Um casal comprou uma casa por € 117.500,00, tendo para tal contraído um crédito com mútuo de hipoteca pelo mesmo valor. A esse valor, acresceu ainda o montante de € 3.550,00, sobre o qual foi constituída hipoteca sobre o bem imóvel. Passados uns tempos, o casal divorciou-se e pretendeu resolver a questão da dívida, dívida essa que totalizava já € 129.521,52. A entidade credora, não havendo mais bens no património do casal, deliberou a venda do imóvel, tendo estabelecido como método de venda a recepção de propostas em carta fechada, com preço mínimo de 70% do valor inicial da avaliação do imóvel que foi de € 117.500,00, igual ao valor da escritura. A única proposta recebida foi de € 82.250,00 e da parte da própria entidade credora. Esta exigiu, então, o valor adicional em dívida de € 47.271,52 (na realidade foi um pouco menos dado que o valor que a entidade credora alegou como devedor era ligeiramente inferior). O Tribunal deliberou que a dívida ficaria saldada com a entrega da casa.
Esta é a história que nos contam que não é inteiramente verdade. É o problema de hoje em dia, de se querer vender ilusões às pessoas com grandes títulos nos jornais. Mas é preciso que as pessoas não se deixem enganar. Vamos por partes:
– A dívida não ficou saldada com a entrega da casa. Apesar dos jornais e das televisões o dizerem repetidamente, isto não é verdade e consta da decisão do Tribunal;
– Aquilo que o Tribunal deliberou foi que a entidade credora como que “agiu em causa própria” ao adquirir a casa pelo valor mínimo do procedimento de venda. Tendo considerado este acto como injusto ou mesmo abusivo, o Tribunal deliberou que o montante de € 117.500,00, correspondente à avaliação do imóvel, estaria saldado;
– Não está saldada a dívida remanascente de aproximadamente € 12.500,00. Este valor, os anteriores mutuários terão de pagar ao Banco, disso não haja dúvida. Aquilo que o Tribunal julgou como improcedente foi a pretensão do Banco em ver pagos mais de € 47 mil, mas há um remanescente de € 12.500 que têm de ser liquidados.
Pessoalmente, concordo esta decisão específica do Tribunal, discordo em absoluto com todo o procedimento. Por princípio, acho que não deve ser possível entregar uma casa ao Banco e ver a dívida liquidada. Neste caso específico, o Tribunal também não concordou. Julgo que seria perigoso e injusto. Quem correu o risco de investimento foi o mutuário, não o Banco. Logo, quem deve correr o risco de valorização ou desvalorização do activo, deve ser o mutuário. Se entretanto a casa se desvalorizou mais do que o valor entretanto amortizado de dívida, quem deve perder é o mutuário. Há uma clara perda de equity mas somente do equity, não da dívida.
O que não posso concordar neste caso específico é com o procedimento da venda, e por isso acho que o Tribunal decidiu bem. A entidade credora é parte interessada no processo, logo não deveria sequer poder fazer qualquer oferta sobre o imóvel. Vejam bem: o Banco, neste caso, reclama a dívida, estabelece o procedimento de venda, e faz a oferta mínima. “Controlando” o processo, é natural que não apareçam mais interessados, sendo que a probabilidade de comprar a casa pelo preço mínimo é enorme. Arriscaria a dizer que há aqui um enriquecimento ilícito do Banco!
Afinal, o que está errado no processo? Fundamentalmente, o valor do imóvel. O montante de € 117.500,00, pelo que pude compreender, é o valor da escritura e da avaliação à data da escritura. Não é o valor actual e também não é um preço de mercado. Julgo que o mais correcto teria sido as partes – Banco e mutuário – pedirem avaliações externas a peritos avaliadores independentes para se determinar o potencial valor de mercado do imóvel e o valor de liquidação forçada. Em alternativa, que fosse o Tribunal a pedi-lo. Assim, teríamos o valor mínimo de licitação ou de oferta (correspondente ao valor de liquidação forçada) e o potencial valor de mercado da casa.
Adicionalmente, o processo de venda. Seria mais justo se a casa fosse colocada num leilão onde há mais procura e maior probabilidade de aparecem mais ofertas, para além da mínima. Aí, sim, se poderá ver qual o preço que o mercado está disposto a pagar.
No final, caso não hajam ofertas para o imóvel, deve o Banco ficar com ele pelo valor da avaliação actual, não histórica. Assim, sim, seria mais justo. No fundo, o Tribunal acabou por deliberar isso mesmo mas “obrigou” o Banco a encaixar a desvalorização do activo dado que a avaliação não é actual e com isso não concordo.
Abriu-se um precedente? Julgo que sim. E perigoso porque pode permitir a muitos mutuários verem-se livres de dívidas actualmente superiores ao valor de mercado do imóvel. A culpa disso é dos Bancos? É claro que não!
Bons negócios (imobiliários)!
12 Comentários
Goncalo Nascimento Rodrigues
30 de Abril, 2012, 14:36Votem no nosso barómetro, aqui no blog ou na nossa página do facebook. Vejamos o que os nossos leitores pensam sobre esta matéria.
REPLYAnónimo
1 de Maio, 2012, 10:51Na minha opinião os bancos são protegidos pela lei quando quem precisa de ser protegido são os mais fracos, ou seja, os clientes. Se um banco aceita um imóvel como garantia para um determinado empréstimo então é porque entende que em caso de incumprimento, esse imóvel salda a divída. É claro que o imóvel pode desvalorizar mas é aí que entra o risco que o banco
tem que assumir e que já está implicito na taxa de juro cobrada. Em condições normais qualquer negócio tem risco! Caso contrário o risco fica todo do lado do cliente que paga parte das prestações, fica sem a casa e ainda fica a dever dinheiro ao banco!
Quando os bancos calculam a taxa de juro com base na LTV não estão já a entrar com o risco da operação? Então mas para que é que serve isso se quando as coisas correm mal todos têm que entregar os imóveis e ainda pagar o remanescente?
Nelson Ferreira
REPLYGoncalo Nascimento Rodrigues
1 de Maio, 2012, 11:02Caro Nelson,
O banco cobra um spread por emprestar o dinheiro, que não é grátis! Se o dinheiro fosse grátis e o risco todo do banco, nesse caso seriam desnecessários os empréstimos. Bastaria que os bancos comprassem as casas e as arrendassem, correndo assim, eles, o risco.
Este é um ponto que realço desde sempre. Quem compra uma casa, com ou sem financiamento, está a investir, não a consumir. Sendo investidor, corre risco, neste caso, risco de valor residual. Risco do activo se valorizar ou desvalorizar.
Pergunto: se a casa valorizar, pode o banco vendê-la e ficar com a diferença? Na sua perspectiva, sim.
Se, alias, fosse esse o entendimento generalizado, então em todos os países ditos desenvolvidos, tal aconteceria. Mesmo em Espanha, onde já existe legislação em vigor, tal só é possível em determinados casos, não é, de todo, generalizado.
O que eu acho piada é que quando tudo corre bem, os bancos têm dinheiro e as pessoas consomem a crédito desenfreadamente. Quando tudo começa a correr mal, os bancos é que têm a culpa. Quem pediu emprestado, gastou e não pode pagar, é um coitado. E no meio disto tudo, quem poupou e foi cuidadoso, é normalmente visto como ladrão por ter mais que os outros!
Santa paciência…
REPLYDionysos
2 de Maio, 2012, 14:13Bom comentário e boa resposta. Gostei bastante do resumo da notícia, até porque contém informação relevante que foi totalmente desprezada pelos media. Lamentável, esse facto.
Quanto à questão central, quem é o detentor do risco e da responsabilidade sobre créditos imobiliários e potenciais desvalorizações, aí devo dizer o óbvio: a resposta é, sempre, casuística. Varia de caso para caso. E porquê? Nem todos os bancos cometeram o erro de conceder crédito a 100 por cento do valor muitas vezes inflacionado dos imóveis, mas aqueles que cometeram esse erro devem sofrer as consequências, solidariamente com os particulares que embarcaram no canto da sereia do crédito fácil.
O argumento apresentado na resposta ao anterior comentário "se a casa valorizar, pode o banco vendê-la e ficar com a diferença?" não é aplicável porque o proprietário do imóvel não é o banco, mas sim quem contraiu o empréstimo.
Gostaria de uma resposta a uma questão mais singela: quando uma empresa colapsa e entra em processo de falência, os credores podem contar apenas e só com o património da empresa. Quando uma família entra em falência, o património não basta, mantendo-se a dívida sobre os rendimentos futuros até pagamento integral da dívida. A justiça não é tratar de modo diferente o que é igual. Nem sequer afirmo que a situação das empresas deva ser aplicado à situação das famílias. O que gostaria era de ver os accionistas de empresas que praticam falências, verdadeiras e/ou fraudulentas, com o peso das dívidas até ao fim dos dias. Famílias falidas não passeiam ferraris na marginal de Oeiras-Cascais, mas empresários alegadamente falidos fazem-no com impunidade, mesmo nas barbas dos credores, por vezes também eles falidos por falta dos respectivos pagamentos.
Em suma, assuntos complexos… Os tribunais têm muito a fazer.
Cumprimentos
REPLYGoncalo Nascimento Rodrigues
2 de Maio, 2012, 14:19Caro Dionysos,
Obrigado pelo comentário.
Não sou jurista nem fiscalista, portanto não conseguirei responder com exactidão à pergunta feita.
Naturalmente, é muito diferente um caso de uma família/particular, de uma empresa. Quanto a esta, dependerá desde logo do tipo de empresa (limitada, SA?), da responsabilidade dos sócios/accionistas e do tipo de garantias prestadas (podendo ser só garantias hipotecárias, mas também eventualmente penhores de quotas, acções, até mesmo avais pessoais, etc.).
Quanto ao resto, se como diz "o proprietário do imóvel não é o banco, mas sim quem contraiu o empréstimo", então deve ser ele a correr o risco. Colocar excepções a avaliações eventualmente mal feitas ou LTV's elevados, é "abrir uma caixa de pandora"! Que regras colocar? Que excepções?
Complicado…
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