Na perspectiva do Promotor e do Investidor Imobiliário, vivemos tempos críticos. A pressão sentida no mercado, pelo congelamento das vendas e do crédito têm, com certeza, representado tempos de alguma angústia.
No entanto, creio que estes momentos deverão ser também aproveitados para reflexão. Essa reflexão deverá assentar em 3 eixos fundamentais: produto, financiamento e fiscalidade.
Relativamente ao produto, dever-se-á pensar como inovar e como corresponder às necessidades do cliente, seja ele investidor, seja consumidor final. Cada caso é um caso mas o arrendamento habitacional parece ser uma (boa) aposta. O mercado está cada vez mais inclinado para esta vertente, por força da menor disponibilidade de crédito à compra. O arrendamento com opção de compra também pode ser uma solução.
Nesta linha de raciocínio, o financiamento é uma variável muito importante. Níveis aceitáveis de loan-to-value (LTV) são, hoje em dia, uma vantagem em renegociar linhas de crédito ou negociar parcerias. Naturalmente, por força da desvalorização dos activos, mesmo LTV’s que anteriormente se consideravam equilibrados, são hoje já algo elevados, obrigando muitos Promotores a terem de reforçar garantias.
Relacionado com a questão do financiamento e também da fiscalidade, vem o veículo de investimento. Hoje em dia, cada vez mais, devemos reflectir cuidadosamente sobre a montagem de um investimento ou promoção imobiliária. O veículo, devidamente montado, pode significar alguma poupança fiscal e financeira, permitindo igualmente efectuar alguma diluição do capital.
No mercado residencial, os FIIAH poderão, eventualmente, constituir um veículo interessante para Promotores Imobiliários disponíveis em repensar o seu produto (para o mercado de arrendamento) e a forma de o financiarem.
A constituição deste veículo de investimento, procedendo eventualmente a alguma dispersão de capital (vendendo Unidades de Participação), permitirá ao Promotor efectuar um encaixe importante num prazo mais curto. Por outro lado, as vantagens fiscais de um FIIAH poderão permitir uma poupança considerável. Finalmente, poderá ser possível ao Promotor renegociar a sua dívida, em termos de prazos e juros, alinhando-a com os cash-flows provenientes do arrendamento, permitindo obter níveis aceitáveis de debt coverage e um return on equity mais condizente com a opção do arrendamento.
Não há fórmulas mágicas mas há, com certeza, a oportunidade de aproveitarmos estes tempos para reflectir, reposicionando produtos, repensando estratégias. A inovação no imobiliário passa também por uma inovação financeira.
Bons negócios (imobiliários)!
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