Estado Português gasta ou ganha com Imobiliário?

Hoje gostaria de vos falar de uma notícia que saiu no Jornal Expresso no passado fim-de-semana, sobre vendas de património do Estado. Ao que parece, o Estado tem vindo a alienar património imobiliário por si ocupado, passando a pagar rendas. Até aqui, parece-me tudo normal, ou seja, o Estado está a efectuar operações de sale & leaseback de imóveis que ocupa, algo que me parece lógico. O Estado, para mim, não deve ser proprietário imobiliário de escritórios e serviços que ocupe, deve antes ser arrendatário e passar a posição de proprietário para investidores.

Uma operação de sale & leaseback caracteriza-se pela venda de um imóvel, propriedade do vendedor, passando este para a posição de arrendatário desse mesmo imóvel. Pela venda, o proprietário recebe um valor acordado com o comprador, passando a pagar uma dada renda por um determinado período contratual.

Para o proprietário, trata-se de uma operação normal de financiamento da sua actividade com os seus próprios activos imobiliários, sendo uma operação bastante usual e até benéfica nos tempos que correm, de escassez de crédito bancário.

Sobre a forma como estas operações deverão ser estruturadas, da parte de proprietários e investidores, fica para uma outra oportunidade.

A notícia chamou-me a atenção para 2 aspectos: primeiro, ao que parece o Estado está a alienar património à Estamo, uma empresa do Grupo Parpública, detida pelo Estado. Parece-me estranho, vender imóveis a si próprio. Quem paga então? Mais estranho ainda é que o Estado passou a pagar rendas. Rendas! Não havendo um cash-flow líquido positivo nas contas do Estado (a mim, pessoalmente, pouco me interessa se é Estado ou universo empresarial do Estado, se é orçamento ou desorçamentação), passa então a haver um cash-outflow pelo pagamento de rendas? Quem ganha com isto? O Estado vende um imóvel, não recebe nada por ele (ou recebendo, tem de se endividar para o pagar) e ainda fica a pagar uma renda?!

Mais estranho ainda são as condições financeiras da venda. O artigo apresenta alguns exemplos em que a yield dos negócios rondou os 8%. Oito por cento?! Mas quem é que este Governo Socialista quer enganar?!

Se o Estado Português tem feito emissões de dívida a 10 e 15 anos sempre abaixo dos 5%, porque é que está a financiar-se a 8% com o seu património imobiliário? Não acredito que o Estado Português não consiga estruturar uma operação financeira com algum do seu património imobiliário a investidores qualificados por yields inferiores a 8%. Perdoem-me mas não acredito! E se o problema é perder a propriedade (justificação que encontro para vender à esfera empresarial do Estado), então que mantenham uma opção de recompra.

A minha pergunta é: Qual é o interesse em perder tanto dinheiro com operações destas? Quem ganha com isto, afinal?

Isto não me parece ser lá muito bom negócio (imobiliário)!
17 comentários

Artigos Relacionados

Deixe um comentário

O seu endereço de email não será publicado. Campos obrigatórios assinalados com *

17 Comentários

  • Avatar
    Gonçalo Nascimento Rodrigues
    1 de Setembro, 2010, 15:16

    Li hoje no DE uma notícia sobre os resultados da Parpública, onde se lê que esta já investiu € 400 M na compra de imóveis do Estado, com o objectivo de os rentabilizar. Para tal, teve de se endividar, tal como eu já calculava e referi aqui no meu artigo.

    Isto só vem confirmar que o único objectivo do Estado é aumentar a dívida sem recorrer ao Orçamento de Estado, colocando imóveis em empresas estatais que, estas sim, se endividam.

    A dívida global aumenta na mesma e a um custo superior: emitir obrigações custará menos de 5%, alienar imóveis à Estamo e Sagestamo custará qualquer coisa como 8%.

    RESPONDER
  • Avatar
    Anónimo
    1 de Setembro, 2010, 18:41

    Desorçamentação, apenas e só!
    …e com custos para o erário publico!

    RESPONDER
  • Avatar
    Julio
    1 de Setembro, 2010, 18:41

    Caro Gonçalo Rodrigues,

    Não nos conhecemos pessoalmente, mas reconheço que não está dentro da lógica da Industria Imobiliária.
    Por vezes as noticias de Jornal, não correspondem à realidade.
    O que o Estado está a fazer é a vender Imóveis a si próprio é verdade, mas saiem de "bolsos" diferentes.
    Na divida publica não entram as contas da Parpublica ou da Estamo (que é a empresa gestora da 1ª), razão porque esta venda está em curso.
    Outra questão é se esta venda não deveria ser entregue a privados por forma a rentabilizar os activos do Estado Portugues….e aí estou de acordo consigo.
    Do que conheço da Parpublica e da Estamo, só posso dizer que têm excelentes profissionais e que cumprem ordens do Governo e bem.
    Deste Governo tambem só posso dizer bem, está a tentar equilibrar a divida Pública, de forma inteligente e com pessoas que me merecem a maior credibilidade e profissionalismo.
    A ùnica questão que coloco para discussão, independente de qual o Governo que esteja no Poder é se a Parpublica e a Estamo tem equipas pluridisciplinares que lhe permitam "valorizar e máximizar" o valor os seus imóveis; uma Yield de 8% não é um valor baixo, como diz, corresponde na linguagem leiga a uma taxa de rentabilização de 12.5% dos activos alienados…que na minha opinião deveriam passar para a esfera privada e não manter-se na esfera pública.
    Quanto à operação nada a dizer, Parabens ao Secretário de Estado das Finanças, ao respectivo Ministro e a todos os envolvidos.
    Acredite que é possivel fazer melhor, mas para quem sabe e está dedicado exclusivamente a este Mercado Imobiliário.
    Caso queira trocar opiniões estou ao seu dispor, embora nada tenha a ver com o Estado Português.

    Aceite os meus melhores cumprimentos

    Júlio Macedo

    RESPONDER
  • Avatar
    Gonçalo Nascimento Rodrigues
    1 de Setembro, 2010, 18:50

    Caro Júlio,

    Quanto ao seu comentário, começo por lhe dizer que não entendi bem se sou eu que não entendo bem a "lógica imobiliária", se é o Estado, mas também não interessa, como disse que não nos conhecemos não deve ser para mim senão com certeza saberia se eu entendo a lógica imobiliária ou não.

    Quanto resto, o importante:

    – Que o dinheiro sai de bolsos diferentes, isso não é novidade e acho que o deixei bem claro. Esse é mesmo o problema, não resolver um problema de endividamento global do Estado e de rentabilização do património imobiliário;
    – Como não resolve, acho que é claro do meu artigo que estas operações deveriam ser direccionadas a investidores privados;
    – Nunca, no meu artigo, pus ninguém da Estamo ou da Sagestamo ou da Parpública em questão e era só o que mais faltava! Não os conheço, logo não posso, de todo, pôr em questão o seu trabalho, profissionalismo ou idoneidade em questão;
    – Não posso dar os parabéns a uma operação, pelo que conheço, que não reduz o endividamento do Estado (bem pelo contrário), não rentabiliza o património imobiliário do Estado, não contribui para a entrada de mais investidores institucionais em Portugal;
    – Tornando a questão um pouco mais "política", eu deste Governo não posso dizer bem em matéria de de equilíbrio das contas públicas nem de nenhum Governo que ache que as contas públicas se equilibram à custa de mais impostos. Foi só isto a que assistimos nos últimos 5 anos.

    Um abraço e obrigado pelo comentário.

    RESPONDER
  • Avatar
    Gonçalo Nascimento Rodrigues
    1 de Setembro, 2010, 19:02

    Depois destes comentários e de outros e-mails que recebi, devo acrescentar, para que não restem dúvidas, que este artigo não teve contornos políticos nem pretende ter.

    Out of the Box é um blog técnico sobre Finanças Imobiliárias, não é um blog político.

    Um abraço a todos e obrigado pelos vossos comentários.

    RESPONDER

So, what's new?

08/04/2021
Loures com estratégia de habitação com investimento de 157 milhões de euros

A Câmara Municipal de Loures aprovou a Estratégia Local de Habitação para responder a mais de 3800 casos de carências habitacionais.

Ler mais »

08/04/2021
Oferta de arrendamento duplicou no primeiro trimestre

O valor das rendas diminuiu 9,4% em Portugal no primeiro trimestre de 2021, com o preço médio de arrendamento a situar-se nos 842 euros.

Ler mais »

08/04/2021
Espanha: Vendas de casas caem 3,7% em fevereiro

Ilhas Baleares, as Ilhas Canárias e a Comunidade Valenciana, comunidades autónomas mais turísticas, são as que registam os maiores declínios na atividade imobiliária espanhola.

Ler mais »

07/04/2021
Socicorreia investe mais 100 milhões e avança com “Dubai na Madeira”

O grupo imobiliário de Custódio Correia tem em fase de arranque mais uma série de projetos das marcas Século XXI e Varino, esta em parceria com a AFA, nas cidades de Lisboa, Funchal e Ponta Delgada.

Ler mais »

07/04/2021
Grupo Pestana oferece 45 milhões ao BCP para transformar Hotel na Madeira em habitação

O Hotel Madeira Palácio que está atualmente nas mãos do BCP está parado há 10 anos.

Ler mais »

07/04/2021
Lisboa aprova construção de 700 habitações com renda acessível

Foram aprovados três novos projetos para a construção de cerca de 1.000 habitações, 700 das quais integradas no Programa Renda Acessível da autarquia.

Ler mais »

06/04/2021
Valorização e dinamização económica do Barreiro cativa projetos imobiliários

O mercado residencial da margem sul do Tejo passou a ser uma alternativa muito apelativa para as famílias jovens que procuram casa para viver, nomeadamente os concelhos do Barreiro e Moita.

Ler mais »

06/04/2021
Os seis perfis de compradores de casas novas que surgiram com a pandemia

Em causa está um estudo realizado pela imobiliária espanhola Solvia, que conclui que a procura por casas novas é e será uma tendência.

Ler mais »

06/04/2021
Residência de estudantes será primeiro empreendimento de mega projeto em Almada

As obras da residência de estudantes com 333 estúdios devem arrancar já este verão e estar concluídas na segunda metade de 2023. Será o primeiro empreendimento do mega-projeto de 800 milhões Innovation District.

Ler mais »

Etiquetas

aguirre newman alavancagem alemanha alojamento local ana rita pereira angola arrendamento arrendamento com opção de compra aurare avaliação bancária avaliação de hoteis avaliações imobiliárias b. prime bad bank balcão nacional de arrendamento banco de portugal barómetro benefícios fiscais bernardo d'eça leal blogs bogotá bolha imobiliária bond yields brasil bruno lobo bruno silva built-to-rent. buy-to-let camara municipal de lisboa carlos gonçalves carlos leite de sousa casas Case Shiller CBD cbre century 21 china cmbs commercial real estate comprar casa comércio confidencial imobiliário construção consultoria consultoria imobiliária core coronavirus covid19 coworking credit default swaps crédito habitação crédito imobiliário crédito mal-parado cushman wakefield dação em pagamento distressed assets double dip dívida dívida pública ecs capital entrevistas equity escritórios espanha Estado estónia EUA euribor eurostat eventos facebook fernando vasco costa fiiah filipe almeida e silva financiamento finanças imobiliárias fiscalidade FMI francisco espregueira francisco silva carvalho francisco virgolino frança fundbox fundos de investimento fundos de reabilitação urbana fundos imobiliários fundos pensões global property guide golden visa Gonçalo Nascimento Rodrigues grécia habitação hipoteca holanda homeownership hotelaria hotéis imi imobiliário imobiliário do estado imobiliário portugal imobiliário turístico imposto de selo impostos imt imóveis banca industrial inprop fund inteligência artificial internet investimento investimento imobiliário ipd irlanda irs islândia itália japão jones lang lasalle jorge próspero dos santos josé carlos marques da silva joão abelha joão fonseca joão madeira de andrade joão nunes knight frank lei arrendamento lisboa logística low-cost ltv luanda luís francisco marketing massimo forte mediação imobiliária millennials NAMA nar NCREIF non-performing loans notícias nrau nuno ribeiro obama obrigações do tesouro oportunístico ordem dos avaliadores orey activos orey financial out of the box património pedro pereira nunes portais de imobiliários porto Portugal preços casas price earnings prime watch prime yield propriedade agricola propriedade rustica proptech pstm advogados reabilitação urbana real estate reit remax rendas residências 3ª idade residências estudantes retail parks reverse mortgage revista imobiliária ricardo da palma borges ricardo guimarães ricardo pereira rics risco Rui Alpalhão rui bexiga vale rui soares franco sale and leaseback sareb segunda habitação Sem categoria sigi spread taxa de actualização taxa interna de rentabilidade taxas de juro tendências turismo turismo residencial uk vpt wacc yield Ásia índices imobiliários

Out of the Box Social Media

Subscreva a nossa newsletter



    Recomendado

    Barómetro