As inseguranças e os perigos no direito imobiliário

As inseguranças e os perigos no direito imobiliário

Antes da pandemia de COVID 19 a nossa realidade já era má, quer em termos gerais, quer na especificidade que nos preocupa: o enquadramento jurídico, legal e funcional da actividade imobiliária. Perigos já os corríamos no direito imobiliário em Portugal. No entanto, quando a pandemia acabar, tudo indica será pior, e devemos estar preparados, pelo que importa, desde já, identificar os pontos mais graves de fragilidade e insegurança no referido enquadramento.

Em sucessivos artigos, publicados ao longo de anos no Out of the Box, falei de armadilhas tecidas pelo legislador e pela prática judicial. Procurei alterar para os perigos que iam aparecendo no direito imobiliário. Quase todas essas armadilhas se mantêm, muitas agravaram-se e outras tantas se têm sucedido nos últimos tempos.

Antes da pandemia de COVID 19 já os proprietários e investidores eram vistos pelo Governo e respectivos sócios parlamentares como capitalistas responsáveis pelas desigualdades sociais, pela progressiva gentrificação das cidades, pela falta de habitação social, pelo afastamento dos jovens e das famílias para as periferias, pelo desemprego, etc…

E em conformidade com essa óptica, partilhada não só por governantes, como por sectores relevantes da comunicação social e mesmo da magistratura, existia um enquadramento jurídico e uma prática progressivamente lesivos dos interesses dos proprietários e investidores imobiliários. Que gerava insegurança e fragilidade.

A pandemia de COVID 19 em curso está a provocar os seus estragos na sociedade. É impressionante a profusão de leis, portarias, despachos e regulamentos que, a coberto deste vírus (que vai tendo as costas cada vez mais largas e servirá certamente de desculpa a vários responsáveis executivos pelo descalabro em curso há tantos anos) vão sendo publicadas.

Quando terminar, não é preciso ter muita imaginação para conceber um terreno ainda mais perigoso e hostil para todos os que pretenderem – ou se virem na contingência de terem de – realizar operações imobiliárias, das mais simples às mais complexas.

Os principais obstáculos à actividade imobiliária

Deixo de seguida um elenco com três dos principais obstáculos à actividade imobiliária, que é preciso vigiar atentamente e ter presente na hora de preparar qualquer investimento:

1.º Lugar – a lentidão da justiça

Ocupa o primeiro lugar deste pódio, sendo um problema infelizmente transversal a todo o sector económico português. Na medida do possível, deve ser evitado com recurso a arbitragens privadas previamente acordadas nos respectivos contratos.

Concretizando em números: em 2020, uma acção declarativa demorava cerca de 11 meses em primeira instância, mas uma acção executiva demorava, em média, 58 meses a ser decidida só na primeira instância. Já o tempo médio de duração de um processo de impugnação nos tribunais administrativos era, em 2019, de 187 meses, ou seja, mais de 15 anos!

Tememos que, com as suspensões e adiamentos provocados pela pandemia, estes números aumentem significativamente.

No caso particular do imobiliário – na vertente de despejo e execução forçada da desocupação no termo do contrato – sobre o famoso BNA (Balcão Nacional do Arrendamento) não encontrámos estatísticas disponíveis, mas por experiência sabemos o seguinte: trata-se de uma estrutura opaca e incompetente. Tudo é processado de forma anónima, através de uma plataforma electrónica, sem possibilidade de atendimento telefónico efectivo. Isso torna-se especialmente aflitivo porque é comum os requerimentos serem recusados sem fundamento atendível. Trata-se de um procedimento que pode ser extremamente (e indeterminadamente) moroso, quando foi criado especificamente com o objectivo de gerar celeridade e especialidade nestes processos, que de outro modo correriam termos sob a forma de execução ou acção nos tribunais cíveis. Actualmente, sempre que possível, preferimos o recurso aos tribunais cíveis.

2.º Lugar – a fiscalidade

A tributação da actividade imobiliária é especialmente onerosa.

Para começar, qualquer aquisição é tributada em Imposto do Selo, a 0,8% acrescida de IMT, que varia entre 6% e 6,5%. Ou seja, tributada duas vezes cumulativamente, por impostos que incidem sobre um capital que já foi tributado originariamente no imposto sobre o rendimento. Muito embora seja assim há décadas, não deixa de ser censurável, porquanto a compra de um imóvel não é facto gerador de qualquer riqueza e o tanto o capital como as mais-valias já são tributadas. Significativamente imoral é a tributação, em sede destes impostos, do capital angariado pelas famílias com recurso ao crédito bancário que, entretanto, também é tributado em sede de Imposto do Selo.

Existe isenção de IMT em operações de reabilitação. Mas se até à entrada em vigor da Lei do Orçamento de Estado de 2018 ( Lei n.º 114/2017, de 29/12) a recuperação do IMT nestas obras era relativamente acessível, a partir dessa data foram criados pressupostos mais apertados que deixam de fora muitas intervenções.

A tributação dos rendimentos prediais à taxa de 28% também não é atractiva e seria de considerar criar taxas mais baixas aplicáveis aos rendimentos prediais nos processos de reabilitação urbana realizados por sociedades à semelhança do que já acontece quando realizados por particulares.

A reforma na tributação dos Organismos de Investimento Colectivo, possibilitando a tributação a uma taxa de 10% nos pagamentos a não residentes é um aspecto positivo, mas deveria ser alargado aos investidores portugueses.

3.º Lugar – a insegurança legislativa

Vários investimentos foram realizados com o enquadramento do Código Civil, NRAU e Regime das Obras em Prédios Arrendados. Em empreitadas de reabilitação e remodelação de edifícios existentes, nas principais cidades do país. Com o planeamento de obras, tempo de duração, despesas e receitas projectadas. Tudo assente no enquadramento legal aplicável, que regulava a possibilidade de promover a desocupação de edifícios para a realização de obras de reabilitação e remodelação.

À semelhança de qualquer investimento em qualquer tipo de activo, o sucesso de um projecto depende da previsão e quantificação detalhada e exaustiva de todos os factores envolvidos. Só assim se pode definir o preço de compra, o valor do investimento e ter uma ideia rigorosa sobre o rendimento expectável e taxa de retorno. Só assim se distinguem os profissionais dos amadores. Um profissional conhece a fundo o mercado, os activos, e todas as vicissitudes e contingências, que quantifica no projecto. Um amador lança-se nos projectos a olho, com contas em cima do joelho, e num mercado mais arrefecido despista-se na primeira curva. Na história recente do investimento imobiliário em Portugal existe uma profusão de aventuras amadoras, apoiadas pelos principais bancos.

É, pois, necessária segurança absoluta no enquadramento legal aplicável a um projecto imobiliário, que desde a sua génese à liquidação pode demorar, a mais das vezes, entre 4 a 8 anos. Se não existir segurança, promotores e investidores profissionais afastam-se do mercado.

As alterações legislativas mais gravosas

No caso em apreço, da realidade portuguesa, as alterações efectuadas nos últimos 6 anos aos três regimes acima identificados geraram todo o tipo de obstáculos inesperados e agravamentos significativos dos orçamentos, inviabilizando inclusive diversos projectos em curso. Muitas delas foram abordadas nos meus artigos anteriores:

Entre as mais significativas alterações, encontram-se as seguintes:

  • O agravamento dos pressupostos para denúncia dos arrendamentos para realização de obras;
  • O alargamento dos prazos de duração dos regimes transitórios nos contratos antigos com actualização promovida nos termos do NRAU;
  • A limitação efectiva de oposição à renovação em contratos de pessoas com mais de 65 anos com mais de 15 anos de permanência no locado;
  • As limitações aplicáveis a inquilinos classificados como lojas históricas que inviabilizam qualquer intervenção planeada para o edifício em causa;
  • A restrição da possibilidade de abertura de alojamentos locais em diversas áreas de Lisboa;
  • A redução das penalidades em caso de incumprimento dos inquilinos no pagamento das rendas; e
  • O aumento do número de rendas em falta para possibilitar o despejo.

Todas estas alterações incidiram e alteraram a realidade em curso, afectando inúmeros projectos, que tiveram de ser abortados ou modificados substantivamente, frustrando as expectativas dos investidores.

Na economia anterior ao COVID, o foco mais importante e eficaz de captação de investimento demonstrou ser o imobiliário, com particular destaque para a reabilitação e exploração turística. É possível e natural que no pós COVID continue a sê-lo. É, portanto, de esperar que sejam criadas condições exemplares de atractividade e de estabilidade para os investidores. Sob pena de, a troco de políticas populistas com horizontes de curto prazo, estarmos a agravar o tamanho (já muito considerável) da nossa própria sepultura.

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