Mercado Imobiliário Global – Onde nos podemos esconder? – Parte I

Por Nuno Ribeiro

Hoje em dia, investidores institucionais e privados, ou ainda o cidadão comum, quando avaliam as suas alternativas de investimento são confrontados com bancos a entrar em insolvência, crises de dívida soberana e a possibilidade de outra recessão. Tendo em conta este “ruído”, no que toca a investimentos imobiliários e considerando a actual conjuntura económica, não existirá nenhum “sitio” onde nos possamos esconder? A resposta é: no curto-prazo muito provavelmente não, mas a longo-prazo existem ainda activos/zonas que apresentam fundamentos económicos bastante positivos.

Analisemos cada uma dessas zonas/activos.

Mercados Imobiliários – Europa

1. Situação Actual

Com o consumo a nível europeu a contrair de forma significativa e com cortes fiscais por parte da maioria dos governos europeus, o PIB desses países tem vindo a desacelerar. As previsões para o PIB europeu de 2011 têm sido revistas para valores bastante reduzidos (1.6% segundo o FMI) devido à deterioração da confiança dos consumidores assim como à desaceleração das exportações. Os níveis de desemprego também se esperam que aumentem.

Os mercados imobiliários começam agora a apresentar evoluções distintas. As taxas de ocupação aumentaram ligeiramente devido à oferta limitada de novos edifícios. No que toca aos níveis de rendas, mercados emergentes como Moscovo ou Varsóvia apresentaram crescimentos de dois dígitos enquanto que mercados como Grécia, Espanha ou Irlanda viram rendas decrescer durante os primeiros três trimestres de 2011. Mercados core como Paris, Londres ou Munique mantiveram os níveis de rendas estáveis.

Quanto a investimento, segundo a Jones LangLaSalle, registou decréscimos de 25% entre Q1 e Q2 2011 em termos de volumes transaccionados e os primeiros relatórios de Q3 2011 sugerem uma tendência similar de arrefecimento. A maioria dos investimentos, mais uma vez centrou-se em mercados core – Alemanha, Franca e Inglaterra. Quanto a yields, estas mantiveram-se estáveis com excepção para Praga e Varsóvia onde estas sofreram compressões ligeiras.

2. Outlook

A Procura para o mercado de arrendamento de escritórios e retalho será condicionada pela conjuntura económica. As rendas permanecerão ao mesmo nível e eventualmente cairão em mercados periféricos. Decréscimos, principalmente em mercados core, não são de esperar visto que a oferta de novos edifícios é limitada.

Quanto a investimento, não é de prever que se estenda a mercados secundários tendo em conta os níveis de incerteza. No que toca a mercados core, somente edifícios prime com muito pouco risco e a bom preço têm possibilidade de atrair a atenção de investidores. Tendo em conta níveis de procura reduzidos, será de prever que os preços sofram depreciações nos próximos 12 – 18 meses.

Mercados Imobiliários – EUA

1. Situação Actual

À semelhança do situação europeia, a economia dos EUA tem vindo também a desacelerar nos últimos dois trimestres de 2011 e as perspectivas até ao fim do ano não são animadoras, com um crescimento em 2011 de apenas 1,5%, segundo as últimas previsões do FMI. Tanto o consumo como as exportações desaceleraram consideravelmente o que levou a um arrefecimento económico. Com níveis de desemprego elevados, a crise no mercado imobiliário (principalmente residencial) e a alta inflação, a confiança dos consumidores está bastante afectada.

Tal como na Europa, ainda que a oferta de novos edifícios seja extremamente limitada, os níveis de ocupação apenas registaram subidas residuais visto que a incerteza económica leva a que as empresas não corram riscos e suspendam todas as eventuais decisões de expansão. As rendas continuam com uma tendência de crescimento negativo.

No que toca a investimento, as transacções aumentaram 80% comparativamente com Q2 2010 (fonte: Real Capital Analytics). Esta subida é reflexo de activos prime a preços muito atractivos nos principais mercados americanos que rapidamente foram negociados por investidores institucionais. Durante Q1-Q2 2011 e inicio de Q3, os preços nas principais cidades dos EUA (Nova Iorque, São Francisco, Washington, Boston, etc.) apresentaram tendências de crescimento positivo. Mesmo cidades secundárias começaram a diminuir a diferença para os mercados core visto que os investidores começaram a dirigir a sua atenção para activos com retornos mais elevados. No entanto, toda esta melhoria dinâmica em Julho/Agosto quando investidores começaram a levantar duvidas quanto ao outlook económico mundial, tendo em conta a crise soberana nos países europeus e também o downgrade que a economia americana sofreu em Julho.

2. Outlook

Com um crescimento económico bastante incerto, a desaceleração do PIB é esperada que se mantenha, assim como os níveis de desemprego elevados. Isto será traduzido numa procura reduzida de activos imobiliários. Quanto a rendas, só sofrerão apreciações em caso de retoma económica.

Tendo em conta as taxas de juro baixas praticadas pela reserva federal norte-americana, não será de esperar que os preços para activos prime em mercados core sofram depreciações (escritórios e retalho).

Numa próxima oportunidade, olharemos para os mercados asiáticos.

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