Podcast IA – Imobiliário Alavancado

“IA — Imobiliário Alavancado” é um projeto do Out of the Box desenvolvido com recurso a inteligência artificial e sempre ancorado em conhecimento, estudos e análises sobre o mercado imobiliário.

O objetivo é facilitar o acesso a informação especializada, descodificando temas, traduzindo análises técnicas e criando contextos claros e úteis para o ouvinte.

Em cada episódio, serão identificadas todas as fontes utilizadas, bem como os respetivos autores — no áudio e nas notas do episódio.

Avaliação bancária sobe 16%: sinal de força ou risco no mercado?

A avaliação bancária da habitação voltou a subir de forma expressiva, refletindo a valorização dos imóveis, a dinâmica do mercado residencial e o comportamento do crédito à habitação.

Mas o que significa, na prática, uma subida de 16% na avaliação bancária? É apenas confirmação de um mercado forte? É sinal de que os bancos continuam confortáveis com os valores atribuídos aos imóveis? Ou pode também representar um alerta sobre acessibilidade, endividamento e risco de sobrevalorização?

Neste episódio do podcast do Out of the Box, analisamos a evolução da avaliação bancária em Portugal e a sua importância para compradores, investidores, promotores, bancos e famílias.

Falamos sobre o papel da avaliação bancária no crédito à habitação, a relação entre valor de mercado e valor de avaliação, o impacto no financiamento e os sinais que este indicador pode dar sobre a fase atual do mercado residencial português.

Um episódio sobre preços, crédito, risco e leitura de mercado — para perceber melhor o que está por trás dos números.

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Porque continuam os preços das casas a subir?

Porque continuam os preços das casas em Portugal a subir, mesmo num contexto de maior incerteza económica, custos de financiamento mais elevados e sinais de pressão sobre a acessibilidade?

Neste episódio do podcast do Out of the Box, analisamos o tema com base em documentos recentes do FMI e da DBRS, olhando para uma das principais explicações estruturais do mercado residencial português: o desequilíbrio persistente entre procura e oferta.

A falta de habitação disponível, a pressão da procura, os custos de construção, o crédito e a evolução dos preços ajudam a explicar porque o mercado continua resiliente — mas também porque a acessibilidade se tornou um dos maiores desafios do setor.

Um episódio sobre preços, oferta, procura, risco e sustentabilidade do mercado habitacional em Portugal.

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Agentes desesperados vendem casas mais baratas?

No mercado imobiliário, o preço de venda não depende apenas do imóvel, da localização ou da procura. Também depende do comportamento dos intervenientes no processo — proprietários, compradores e, naturalmente, agentes imobiliários.

Quando há pressão para fechar negócio, captar comissão ou apresentar resultados rapidamente, essa pressão pode influenciar a condução da negociação e a perceção de valor do ativo.

Neste episódio do podcast do Out of the Box, e com base no paper “Understanding Personal Financial Distress in The Real Estate Brokerage Industry” de Michael J. Seiler & Liuming Yang, analisamos de que forma a urgência comercial pode afetar o preço, a negociação e a estratégia de venda, distinguindo entre desconto necessário, má qualificação do imóvel e pressão excessiva para transacionar.

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Crédito recorde: o que está a mudar na habitação?

O mercado residencial português continua a revelar sinais de forte dinamismo em 2026: os preços mantêm uma trajetória de valorização, a concessão de crédito à habitação atingiu novos máximos e as taxas fixas e mistas ganharam domínio face às taxas variáveis.

Mas esta evolução acontece num contexto mais complexo: crescimento económico moderado, custos de construção elevados, pressão inflacionista internacional e novas expectativas sobre a trajetória das taxas de juro.

Neste episódio do podcast do Out of the Box, com base num ⁠estudo do Banco BPI⁠, analisamos o atual panorama do setor imobiliário residencial em Portugal, com foco na valorização dos preços, na dinâmica do crédito, na evolução das taxas de juro e nos sinais que podem marcar a próxima fase do mercado.

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Novo Pacote Fiscal Habitação

Resumo do novo pacote fiscal na habitação em Portugal, com as principais alterações em sede de IVA, IRS, IRC e IMT, abordando:

• Descida da taxa de IVA para 6% na construção;
• Nova taxa em sede de IRS para rendas moderadas;
• Isenção de pagamento de IRC em 50% para empresas;
• Alterações no IMT.

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O Mercado de Habitação Premium em Portugal

Análise do mais recente estudo da Porta da Frente | Christie’s sobre o mercado high-end de habitação em Portugal.

O segmento de luxo em Portugal tem acelerado. Há fatores estruturais, mudanças no perfil da procura e efeitos de oferta que ajudam a explicar porque é que este mercado se comporta de forma diferente do restante residencial.

O estudo da Porta da Frente | Christie’s explica-nos:

• o que distingue “luxo” de “premium” e porque isso muda a leitura do mercado;
• os principais motores de procura (e o que é conjuntural vs estrutural);
  a restrição de oferta e o efeito “scarcity” na formação de preços;
• que sinais acompanhar para perceber se estamos perante um ciclo sustentável ou um pico.

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Estudos de Mercado

Como se deve realizar um estudo de mercado imobiliário?

Quando analisamos projetos de investimento imobiliário, a componente de mercado é indispensável. Sem ela, a posterior análise da viabilidade económico-financeira fica inevitavelmente limitada.

Ser capaz de analisar a oferta e a procura locais — e, sobretudo, compreender o que move estas variáveis — é peça-chave para desenvolver um projeto com maior probabilidade de ser absorvido pelo mercado.

A análise macro é um ponto de partida importante. A escolha criteriosa das fontes de informação também. Mas nada substitui o conhecimento local: o imobiliário é, em grande medida, micro-local.

Com base em vários estudos desenvolvidos por Gonçalo Nascimento Rodrigues, este episódio do podcast do Out of the Box percorre os passos essenciais para realizar um Estudo de Mercado Imobiliário, de forma estruturada e orientada à decisão

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Como angariar FSBO’s?

Como angariar FSBO’s – For Sale By Owners – e qual a importância da partilha na mediação imobiliária?

Num mercado com tanta procura e escassez de oferta, muitos são aqueles que procuram vender os seus próprios imóveis (os tais FSBO’s), não recorrendo ao serviço de um agente imobiliário.

Os FSBO’s acabam por ser uma boa oportunidade de angariação de imóveis para agentes. Mas como fazê-lo de forma correta e adequada?

Com base em alguns artigos de Massimo Forte, este episódio aponta algumas técnicas importantes em como conseguir angariar imóveis que estão à venda pelo próprio.

Adicionalmente, analisa a importância da partilha de angariações como forma de aumentar a probabilidade de sucesso de venda de um imóvel no mercado.

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Investimento em Buy-to-Let

Nos últimos anos, muitos investidores têm procurado o mercado imobiliário em busca de um rendimento estável e segurança no valor investido.

O buy-to-let, investimento em habitação para arrendamento, tipicamente proporciona isso mesmo: estabilidade no rendimento gerado ao longo do tempo, ao mesmo tempo que o imóvel aprecia de valor.

No entanto, muitos investidores desconhecem alguns “perigos” neste tipo de investimentos. Focam-se em exclusivo na yield, esquecendo tudo o resto.

Recorrendo a um conjunto de artigos de Gonçalo Nascimento Rodrigues sobre regras de investimento em buy-to-let, surge então este episódio.

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Inflação e Imobiliário

O mercado imobiliário tende a valorizar ou desvalorizar em momentos de inflação elevada? As taxas de juro tendem a subir com o aumento da inflação? Como reagem os preços no imobiliário, sobretudo no segmento residencial, com todos estes movimentos? E como reage o imobiliário a choques petrolíferos, ou seja, quando a inflação aumenta por via do aumento do custo do petróleo?

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Neste episódio, analisamos os efeitos da inflação no mercado imobiliário com recurso a documentos e artigos importantes:

• “⁠How Did It Happen?: The Great Inflation of the 1970s and Lessons for Today⁠“, de Edward Nelson;
• “⁠House Prices, Borrowing Constraints, and Monetary Policy in the Business Cycle⁠“, de Matteo Iacoviello;
• “⁠Housing in Portugal over the last 40 years: tenure status and access to credit⁠“, de Sónia Costa, Luísa Farinha, Nuno Lourenço e Renata Mesquita;
• “⁠House prices in Portugal – what happened since the crisis?⁠“, de Rita Fradique Lourenço e Paulo M. M. Rodrigues;
• “⁠Inflation and the Housing Market: Problems and Potential Solutions⁠“, de Donald Lessard e Franco Modigliani;
• “⁠Money Ilusion and Housing Frenzies⁠“, de Markus Brunnermeier e Christian Julliard;
• “⁠Imobiliário e Inflação⁠“, de Gonçalo Nascimento Rodrigues;
• “⁠Irrational Exuberance⁠“, de Robert Shiller.

Habitação: oferta vs. procura

Debate sobre a evolução da oferta e procura habitacional em Portugal, com discussão dos efeitos no mercado sobre medidas expansionistas do lado da oferta, e restritivas do lado da procura.

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Este episódio foi desenvolvido com base num estudo de Sónia Costa, Carlos Santos e Carla Soares, publicado no ⁠Boletim Económico do Banco de Portugal de Dezembro de 2025⁠, e no paper “⁠Can more housing supply improve affordability? A sub-national perspective from Portugal⁠” de Diogo Ribeiro, Hugo de Almeida Vilares e Luís Carvalho.

A estes documentos, foram adicionadas aulas de Gonçalo Nascimento Rodrigues sobre os efeitos da oferta e da procura na formação dos ciclos de mercado imobiliário.

Habitação Social ou Subsídios de Renda?

Qual a melhor forma de providenciar habitação a segmentos de mercado com menos recursos económicos? Será por via de uma habitação pública/social, ou através da atribuição de subsídios de renda?

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Discussão baseada no estudo “The effects of subsidies and regulatory contexts on precarious housing among low-income renters: a cross-national comparison“, de Jack Hewton, ,Ranjodh Singh, Emma Baker, Rebecca Bentley e Rachel Ong Vifor, publicado no Journal of Housing Studies.

Podcast Mais Valia, em parceria com o Doutor Finanças

O podcast Mais Valia é um podcast em parceria com o Doutor Finanças, abrangendo temas relacionados com as Finanças e Investimentos Imobiliários.

Episódio 6 – “Fundos de Investimento Imobiliário” com Frederico Arruda Moreira

No sexto episódio, Gonçalo Nascimento Rodrigues entrevista Frederico Arruda Moreira, Partner e CEO da Sociedade Gestora Refundos, numa conversa que aborda os diferentes tipos de fundos, assim como o regime fiscal e regulatório de um tipo de investimento que tem crescido também entre os pequenos aforradores.

Episódio 5 – “A Crise de Acessibilidade na Habitação” com Victor Reis

No quinto episódio, Gonçalo Nascimento Rodrigues entrevista Víctor Reis, arquiteto e consultor técnico sénior no IHRU, numa conversa que traz uma reflexão e várias críticas às políticas que levaram à atual crise de habitação e deixa pistas daquele que considera ser o único caminho para inverter a tendência.

Episódio 4 – “Habitação de Segmento Alto” com João Cília

No quarto episódio, Gonçalo Nascimento Rodrigues entrevista João Cília, EO Porta da Frente / Christie’s.

Nesta conversa, detalham-se as três categorias deste mercado: affluent, premium e luxo e elencam-se os desafios e as oportunidades num segmento que tem registado grande interesse dos portugueses.

Episódio 3 – “Tecnologia no Imobiliário” com Gonçalo Abreu

No terceiro episódio, Gonçalo Nascimento Rodrigues entrevista Gonçalo Abreu, co-Founder da Alfredo AI, numa conversa que aborda o papel da tecnologia no desenvolvimento do setor e as tendências e desafios da inteligência artificial num futuro a médio prazo.

Episódio 2 – “Mediação Imobiliária” com Sérgio Ângelo

No segundo episódio, Gonçalo Nascimento Rodrigues entrevista Sérgio Ângelo, Broker da Remax ExpoGroup, Perito Avaliador Imobiliário com inscrição na CMVM. Licenciado em Gestão de Empresas e Gestão Imobiliária, conta ainda com um Mestrado em Avaliação e Gestão de Ativos Imobiliários e um Master em Finanças.

Nesta conversa, são abordados temas relacionados com a evolução do mercado, sinalizando as principais tendências e os desafios que se colocam ao setor imobiliário.

Episódio 1 – “Tendências de Mercado” com Patrícia Barão

No primeiro episódio, Gonçalo Nascimento Rodrigues entrevista Patrícia Barão, partner para a área residencial na recém-criada DILS, Diretora da WIRE e Vice-Presidente da APEMIP, numa conversa que aborda a evolução do mercado, sinalizando as principais tendências e os desafios que se colocam ao setor imobiliário.