Concluída a mudança de ciclo político, importa lançar mãos à obra.
Há muito trabalho a ser feito pelo novo Governo e pela nova maioria de direita na AR, desde logo começando pela necessidade imperiosa de desfazer as asneiras grosseiras dos seus antecessores. Em várias matérias, por certo, sendo o Imobiliário o sector que importa para este artigo.
E felizmente que, no Imobiliário, parece existir uma clara convergência entre as ideias programáticas de todos os partidos da Direita pelo que, relativamente a este ponto, deve existir concertação, por um imperativo de senso comum e no interesse nacional.
O trabalho de reversão das muitas “minas e armadilhas” instaladas pela Legislatura anterior (Governo PS + inimigos históricos da iniciativa e propriedade privada BE e PCP) é penoso, porque estão espalhadas por vários diplomas, leis, decretos-lei, portarias, decretos-regulamentares. Sem qualquer preocupação de sistemática, de lógica ou de congruência.
Talvez o ponto de partida mais simples para começar o trabalho de correcção seja a análise cuidada do diploma Mais Habitação (Lei 56/2023) que oferece uma panorâmica relativamente sistemática das leis principais do sector, e institui algumas das medidas mais graves que cumpre corrigir.
Para contribuir a correcção destas medidas, passamos a elencar, por sectores, algumas das alterações que nos parecem mais urgentes. Não pretendemos ser exaustivos, quer na análise, quer nas medidas propostas. Mas tão só dar um pequeno contributo, a que esperamos se unam outros, que possam ajudar o Governo nesta árdua tarefa.
A principal linha orientadora neste empreendimento deve ser, no nosso entender, devolver a liberdade à economia, confiando mais nos agentes económicos e no Mercado do que no Estado para assegurar a criação de habitação, ao mesmo tempo que se salvaguardam princípios tão importantes como a Segurança Jurídica, o Direito de Propriedade e a Livre Iniciativa Privada.
Até porque, na circunstância específica do nosso País, foi precisamente em virtude pequenas e simples alterações liberalizantes da lei em vigor, que se assistiu, em pouco mais de uma década, a um verdadeiro milagre na recuperação do património edificado das principais cidades (notavelmente, Lisboa e Porto). Contando com a ajuda, confiança e empenho de proprietários, empresários e outros empreendedores a quem, nos últimos anos, o Governo e a maioria de esquerda decidiram castigar por motivos eleitorais e de sanha política, no que tem sido um exercício ressabiado de traição de expectativas e também de suicídio económico (para quem não se bastar com a ignomínia ética).
Outra trave-mestra deve ser a reposição da Justiça e Igualdade nas relações entre proprietários e inquilinos e assegurar, de uma vez por todas desde o 25 de Abril de 1974, que o Estado, ao adoptar uma opção política pela manutenção do congelamento das rendas e perpetuidade dos contratos anteriores a 1990, reembolsa os proprietários de todo o desvalor inerente, ou seja, da diferença entre o valor real de mercado e o valor das rendas efectivamente pagas pelos inquilinos.
Arrendamentos Novos
– Eliminar a limitação legal à livre estipulação de rendas nos contratos novos (2% relativamente à renda aplicada no contrato anterior).
– Eliminar, inequivocamente, a imposição de renovações obrigatórias de 3 e 5 anos previstas nos artigos 1096.º e 1110.º do Código Civil, permitindo que as partes, tal como podem estipular livremente a não renovação dos contratos, possam também prever prazos distintos para as respectivas renovações.
– Repor a anterior penalização da mora no pagamento de renda, fixando-a em 50% da renda em vigor (contrariamente aos 20% actuais, introduzidos pela Lei 13/2019).
– Repor a possibilidade de as partes estipularem a caução que entenderem nos contratos de arrendamento (desde o OE de 2023 limitada a 2 meses de caução).
– Estipular a possibilidade de as partes acordarem que as notificações entre Senhorios e Arrendatários e as citações judiciais nos processos de despejo se possam realizar através de email institucional, como por exemplo, o Via CTT. Eliminando, desta forma, uma das maiores causas de atraso da justiça no âmbito das obrigações contratuais, e especificamente, no imobiliário.
– Se possível, revogar integralmente as Leis 43/2017 e 13/2019, que são a fonte de grande parte das distorções iníquas do actual regime do arrendamento urbano.
Arrendamentos Antigos
– Possibilidade de actualização das rendas nos contratos antigos para o valor efectivo de mercado, a requerimento do senhorio, por comissão arbitral de peritos (de bolsa acreditada de peritos criada para o efeito), com possibilidade de as partes nomearem um único árbitro por comum acordo, ou cada uma nomear o seu e os peritos seleccionados designarem por acordo um terceiro presidente. – Este ponto é de elementar justiça, não se compreendendo como, no dia de hoje, os infelizes proprietários de imóveis onerados com arrendamentos antigos permanecerem na condição de cidadãos de segunda, suportando a custas próprias a solidariedade social prosseguida pelo Estado.
– Caso seja intenção política da nova maioria – por vontade própria ou constrangimento decorrente dos direitos adquiridos pelos arrendatários em função das alterações legislativas dos últimos anos – manter a perpetuidade dos contratos antigos (habitacionais, acrescidos ou não dos não habitacionais), os proprietários deverão receber mensalmente do Estado, com efeitos retroactivos ao pedido de arbitramento do valor de mercado, a diferença entre o valor de mercado efectivo e o valor de renda devido pelos inquilinos.
– Não é admissível perpetuar a opção legislativa actual de criação de um sistema (sempre adiado) de ressarcimento dos senhorios pela diferença entre um valor fixado por uma fórmula administrativa arbitrária (1/15 do VPT) e o valor efectivamente pago. A referência tem de ser o valor de mercado.
– A respeito do ponto anterior, e independentemente da necessidade de o Estado ressarcir imediatamente os proprietários nos termos aí referidos, devem ser reavaliados e se possível reduzidos os prazos actualmente em vigor para transição dos contratos não habitacionais para o NRAU com a inerente possibilidade de opção à renovação dos mesmos por parte dos senhorios e consequente desoneração das suas propriedades.
– Deverá, igualmente, ser estabelecido um mecanismo excepcional de compensação aos senhorios pela perda de rendimento dos últimos 20 anos provocada pela manutenção em vigor de um sistema de congelamento ou fixação administrativa de rendas associada à perpetuidade dos arrendamentos.
– Reposição da redacção da Lei n.º 31/2012 para os artigos 26.º e 27.º do NRAU (regime transitório que determina as normas aplicáveis aos arrendamentos antigos).
Denúncia para Obras
– Repor o regime instituído pela Lei 30/2012, que foi o único verdadeiramente funcional para a denúncia efectiva dos arrendamentos antigos em caso de realização de obras e reabilitação ou restauro profundo. A redacção actual, fruto dos constrangimentos introduzidos pelas Leis 42 e 43/2017 e 13/2019 tornaram praticamente impossível a realização da denúncia com este fundamento.
– Harmonizar o regime da denúncia para obras previsto no Código Civil com a redacção do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), pois ambos os diplomas regulam o mesmo procedimento com exigências distintas e conflituantes, contribuindo para uma situação de confusão e indefinição que invariavelmente funciona como bloqueio do processo de denúncia.
– Adaptação dos procedimentos previstos nestes dois diplomas à actual redacção, pós Simplex Urbanístico (DL 10/2024), do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE).
– Eliminar as restrições à possibilidade de denúncia para obras nos locados classificados como “Lojas Históricas” e criação de sistema de ressarcimento de todos os proprietários que nos últimos anos comprovadamente se viram impossibilitados de realizar obras de remodelação ou restauro nos seus edifícios por via dos constrangimentos aplicáveis a locados classificados como “lojas históricas”. Que nada mais é do que outra discriminação inadmissível dos proprietários, que são colocados na situação de suportar a custas próprias a subsidiação dos custos de produção destas lojas em concorrência desleal com as outras do mesmo sector. Tudo no quadro de uma opção política do Estado, que pretende impedir, sem custos, a “gentrificação” dos bairros e a perda da identidade cultural das cidades.
Balcão do Arrendatário e do Senhorio
– Eliminar a figura do Balcão do Arrendatário e do Senhorio que veio substituir o opaco e disfuncional Balcão Nacional do Arrendamento, que por sua vez mais não tem sido do que um obstáculo institucional ao cumprimento da legalidade no arrendamento urbano e, mais concretamente, dos trâmites necessários a fazer executar a desocupação em caso de cessação ou incumprimento pelo inquilino.
– Enquadrar, como deveria ter acontecido logo de raiz, os procedimentos com vista à desocupação do locado, nos já existentes, bem definidos, transparentes e bem desenvolvidos jurisprudencialmente, processos de execução para entrega de quantia certa (rendas) e para entrega de coisa certa, mediante citação prévia do arrendatário.
Alojamento Local
– Revogar todas as alterações introduzidas pelo diploma Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), que consistem, essencialmente, em medidas de planificação central da economia, características de regimes autoritários, que em todo o caso carecem de justificação fundamentada e de debate público.
Em particular, é fundamental:
– Acabar de imediato com a suspensão de novos registos de AL e com a faculdade de oposição das Câmaras Municipais à renovação dos registos que, entretanto, caducarem (salvo por incumprimento das normas específicas que regem esta instituto, mas nunca com base no disposto em Cartas Municipais de Habitação, um documento programático de matriz soviética que nunca poderia ser fonte de restrições legais num Estado de Direito).
– Acabar com a contribuição extraordinária. Uma distorção do mercado. Uma penalização iníqua sobre empresas e empresários que contribuíram nos últimos anos para um aumento significativo das exportações e melhorias em tempo record do parque imobiliário nas principais cidades (contrariamente ao que sucede em cidades com centros há muito reabilitados como Barcelona, Paris ou Berlim).
– Eliminar a faculdade discricionária das assembleias de condóminos deliberarem, por maioria de 2/3, o cancelamento do registo de estabelecimentos de AL em fracções dos respectivos edifícios.
Percebemos que o caminho é longo e difícil, porque os estragos estão disseminados por vários diplomas e em alguns casos já podem ter gerado direitos adquiridos impossíveis de reverter. Também é difícil porque a comunicação social não especializada, em geral, tende a ver o imobiliário como plano de batalha entre classes: de um lado os fracos e oprimidos arrendatários e do outro os abastados senhorios e promotores imobiliários, representantes do 1% da população que explora a riqueza produzida por todos os demais.
É preciso paciência e capacidade de explicar que a existência de medidas que causam distorção ao mercado é iníqua por várias razões. Desde logo éticas, porque criam injustiças e desigualdades. Os proprietários não são parte forte, nem têm posição dominante. Na maioria, são pessoas comuns, de classe média que aplicaram as suas poupanças em património imobiliário, com esperança de obter um certo retorno, semelhante a taxa de juro que todos exigimos num depósito a prazo. Muitos são velhos, também pobres, também pensionistas.
Mas também económicas, porque ao limitar os direitos dos proprietários em detrimento dos arrendatários, ao perpetuar situações de injustiça, ao criar instabilidade no mercado, alterando sucessivamente as regras do jogo no planeamento de um investimento imobiliário, estamos a afectar a nossa credibilidade institucional e a afastar os empreendedores, nacionais e estrangeiros, que são quem cria emprego, quem aumenta as exportações, quem gera riqueza para criar mais habitações, para pagar mais impostos, para, enfim, dar a todos uma sociedade melhor e com mais oportunidades.
Mas com paciência, perseverança, e sobretudo, fugindo sempre à “resiliência” (palavrão para sempre conotado com esse PRR que assegurou que as últimas esmolas da EU se destinam a assegurar a preponderância do Estado, administrações locais e respectivas clientelas na economia nacional), confiamos que seja possível criar as condições para repor a justiça, a confiança e alguma agilidade no mercado imobiliário.
Haja vontade!
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Gonçalo Vilarinho
18 de Abril, 2024, 23:23Francisco, Bom artigo. Referiste não ser uma enumeração exaustiva, mas faltou a isenção de IMT para revenda que caduca passado 1 ano ou à mínima intervenção no imóvel. Ou seja, quem quiser realmente acrescentar valor é prejudicado, repercutindo-se esse prejuízo no preço do imóvel. Curioso que um governo de esquerda premeie a especulação. Sim, porque só há isenção para quem venda exactamente o que adquiriu e no prazo máximo de 1 ano. Inacreditável. Abraço
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