Neste artigo vamos analisar uma temática que sempre suscita muitas dúvidas no âmbito da celebração de contratos-promessa de compra e venda (“CPCV”) de bens imóveis: a incidência e a tributação em sede de IMT (“Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis”) aquando da cessão da posição contratual do promitente adquirente a terceiro (havendo ou não cláusula de livre cessão).

O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional. O legislador considera serem ainda transmissões onerosas de imóveis (transmissões ficcionadas), as seguintes operações:

– a celebração de CPCV com cláusula de livre cessão da posição contratual (independentemente da cedência vir a ser concretizada) – artigo 2/3/a), do CIMT;

– a cessão da posição contratual do promitente adquirente a um terceiro, ao abrigo de CPCV que a permite livremente – artigo 2/3/b), do CIMT;

– a cedência de posição contratual ou ajuste de revenda (não havendo cláusula de livre cessão da posição contratual no CPCV), do promitente adquirente a um terceiro, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente vendedor e o terceiro – artigo 2/3/e), do CIMT.

Ilustraremos cada uma das situações, de forma a podermos perceber quem é o responsável pelo pagamento do imposto (sujeito passivo), a taxa aplicável e a estimativa de IMT a pagar:

Conclusões:

– Caso o CPCV contemple uma cláusula de livre cessão de posição contratual, com a assinatura deste, há sujeição imediata a IMT pelo valor pago a título de sinal;

– Caso ocorra a efectiva cessão da posição contratual no âmbito de CPCV com cláusula de livre cedência, cada novo promitente adquirente (cessionário) pagará IMT pelo valor acordado;

– O promitente adquirente que celebrar a escritura final pagará também o IMT devido pelo valor remanescente do preço acordado. Quanto aos demais promitentes adquirentes, que não terão intervenção na escritura final, o IMT anteriormente pago não será reembolsado;

– Caso o CPCV não contemple uma cláusula de livre cessão de posição contratual, mas esta venha a ocorrer, considerar-se-á que houve ajuste de revenda, pagando o promitente adquirente originário o IMT devido, excepto se declarar e provar que não houve lugar ao pagamento ou recebimento de qualquer quantia para além da que constava como sinal no CPCV celebrado. Todavia, caso o CPCV contemple uma cláusula para pessoa a nomear, a nomeação do terceiro, ou de sociedade em processo de constituição à data da respectiva assinatura, não implicará uma nova transmissão para efeitos de IMT, desde que cumpridos os respectivos pressupostos legais.

Dadas as dificuldades e incertezas que rodeiam este tema é crucial que os interessados procurem o devido aconselhamento jurídico-fiscal antes da celebração de tais actos.

PS: Agradeço às minhas Colegas Dras. Lisete Santos Rodrigues e Inês Fernandes o auxílio na elaboração deste texto.