Perspectivas Económicas pioram

Os especialistas de mercado e analistas financeiros esperam que haja um abrandamento do crescimento económico para o próximo ano. As últimas análises para Espanha apontam que o crescimento económico registado nos trimestres anteriores foi inferior às estimativas realizadas, devendo-se sobretudo ao baixo consumo privado que se verificou no mesmo período.

Um decréscimo do consumo privado tende a diminuir a taxa de crescimento económico, que por sua vez tende a limitar a procura doméstica futura. Desta forma os indicadores económicos apontam para um abrandamento do crescimento e um aumento da incerteza associada.

Neste enquadramento, a Comissão Europeia baixou a sua estimativa do PIB de 2019 para 1,9%, 40 pontos base abaixo da estimativa realizada no Verão. Adicionalmente, a Comissão Europeia prevê uma redução do crescimento económico para o ano de 2020, para 1,5% (também 40 pontos base abaixo da estimativa anterior) e uma taxa de crescimento de 1,4% para o ano de 2021. Desta forma, o risco inerente tende-se a manter dada a incerteza política associada, nomeadamente a um nível interno, com a potencial entrada do partido Unidas Podemos no governo através de uma coligação após as eleições, e a um nível externo com a potencial vitória do Partido Conservador no Reino Unido e a saída do Reino Unido da União Europeia.

Por fim, a existência de tensões comerciais a nível mundial e a consequente necessidade de aumento das poupanças das várias famílias de forma a precaver-se, serão também um forte obstáculo ao crescimento económico.

No entanto, é esperado que a taxa de crescimento económico em Espanha tenha um desempenho melhor do que no resto da Europa. Mais especificamente, a atenção dos investidores está a virar-se para o setor logístico espanhol, nomeadamente, o interesse em ativos logísticos que poderão funcionar como distribuidoras do fim da cadeia de valor (e-commerce) continua a atrair elevados níveis de investimento. As vendas associadas a e-commerce em Espanha excederam os 25 biliões de Euros e o referido setor está a crescer a uma taxa superior a 15%. Desta forma, foi neste setor onde ocorreram diversas transações ao longo do ano, perfazendo um valor transacional superior a 2 biliões de euros.

Mercado Residencial

Duas das mais importantes transações do mercado residencial estiveram associadas a SOCIMI Vivenio. Iniciou-se com a aquisição de dois edifícios residenciais em Madrid a um family office por mais de 90 milhões de euros. De seguida, a SOCIMI Vivenio, que pertence ao fundo alemão APG e à Renta Corporación adquiriu um edifício localizado na Avenida San Luis em Madrid (composto por 140 unidades residenciais e 18 lojas) e outro edifício sito na Calle Hermosilla (composto por 60 unidades residenciais e 2 lojas), os dois edifícios somam uma área bruta de construção superior a 21.500 m2. Adicionalmente, a Vivenio adquiriu três edifícios residenciais à Fidere, todos arrendadados, sendo que esta aquisição permitiu à SOCIMI adicionar 500 apartamentos ao seu portefólio. Dos referidos edifícios, dois situam-se em Madrid e um em Barcelona, de referir que o negócio tem várias condições associadas e irá custar um máximo de 85 milhões de euros à Vivenio, sendo que a mesma já realizou um depósito de 25% do valor total.

The Grifols family, o principal acionista do grupo farmacêutico com o mesmo nome, comprou um dos edifícios mais cobiçados de Madrid, sito na Calle Velázquez 21, através da sua SOCIMI: Centirion Real Estate. O imóvel era detentido conjuntamente pela Gancendo family (grupo que ocupou o rés-do-chão e primeiro piso destinados a comércio por mais de 70 anos) e outro grupo (que ocupava os restantes quatro pisos destinados a habitação). Desta forma, o grupo farmacêutico adquiriu a quota-parte destinada a comércio detida pela Gancendo family, por 20 milhões de euros num negócio intermediado pela Savills Aguirre Newman. Por outro lado, a parte residencial foi intermediada pela CBRE por um valor de aproximado de 32 milhões de euros, logo o referido imóvel foi adquirido por 52 milhões de euros, 8.000 €/m2.

Em Março, o grupo Arcano adquiriu o edifício localizado na Calle Espronceda 32 em Madrid que era ocupado pela agencia de notícias EFE. O novo fundo imobiliário detido pelo grupo Arcano adquiriu o imóvel com uma área bruta de construção de 8.000 m2 por mais de 40 milhões de euros à Eurostone e tenciona desenvolver 50 apartamentos de luxo. O edifício conta com sete andares e mais de 200 lugares de estacionamento. A empresas Colliers, Doble Dígito e TC Gabinete Inmobiliario interviram na operação, sendo que a mesma foi parcialmente financiada pela CaixaBank.

Turismo

Marriott um dos maiores grupos hoteleiros mundiais, adquiriu os restantes 40% de capital associados ao AC Hoteles por 140 milhões de euros. Os dois grupos iniciaram a sua parceria em 2011 quando o grupo americano aceitou criar um empreendimento conjunto com o grupo Espanhol, no pico da crise económica. Esta junção permitiu a Antonio Catalán o presidente da AC by Marriott, expandir-se e consolidar-se através do uso da marca das gigantes hoteleiras. Antonio Catalán gere 76 hotéis (65 localizados em Espanha, 10 em Itália e 1 em Portugal) através da empresa que detém Belagua 2013. Em 2017, o último ano para o qual existe informação contabilística disponível, a referida empresa registou uma faturação de 188 milhões de euros, gerando um lucro de 71 milhões de euros. O executivo é ainda detentor de outras empresas com unidades hoteleiras próprias, fazendo que a sua faturação ascenda um total de 260 milhões de euros.

A SOCIMI Atom Hoteles, que pertence conjuntamente aos grupos Bankinter e Global Myner Advisors Capital Investment adquiriu as unidades hoteleiras Isla Bonita de Tenerife (439 quartos) e Riviera Marina de Gran Canaria (125 quartos). As unidades hoteleiras foram transacionadas, repetivamente por 52,6 milhões de euros e 15 milhões de euros, totalizando 67,6 milhões de euros.

O Hotel Meliá Valencia localizado na Avenida Cortes Valencianas em Valência, também foi adquirido pelo grupo Atom Hoteles à empresa Colony Capital por 42.3 milhões euros. A transação do imóvel com 117 metros de altura, realizou-se o ano passado quando o grupo adquiriu o fundo Continental Property Investments (CPI). Por sua vez, o grupo Continental Property, comprou o edifício que originalmente operava pela marca Hilton desde de janeiro de 2011.

A SafeGuard Real Estate Management vendeu o edifício onde se localizava o hotel Aloft Madrid Gran Vía ao grupo Henderson Park por mais de 57 milhões de euros. O imóvel, que possui um contracto de gestão de longo prazo com a Marriott International, apresenta uma excelente localização no centro de Madrid. O hotel possui 139 quartos, 13 andares, terraço com piscina exterior, ginásio, bar e restaurante.

Escritórios

Os irmãos Simon e David Reuben, através do seu parceiro de negócio em Espanha, Sorlinda Investment adquiriram a Santander’s Ciudad Financeira com uma proposta vencedora de 283.73 milhões de euros. A empresa responsável pela liquidação do negócio, Marme Inversiones 2007, que por sua vez detém a sede do banco Cantabrian, pediu ao Tribunal Comercial para declarar a proposta apresentada pelo grupo Sorlinda Investment, como proposta vencedora. A Marme Inversiones declarou falência em 2014 devido à sua incapacidade de pagar a sua dívida de 1.575 biliões de euros, a empresa contraiu esta dívida para adquirir um imóvel do Banco Santander. Uns meses antes, o Banco Santander levantou várias questões quando foi anunciado que o grupo Sorlinda apresentou a proposta vencedora, nomeadamente, este colocou em causa as estimativas de liquidação apresentadas, referindo que a proposta apresentada pelos irmãos Reuben não cumpriam os requisitos necessários. No entanto, o Tribunal Comercial acabou por aprovar a transação.

A empresa Allianz comprou o complexo de escritórios e retalho Castellana 200, localizado na Plaza Castilla em Madrid. A SOCIMI Silvercode, cujo gestor de fundos de pensões canadiano PSP e o grupo Drago Capital detêm participação, venderam o imóvel para a Allianz Real Estate por 250 milhões de euros, cinco anos após adquirirem-na à Reyal Urbis por 144 milhões de euros. O referido complexo, que foi originalmente desenvolvido pela Reyal Urbis em 2009, possui uma área de 20.295 m2 para escritórios, 6.415 m2 para lojas e ainda 844 lugares de estacionamento. De referir que o imóvel possui ainda uma área potencial de construção de 14.000 m2 para construção de um hotel ou projecto residencial, a qual não se encontra incluída na operação. Atualmente, a gestão do Castellana 200 é realizada pela Drago Capital.

A Meridia Capital vendeu um portfólio composto por 18 edifícios, localizados em Madrid e Barcelona, a empresa suíça Partners Group por 215 milhões de euros. O portefólio é composto maioritariamente por edifícios de escritórios, perfazendo uma área locável de 91.000 m2 que contribuiu para o grupo de ativos que originaram o fundo Meridia 2. Dos vários imóveis destacam-se a Torre Meridian, os edifícios Med I e Med II em Barcelona, bem como um edifício localizado em Santa Leonor e outro em Calle Alcalá em Madrid. A referida compra, foi a primeira aquisição da Partners Group em Espanha. Por outro lado, a Meridia Capital iniciou a sua venda de ativos do fundo Meridia 2 em 2018, com a venda do edifício ocupado pela sede da Nestlé de Esplugues de Llobregat, ao grupo Coreano ICIS Asset Management por 87 milhões de euros.

O fundo americano Starwood Capital, adquiriu a participação da Autonomy, uma SOCIMI cujo ativo principal era o Omega Business Park em Madrid, um complexo de edifícios enorme composto por quatro edifícios, perfazendo mais de 33.000 m2. No referido complexo localizam-se a sede de várias multinacionais como a BP e a Samsung. A transação de 125 milhões de euros também inclui um complexo de escritórios na emblemática 22@ district of Barcelona, que permitiu ao fundo americano expandir a sua presença na capital catalã.

Em janeiro, a LaSalle Investment Management adquiriu a sede da Repsol em Atocha, na região de Méndez Álvaro em Madrid, à Royal Metropolitan por 100 milhões de euros. O edifício, localizado na Calle General Lacy 23, era a antiga sede da consultora imobiliária Aguirre Newman. De referir que a LaSalle é uma gestora de imobiliários e uma subsidiária do grupo JLL. O edifício do século XIX tinha sido anteriormente um armazém da Tabacalera até 1999, quando a Aguirre Newman reabilitou o imóvel para abrir os seus escritórios lá.
O departamento de imobiliário da Iberdrola vendeu o edifício de escritórios da Torre Auditori, localizado em BcnFira distrito de Barcelona, ao Aberdeen Balanced European Property Fund por 98 milhões de euros. O edifício de dez andares totaliza uma área de 22.899 m2, incluindo 300 lugares de estacionamento, sendo que foi construído em 2013 e atualmente é ocupado por mais de vinte inquilinos.

A Acciona e o Grupo Schindler adquiriram dois edifícios de escritórios em Madrid da Cain International e do Grupo FREO, numa transação no valor de aproximadamente 65 milhões de euros. Os referidos edifícios localizam-se no Albatros Business Park complex, em Alcobendas, sendo que a CBRE assessorou tanto a Acciona, como a Schindler.

O departamento de imobiliário do BNP Paribas adquiriu a sede do grupo Agbar em Barcelona por mais de 60 milhões de euros. O edifício integra parte do complexo de escritórios conhecido por Distrito 38 e era detido pela Goldman Sachs, que o adquiriu conjuntamente com um portfólio de ativos, por 355 milhões de euros em 2015. O imóvel foi projetado pela arquiteta japonesa Arata Isozaki e possui uma área superior a 16.200 m2. Apesar de se tratar de um empreendimento recentemente construído, a atual sede do grupo Agbar já mudou de proprietário várias vezes. O complexo de escritórios foi concebido pela empresa Habitat, quando a família Figueras ainda era detentora da referida promotora imobiliária. Posteriormente, a Caja Madrid adquiriu o empreendimento, e em 2015 já tendo o grupo Bankia como proprietário, o mesmo foi vendido à Goldman Sachs.

No final do ano, a Invesco Real Estate vendeu a Torre Spínola ao Grupo HNA, sendo que o valor de transação ascendeu a cerca de 52 milhões de euros. A empresa de gestão de investimentos imobiliários que atua a um nível mundial, tinha adquirido o imóvel no início de 2019 ao Lar España por 37 milhões de euros, encaixado um retorno de 71% face ao seu investimento inicial. O imóvel localizado na zona de Chamartín, norte de Madrid, é composto por 12 andares e possui uma área bruta locável de cerca de 8.875 m2. A mais recente aquisição da Invesco localiza-se na Calle Cardenal Marcelo Spínola 42. Enquanto seu proprietário, o grupo Lar realizou uma operação de reabilitação no valor de 9 milhões de euros. De seguida, após sua aquisição, a Invesco delegou à Knight Frank a função de garantir o arrendamento de escritórios pertencentes ao imóvel. Sendo que este ano, empresas como OPD Energy, Walmeric e Marco de Comunicación já assinaram contratos de arrendamento de longo prazo.

Retalho e Centros Comerciais

No outono, o fundo de investimento alemão Deka Immobilien vendeu onze lojas que tinha adquirido à Inditex, por um total de 105 milhões de euros. Embora o fundo Deka tencionasse inicialmente encontrar um único comprador para a operação, acabou por transacionar as lojas a vários investidores, sendo que a maioria eram locais. O fundo vendeu ativos localizados em Albacete, Palma, Sevilha, San Sebastián, Cidade Real, Zamora, Fuengirola e Lisboa.

Em maio, Bankia vendeu suas antigas instalações sitas na Calle Serrano 64, ao grupo Prada por 59 milhões de euros. O ativo transacionado apresenta três andares e uma área de 908 m2. O Grupo Bankia concordou em desocupar o imóvel seis meses após a formalização da transação. Uma das várias marcas do grupo Prada: Miu Miu, Church, Car Shoe, Prada ou Pasticceria Marchesi deverá arrendar o imóvel. De referir que a Haya Real Estate foi responsável pela venda.

A SOCIMI General de Galerías Comerciales, adquiriu o centro comercial Las Terrazas, em Telde, Gran Canaria, por 42 milhões de euros. O centro comercial Las Terrazas possui uma área de construção de 121.461 m2, inserida num lote de 22.045 m2. Após esta aquisição, a referida SOCIMI aumentou a sua participação para um total de sete centros comerciais, sendo que cinco destes se localizam em Andalucía e um em Cataluña.

Em maio, o El Corte Inglés vendeu dois centros comerciais localizados na Andalusia, Los Arcos (11.000 m2) localizado em Sevilha e ainda Bahía Sur (12.000 m2) sito em Cádiz, ao grupo Castellana Properties por 36,8 milhões de euros. A gigante do retalho usou este capital para reduzir a sua dívida, que ascendia a 3,7 biliões de euros no final do primeiro semestre de 2018. A SOCIMI Castellana Properties, que se encontra inscrita no Alternative Investment Market (MAB) é detida pelo grupo sul africano Vukile. A Castellana Properties possui 17 ativos no seu portfólio, incluindo centros comerciais, retail parks e escritórios, totalizando uma área locável de 317.106 m2, valendo cerca de 916 milhões de euros.

Terrenos

Numa das transações mais importantes para o desenvolvimento futuro do norte de Madrid, a Merlin Properties adquiriu uma participação de 14,46%, na operação de desenvolvimento urbano de Chamartín, ao grupo de construção San José por 168,89 milhões de euros. Desta forma, a referida SOCIMI tornou-se o segundo maior investidor no empreendimento, através da aquisição de parte dos 24% detidos pela San José. Por outro lado, o BBVA possui os 74% restantes e a operação inclui ainda um empréstimo para a San José. Atualmente, a Merlin possui um portfólio de terrenos, propriedades residenciais, centros comerciais e plataformas logísticas avaliadas em 12.375 biliões de euros. Merlin, a maior SOCIMI de Espanha, entrou no empreendimento, precisamente no momento em que a construção se iniciou, após vinte anos de negociações.

A ADU Mediterráneo e a CONCOVI (the Confederation of Housing Cooperatives in Spain) chegaram a acordo relativamente ao Valencia CF para aquisição do terreno sito no atual Mestalla stadium. O acordo representa a maior transação de terreno da década em Valência, com uma área de 97.225 m2, dos quais 55.769 m2 estão previstos para o uso residencial e 41.456 m2 para o uso terciário. Mais especificamente, as duas empresas concordaram em pagar mais de 115 milhões de euros pelo ativo. O Valencia FC mudará para o seu novo estádio durante a época 2022-2023. A CBRE intermediará com exclusividade a venda dos imóveis terciários e residenciais.
A Acciona comprou um terreno de 31.700 m2 à empresa Celteo Business, incluindo 26.018 m2 para uso residencial e 5.755 m2 para lojas. O grupo pagou 2.000 euros/m2, um aumento duas vezes superior ao preço médio de apenas há cinco anos atrás. A transação que totalizou aproximadamente 63 milhões de euros, permitiu garantir área de terreno suficiente para construir cerca de 260 habitações

Logística e Indústria

Na maior transação do ano para o setor, a GreenOak concluiu a venda de um portfólio europeu de ativos de logística para a Patrizia, a gigante alemã de investimentos imobiliários. O grupo alemão adquiriu o portfólio por aproximadamente 1,3 bilião de euros. O portfólio consiste em 1.500.000 m2 de ativos, que foram adquiridos pela empresa americana nos últimos três anos para o seu segundo fundo logístico europeu. Neste momento, a GreenOak está a adquirir ativos para o seu terceiro fundo.

A Colonial vendeu um portfólio de 425 milhões de euros, quatro meses após o ter colocado à venda, à Prologis. O portfólio é composto por 12 plataformas logísticas e armazéns, incluindo um complexo logístico de 131.000 m2 na área industrial de San Fernando. A Prologis venceu as ofertas concorrentes do Deutsche Bank e Blackstone. De referir que a Colonial foi assessorada pela JLL e Knight Frank, enquanto que a CBRE acessorou a Prologis.

A Amazon iniciou o processo de venda de seus ativos de logística na Europa num conjunto de operações de venda e leaseback. Em agosto, a gigante do e-commerce vendeu três plataformas logísticas em Barcelona, Londres e Paris por cerca de 400 milhões de euros à Korea Investment Corporation (KIC), principal fundo da Coreia. A empresa vendeu os centros de logística em Avonmouth (Bristol, próximo de Londres), Brétigny-sur-Orge (Paris) e El Prat (Barcelona).

O fundo de investimento KKR, Round Hill Capital e a empresa de logística Pulsar Properties adquiriram um portfólio de quatro plataformas logísticas através de uma parceria, por um valor não divulgado. A Pulsar Iberia Logistics, adquiriu três projetos para operações de desenvolvimento no setor logístico localizados em Madrid e outro em Barcelona. As quatro propriedades foram os primeiros investimentos realizados pelo grupo em Espanha, esta aquisição anuncia o boom contínuo do setor de logística na Península Ibérica.

NPLs & REO

A Blackstone vendeu uma carteira de 10.000 empréstimos hipotecários à CarVal Investors por aproximadamente 1 bilião de euros. A Blackstone tinha adquirido os referidos empréstimos, integrados numa carteira de 5,5 biliões de euros que comprou ao Catalunya Banc em 2014. Após a referida venda, a empresa dos EUA ainda possuía 9.000 empréstimos de baixo desempenho, oriundos do Catalunya Banc. A CarVal Investors é especializada em aquisição de carteiras de NPLs e REO por instituições financeiras. A empresa, com escritórios em Minneapolis, Londres, Nova York, Luxemburgo e Singapura, investiu mais de 20.000 milhões de dólares em quase 2.000 transações de carteiras em 31 países.

O Banco Sabadell vendeu a sua empresa de expansão Solvia Desarrollos Inmobiliarios (Sdin), para o fundo americano Oaktree. A transação, que inclui uma parcela significativa de terrenos, foi fechada por 882 milhões de euros e permitirá gerar um ganho de 23 milhões de euros. A Sabadell retirou a Sdin Residencial da Solvia Real Estate, antes de sua venda ao grupo sueco Intrum. Com este acordo, a Sabadell conseguiu eliminar praticamente todos os “ativos tóxicos” do seu balanço, vendendo mais de 12,5 biliões de euros de non-performing assets, no último ano. Devido a esta transação, a Sabadell atingiu 11,6% de Tier 1 Common Capital Ratio, acima dos 11,2% de junho. O banco espera atingir 12% do referido rácio já em 2020.

doValue o especialista italiano em NPLs adquiriu 85% da Altamira Asset Management oriundos de empresas controladas pela Apollo Global Management, Canada Pension Plan Investment Board e pela Abu Dhabi Investment Authority. A empresa italiana pagou 360 milhões de euros e a operação foi anunciada originalmente em dezembro de 2018. No entanto, a DoValue finalizou a aquisição em junho, logo após ao Banco Santander decidir não exercer seus direitos de tag along e manter sua participação de 15%. Adicionalmente, a DoValue ofereceu-se para adquirir 100% da empresa. Após a aquisição, a DoValue contará com 130 biliões em ativos sob a sua gestão. A principal mais valia da Altamira deve-se ao seu contrato de gestão de longo prazo que tem com o Santander, bem como com a Sareb (este último representa quase 30% de seus AUMs totais). A venda da Apollo ocorreu após um desinvestimento no final de 2018, quando foi vendida a Evo Banco.

A Unicaja vendeu duas carteiras de non-performing loans totalizando 330 milhões de euros à Cerberus e AnaCap. O banco espanhol tinha como objetivo limpar o seu balanço, antes da fusão com o Liberbank. Os ativos correspondiam a uma carteira de NPL de 230 milhões de euros adquirida pela Cerberus e uma carteira de NPL de 100 milhões de euros associada a empréstimos a promotores imobiliários que foi adquirida pela AnaCap. De acordo com os relatórios do banco à data, a Unicaja detinha 3,9 biliões de euros em NPLs e REOs (apartamentos, terrenos e empréstimos não pagos). Desta forma, as duas carteiras vendidas representaram mais de 8% do total.
O Banco Sabadell vendeu uma carteira de ativos imobiliários, a uma subsidiária do fundo americano Cerberus Capital, por 314 milhões de euros. O portfólio designado como Rex, possui ativos com um de aproximadamente de 342 milhões de euros.
Ativos alternativos

A família Abarca Cidón proprietária dos HM Hospitales, vendeu dois imóveis onde se localizavam os centros de saúde HM Sanchinarro e HM Torrelodones, por aproximadamente 150 milhões de euros a um fundo americano anónimo. A família Abarca vendeu os ativos numa operação de sale & leaseback, sendo que a família pretende reduzir a sua exposição total ao setor da saúde.