Por Nuno Ribeiro

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Uma História do Oriente – O Dubai

Quando em 2002 o governo do Dubai – um dos sete emiratos que compõem os Emiratos Árabes Unidos (EAU) – autorizou estrangeiros a investir no mercado imobiliário sem necessidade de parceiro local, poucos poderiam imaginar o que iria acontecer nos 6 anos que se seguiram.

Construção comandada por pura especulação trouxe para este pequeno emirato de 4.000 km2 – a Área Metropolitana de Lisboa tem cerca de 3.000 km2 – 25% das gruas existentes no mundo. Torres de escritórios, edifícios residenciais, hotéis e centros comerciais foram construídos um pouco por toda a cidade sem se pensar bem nas reais necessidades do mercado. Milhares de expatriados chegaram a este novo “el dorado” alimentando uma procura virtual para toda esta construção. Como diziam os locais, “if we build they will come”.

Seis anos depois, em finais de 2008, quando o Lehman Brothers caiu nos Estados Unidos e a economia europeia desacelerou, os preços e rendas no Dubai, tanto no mercado residencial como no de escritórios, estavam nos seus máximos históricos. No fim de 2009, depois da necessidade de ser bailed-out por Abu Dhabi, a cidade do Dubai perdeu entre 10%-15% da sua população – fontes oficiais nunca revelaram o verdadeiro impacto da crise, que muitos dizem ter sido ainda pior. Com este decréscimo de população, empresas a fechar em catadupa desde finais de 2008 e financiamento quase inexistente, a procura, tanto no mercado residencial como no mercado de escritórios, ficou reduzida a níveis mínimos o que levou ao colapso do mercado, quer na venda quer no arrendamento. Os preços caíram mais de 60%, queda idêntica no valor das rendas.

Se até a crise os investidores institucionais “franziam a sobreolho” quando se falava de investimento nesta região, a situação agravou-se muito mais depois da crise. Que futuro então para este mercado imobiliário que cresceu com “esteroides”?

O mercado residencial, devido a uma grande quantidade de oferta, inexistência de oportunidades de investimento de grande envergadura e sem estabilidade de cash-flow, não parece de momento atrair a atenção de estes deep pocket players. O mercado de retalho e hotelaria ainda que bastante apetecíveis, agora que começam a apresentar sinais de recuperação, não parecem estar no mercado disponíveis para compra. Proprietários locais sabem bem o seu valor e não parecem dispostos a abrir mão destes excelentes ativos. No entanto, o retalho em particular, apresenta excelentes perspectivas futuras com a ocupação a subir e as rendas aparentemente a apresentar uma ligeira recuperação.

No que toca ao mercado de escritórios, parece estar agora a caminho de uma possível estabilização nos próximos 12 meses apresentando excelentes oportunidades de investimento a médio-longo prazo. Ao contrário de outros activos, os proprietários de escritórios parecem bastante disponíveis para vender a condições muito competitivas.

Fonte: Jones LangLasalle

Mercado de Escritórios – Um passado atribulado, presente sombrio e futuro brilhante?

Oferta e Procura

O stock de escritórios chega atualmente aos 5,6 milhões de m2. Até 2013 espera-se que 1,8 milhões de m2 sejam adicionados a este número, aproximadamente 30% mais do que existe hoje em dia. No entanto, estes valores terão de ser revistos visto que muita obra será provavelmente adiada visto que a maior parte dos promotores estão neste momento a construir sobre condições de cash-flow extremamente apertadas.

Fonte: Jones LangLasalle

Em termos de procura, é necessário primeiro considerar o potencial da cidade do Dubai na região e não só em termos dos emiratos.

Com as melhores infraestruturas da região, estilo de vida atractivo, inexistência de impostos, situação política/social estável e excelente localização geográfica – a 1-3 horas de qualquer capital do Médio Oriente e a 8 horas de Londres ou Hong Kong – Dubai tem sido local preferencial para multinacionais se estabelecerem na região.

De todos estes factores, provavelmente o mais determinante e que passa desapercebido a investidores estrangeiros, é o facto dos EAU mais concretamente, beneficiarem sempre de qualquer tipo de instabilidade política/social na região. Aconteceu na primeira e segunda Guerra do Golfo e está já a beneficiar de instabilidade em países como Egipto, Bahrain, Síria ou Iémen. Investidores ou multinacionais estabelecidas e/ou com interesses nestes países, no rescaldo destas situações, procuram sempre a estabilidade e segurança proporcionadas pela cidade do Dubai.

No que toca a esta recente instabilidade social/política verificada nos países vizinhos, esta ainda não se converteu em procura ou níveis altos de absorção para o mercado de escritórios. A médio prazo será de esperar uma subida da procura de escritórios mas no entanto não será suficiente para acompanhar o crescimento da oferta.

Quando olhamos para as taxas de ocupação, estas têm permanecido estáveis mas a um nível muito baixo (56%). É esperado que desçam ainda mais (até aos 50%) até ao final do ano com mais escritórios a serem concluídos. No entanto, é necessário olhar em mais detalhe e analisar os activos com mais qualidade e mais bem localizados. No CBD, as taxas de ocupação estão a 73% e têm permanecido inalteradas nos últimos 3-6 meses. Ainda que sejam níveis de ocupação baixos, é preciso considerar que muitos edifícios nesta área foram terminados neste último ano, no qual as empresas foram muito cautelosas quanto a planos futuros. A médio-longo prazo é de esperar que os níveis de ocupação subam consideravelmente, principalmente para edifícios que sejam de um só proprietário, de qualidade e localizados no CBD.

Venda e Arrendamento

Desde o seu pico em 2008, as rendas médias para escritórios prime desceram 62% mas parecem estar agora a estabilizar. Desde o final de 2010, os valores médios têm-se mantido inalterados a € 26/m2/mês. Escritórios fora das áreas principais estão a ser negociados com um desconto de 32%, a € 18/m2/mês e é esperado que continuem a descer. Ainda que mais oferta esteja prevista para ser terminada no curto-médio prazo, não se espera que as rendas em locais prime desçam significativamente, visto que muitas empresas estão agora a aproveitar para efectuar um upgrade dos seus escritórios em termos de localização e qualidade a preços muito mais competitivos que anteriormente. Este último factor é sem dúvida muito importante, visto que com a descida das rendas o mercado de escritórios do Dubai torna-se cada vez mais competitivo na região.

Os preços de venda desceram 40% desde o seu pico em 2008, de € 3.500/m2 para € 2.100/m2. Tendo em conta as rendas e preços médios, temos um retorno médio de rendas de aproximadamente 10%, que está em linha com os objectivos dos investidores na Região, o que tem fomentado o apetite por estes activos. Tratam-se de números baseados em médias, o que possivelmente dista um pouco de transações efectuadas por excesso.

Com níveis de ocupação e rendas a estabilizar, durante os finais de 2010 e início de 2011 começaram a verificar-se as primeiras grandes transacções por parte de investidores institucionais e privados do Golfo. Estas transacções têm-se verificado em ativos prime com yields entre os 8-9%. Por enquanto o número de transações é ainda reduzido mas é de esperar que a médio prazo comecem a aumentar. É importante no entanto realçar que somente os ativos localizados em zona prime e de alta qualidade são de momento alvo de interesse. Outras localizações na cidade, devido ao nível altíssimo de oferta e falta de qualidade não são de esperar serem alvo de grande procura ou representarem boas oportunidades de investimento.

Fonte: Jones LangLasalle

Que Futuro?

A médio prazo a procura não terá forma de acompanhar o nível de crescimento da oferta. Os primeiros sinais de estabilização no mercado de escritórios na cidade do Dubai começam a ver-se ao fundo do túnel. Mais que tudo, o potencial como hub para a região faz desta cidade e deste mercado de escritórios um dos segredos mais bem guardados dos mercados imobiliários regionais/mundiais a médio-longo prazo. Ainda que seja um mercado pequeno, estão disponíveis boas oportunidades. Os preços irão permanecer estáveis a médio prazo e as rendas não irão descer muito mais.

Não será a melhor comparação possível, devido a muitas diferenças fundamentais mas as lições aprendidas em mercados como Hong Kong podem ser bons exemplos para o que se está passar hoje em dia no Dubai. Quando em 2003, depois da crise financeira asiática (1997), o 11 de Setembro (2001), a bolha das “dot.com” (2002) e SARS (2003), o mercado imobiliário de Hong Kong estava “nas ruas da amargura”. Além disso a cidade de Xangai estava a crescer e atrair mais e mais empresas. Muitos viram ai o final de Hong Kong como hub principal para empresas financeiras, logísticas e de serviços na região. Sete anos depois, as rendas e preços de tanto escritórios como do mercado residencial duplicaram. É verdade que Hong Kong não tinha o mesmo nível de sobre-oferta que tem o Dubai e tem muito mais procura em potência. No entanto podia ter perdido a sua posição para Xangai, mas a sua infraestrutura, qualidade de vida, localização preferencial para multinacionais não mudou. Estes três factores, ambas as cidades têm em comum. Não digo que o Dubai seja o Hong Kong do Médio-Oriente, mas sem dúvida aos preços que estão hoje em dia, escritórios nestes “oásis” no meio do deserto representam uma excelente oportunidade de investimento a médio-longo prazo.

A ver:

Dubai Real Estate Market Overview – Q2, 2011 – Jones LangLasalle

Dubai Office Market Profile – Q1, 2011, Jones LangLasalle

Dubai Property Market Update – July, 2011 – Cluttons

Dubai Report – Q1, 2011 – Asteco

Dubai Market View – Q1, 2011 – CBRE

A Dubai Special Report: Retreading the Silk Road – Q3, 2010, C&W