A alternativa à autoexclusão dos circuitos de investimento institucional e internacional

Muito se tem falado de imobiliário sustentável. Apesar da pandemia ocupar a maioria do tempo de antena de todos nós, o problema das alterações climáticas não desapareceu e permanece no topo das agendas políticas dos governos, reguladores e investidores.

Reconhecendo a importância que a comunidade internacional de investidores institucionais terá na resolução deste problema, a Comissão Europeia (CE), nos últimos anos, tem vindo a desenvolver um quadro regulamentar que coloca as preocupações relacionadas com ESG – Environmental, Social, Governance – no seio das decisões de investimento.

O movimento já tinha começado antes das iniciativas da CE com diversos investidores institucionais a adoptarem, de forma voluntária, estratégias de investimento/financiamento ESG em que dão preferência a actividades sustentáveis, às melhores empresas nos respectivos sectores e àquelas que têm políticas ESG.

Os esforços da CE visam não só estender esta mantra regulamentar a todos as empresas de investimento, sejam elas MIFID II, UCITS, AIFM (veículos alternativos), EuVECA (fundos de capital de risco) e EuSEF (fundos de capital social), ou seja, a todo o circuito de investimento institucional, como também a criação de um quadro regulamentar robusto e uniforme.

O plano da CE tem três objectivos:

1. Reorientar os fluxos de capital para investimentos que promovam um crescimento sustentável e inclusivo;
2. Gerir/mitigar riscos resultantes das alterações climáticas, degradação ambiental e conflitos sociais;
3. Promover crescimento económico sustentável e de longo-prazo.

Em termos genéricos, o conceito ESG cobre:

• E: alterações climáticas; emissão de gases de estufa; destruição de recursos naturais; poluição e desflorestação.
• S: condições de trabalho, incluindo escravatura e uso de mão-de-obra infantil; integração e respeito pelas comunidades locais; saúde e segurança do trabalho; e relações laborais e diversidade.
• G: políticas de remuneração; corrupção e crime financeiro; diversidade na equipa de gestão; tratamento fiscal justo.

Como se aplica o conceito ESG no imobiliário?

ESG é pois um conceito que veio para ficar e começa a estar no topo das preocupações de todas as casas de investimento, fundos de pensões e soberanos. Ora, sendo o sector imobiliário uma das actividades que tem maiores consumos de energia, o sector deverá fazer um esforço de reorganização e tornar estes desafios numa oportunidade. Se a componente “E” é de mais difícil pontuação, o sector deverá então tentar pontuar mais nas componentes “S” e “G”.

No contexto do imobiliário, ESG significa:

• E: construção e gestão de imóveis eficientes no consumo de energia e na emissão de carbono;
• S: considerar o impacto dos imóveis no bem-estar da sociedade e seus ocupantes, de forma integrada. Este factor merece reflexão na sequência da pandemia;
• G: o factor da governação cobre diversos aspectos. Prende-se com a diversidade (étnica, religiosa e sexo) das equipas que ocupam, gerem e possuem os imóveis.

Estando a liquidez dos mercados (imobiliários e não só) cada vez mais condicionada pelas estratégias de investimentos dos investidores institucionais (sejam fundos de pensões, seguradoras e respectivos gestores), o conhecimento do enquadramento regulamentar destas entidades é crucial para que se continue competitivo.

Neste contexto, e embora a taxonomia existente não esteja ainda fechada, é crucial preparar/organizar as estruturas de investimento imobiliário para este novo paradigma. A UN PRI (“Principles for Responsible Investment”) tem feito um esforço para estabelecer padrões de investimento sustentável e no relatório: “An introduction to responsible investment: Real Estate” estabelece alguns padrões na área do imobiliário.

A complexidade da elaboração e aplicação destas políticas na actividade imobiliária advém do facto de abranger não só os imóveis como também as pessoas e são inúmeros os exemplos que ilustram os desafios que o sector terá pela frente.

Que desafios poderemos ter pela frente?

O próximo exemplo aborda alguns dos desafios que os proprietários de imóveis terão que resolver:

• Quais são os negócios que devem aceitar nos seus imóveis? Devem adoptar práticas de discriminação negativa e excluir as actividades/inquilinos que não são “verdes” ou éticos; ou de discriminação positiva só aceitarem os inquilinos que desenvolvem actividades sustentáveis?
• Como é que garantem que os inquilinos permanecem em tais actividades “verdes” durante a vigência do contrato? e, se introduzirem cláusulas que penalizam os inquilinos que não o fizerem, como é que se quantifica e implementa o controlo?
• Quais são os recursos necessários (quantidade e qualidade) para se implementar estas políticas?
• Quanto tempo deverá demorar o processo de due diligence e quão intrusivo terá de ser?
• E, acima de tudo, quais são os benefícios económicos deste processo? (Nota: este nível, embora ainda não haja muita evidência empírica sobre as poupanças no longo-prazo do investimento em imóveis “verdes” e se saiba que há um investimento inicial acrescido, estudos indiciam que os imóveis “verdes” exigem custos de manutenção menores, são mais procurados e têm taxas de rotação de inquilinos menores, pelo que são mais rentáveis de gerir e apresentam taxas de apreciação mais elevadas)

Esta lista não é exaustiva e completa e haverão muitos outros desafios que a indústria terá de enfrentar na aplicação de políticas ESG, mas a mensagem é simples e directa:

QUEM NÃO IMPLEMENTAR UMA POLÍTICA ESG, NÃO CABE NO CIRCUITO DE INVESTIMENTO INSTITUCIONAL.