concursos.

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03/07/2020
Investimento Core dinamiza mercado de escritórios europeu

O mercado de escritórios europeu arrancou em boa forma em 2020, com volumes de investimento a atingir os 23,3 mil milhões de euros, um valor 16% superior à média dos últimos 5 anos. E é a dinâmica de transações core que está por detrás deste bom resultado.

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03/07/2020
Casas maiores e jardins: O impacto da pandemia no imobiliário

A quarentena obrigou milhões de pessoas a passar mais tempo em casa e despertou novas necessidades.

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03/07/2020
Crédito às empresas dispara 83%. Empréstimos para habitação descem 14% em maio

Valor emprestado para compra de casa foi de 792 milhões de euros, o mais baixo desde agosto de 2019.

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03/07/2020
Rendas acessíveis: procura de inquilinos é 17 vezes superior à oferta de proprietários

Programa de Arrendamento Acessível, em vigor desde há um ano, regista um total de 242 contratos assinados entre mais de 10 mil candidaturas.

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03/07/2020
RE/MAX adapta-se à realidade do mercado

A promoção de mais de 10 mil imóveis através de visitas multimédia é um passo natural na inovação do mercado que permite aos clientes e consultores fazer visitas de forma segura e confortável.

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03/07/2020
O que mudou no imobiliário de luxo? Preços mantêm-se, casas grandes são prioridade e portugueses estão de volta

A pandemia alterou as exigências de quem compra propriedades de luxo. A procura intensificou-se para moradias com espaços verdes, Penthouses ou apartamentos com bons terraços e de preferência fora das grandes cidades.

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03/07/2020
59% de profissionais de imobiliário acredita que preços das casas vão manter-se

Estudo feito pela plataforma Imovirtual em junho revela que quase 28% dos inquirido não tem feito transações.

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02/07/2020
Um quinto do alojamento turístico e 40% da restauração pensam avançar para insolvência

A esmagadora maioria refere que não irá conseguir suportar os encargos habituais.

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01/07/2020
Alojamento local em Lisboa cai a pique para os 5% de ocupação

Em maio do ano passado, a taxa de ocupação em Lisboa era de 73% em Lisboa e 66% no Porto

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