Hoje gostaria de vos falar de uma notícia que saiu no Jornal Expresso no passado fim-de-semana, sobre vendas de património do Estado. Ao que parece, o Estado tem vindo a alienar património imobiliário por si ocupado, passando a pagar rendas. Até aqui, parece-me tudo normal, ou seja, o Estado está a efectuar operações de sale & leaseback de imóveis que ocupa, algo que me parece lógico. O Estado, para mim, não deve ser proprietário imobiliário de escritórios e serviços que ocupe, deve antes ser arrendatário e passar a posição de proprietário para investidores.
Uma operação de sale & leaseback caracteriza-se pela venda de um imóvel, propriedade do vendedor, passando este para a posição de arrendatário desse mesmo imóvel. Pela venda, o proprietário recebe um valor acordado com o comprador, passando a pagar uma dada renda por um determinado período contratual.
Para o proprietário, trata-se de uma operação normal de financiamento da sua actividade com os seus próprios activos imobiliários, sendo uma operação bastante usual e até benéfica nos tempos que correm, de escassez de crédito bancário.
Sobre a forma como estas operações deverão ser estruturadas, da parte de proprietários e investidores, fica para uma outra oportunidade.
A notícia chamou-me a atenção para 2 aspectos: primeiro, ao que parece o Estado está a alienar património à Estamo, uma empresa do Grupo Parpública, detida pelo Estado. Parece-me estranho, vender imóveis a si próprio. Quem paga então? Mais estranho ainda é que o Estado passou a pagar rendas. Rendas! Não havendo um cash-flow líquido positivo nas contas do Estado (a mim, pessoalmente, pouco me interessa se é Estado ou universo empresarial do Estado, se é orçamento ou desorçamentação), passa então a haver um cash-outflow pelo pagamento de rendas? Quem ganha com isto? O Estado vende um imóvel, não recebe nada por ele (ou recebendo, tem de se endividar para o pagar) e ainda fica a pagar uma renda?!
Mais estranho ainda são as condições financeiras da venda. O artigo apresenta alguns exemplos em que a yield dos negócios rondou os 8%. Oito por cento?! Mas quem é que este Governo Socialista quer enganar?!
Se o Estado Português tem feito emissões de dívida a 10 e 15 anos sempre abaixo dos 5%, porque é que está a financiar-se a 8% com o seu património imobiliário? Não acredito que o Estado Português não consiga estruturar uma operação financeira com algum do seu património imobiliário a investidores qualificados por yields inferiores a 8%. Perdoem-me mas não acredito! E se o problema é perder a propriedade (justificação que encontro para vender à esfera empresarial do Estado), então que mantenham uma opção de recompra.
A minha pergunta é: Qual é o interesse em perder tanto dinheiro com operações destas? Quem ganha com isto, afinal?
Isto não me parece ser lá muito bom negócio (imobiliário)!
17 Comentários
Gonçalo Nascimento Rodrigues
1 de Setembro, 2010, 15:16Li hoje no DE uma notícia sobre os resultados da Parpública, onde se lê que esta já investiu € 400 M na compra de imóveis do Estado, com o objectivo de os rentabilizar. Para tal, teve de se endividar, tal como eu já calculava e referi aqui no meu artigo.
Isto só vem confirmar que o único objectivo do Estado é aumentar a dívida sem recorrer ao Orçamento de Estado, colocando imóveis em empresas estatais que, estas sim, se endividam.
A dívida global aumenta na mesma e a um custo superior: emitir obrigações custará menos de 5%, alienar imóveis à Estamo e Sagestamo custará qualquer coisa como 8%.
REPLYAnónimo
1 de Setembro, 2010, 18:41Desorçamentação, apenas e só!
REPLY…e com custos para o erário publico!
Julio
1 de Setembro, 2010, 18:41Caro Gonçalo Rodrigues,
Não nos conhecemos pessoalmente, mas reconheço que não está dentro da lógica da Industria Imobiliária.
Por vezes as noticias de Jornal, não correspondem à realidade.
O que o Estado está a fazer é a vender Imóveis a si próprio é verdade, mas saiem de "bolsos" diferentes.
Na divida publica não entram as contas da Parpublica ou da Estamo (que é a empresa gestora da 1ª), razão porque esta venda está em curso.
Outra questão é se esta venda não deveria ser entregue a privados por forma a rentabilizar os activos do Estado Portugues….e aí estou de acordo consigo.
Do que conheço da Parpublica e da Estamo, só posso dizer que têm excelentes profissionais e que cumprem ordens do Governo e bem.
Deste Governo tambem só posso dizer bem, está a tentar equilibrar a divida Pública, de forma inteligente e com pessoas que me merecem a maior credibilidade e profissionalismo.
A ùnica questão que coloco para discussão, independente de qual o Governo que esteja no Poder é se a Parpublica e a Estamo tem equipas pluridisciplinares que lhe permitam "valorizar e máximizar" o valor os seus imóveis; uma Yield de 8% não é um valor baixo, como diz, corresponde na linguagem leiga a uma taxa de rentabilização de 12.5% dos activos alienados…que na minha opinião deveriam passar para a esfera privada e não manter-se na esfera pública.
Quanto à operação nada a dizer, Parabens ao Secretário de Estado das Finanças, ao respectivo Ministro e a todos os envolvidos.
Acredite que é possivel fazer melhor, mas para quem sabe e está dedicado exclusivamente a este Mercado Imobiliário.
Caso queira trocar opiniões estou ao seu dispor, embora nada tenha a ver com o Estado Português.
Aceite os meus melhores cumprimentos
Júlio Macedo
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
1 de Setembro, 2010, 18:50Caro Júlio,
Quanto ao seu comentário, começo por lhe dizer que não entendi bem se sou eu que não entendo bem a "lógica imobiliária", se é o Estado, mas também não interessa, como disse que não nos conhecemos não deve ser para mim senão com certeza saberia se eu entendo a lógica imobiliária ou não.
Quanto resto, o importante:
– Que o dinheiro sai de bolsos diferentes, isso não é novidade e acho que o deixei bem claro. Esse é mesmo o problema, não resolver um problema de endividamento global do Estado e de rentabilização do património imobiliário;
– Como não resolve, acho que é claro do meu artigo que estas operações deveriam ser direccionadas a investidores privados;
– Nunca, no meu artigo, pus ninguém da Estamo ou da Sagestamo ou da Parpública em questão e era só o que mais faltava! Não os conheço, logo não posso, de todo, pôr em questão o seu trabalho, profissionalismo ou idoneidade em questão;
– Não posso dar os parabéns a uma operação, pelo que conheço, que não reduz o endividamento do Estado (bem pelo contrário), não rentabiliza o património imobiliário do Estado, não contribui para a entrada de mais investidores institucionais em Portugal;
– Tornando a questão um pouco mais "política", eu deste Governo não posso dizer bem em matéria de de equilíbrio das contas públicas nem de nenhum Governo que ache que as contas públicas se equilibram à custa de mais impostos. Foi só isto a que assistimos nos últimos 5 anos.
Um abraço e obrigado pelo comentário.
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
1 de Setembro, 2010, 19:02Depois destes comentários e de outros e-mails que recebi, devo acrescentar, para que não restem dúvidas, que este artigo não teve contornos políticos nem pretende ter.
Out of the Box é um blog técnico sobre Finanças Imobiliárias, não é um blog político.
Um abraço a todos e obrigado pelos vossos comentários.
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