ESG é, talvez, a sigla mais utilizada atualmente no mercado imobiliário. Mas qual o seu verdadeiro impacto nas avaliações imobiliárias?

O documento produzido pela CBRE, com o título “Guia ESG para ocupantes: agenda ambiental, social e de governança na ocupação de um imóvel” descreve, na perfeição, o que se entende por ESG:

“O ESG é a consideração dos fatores Ambientais (Environmental), Sociais (Social) e de Governação (Governance) na forma como os negócios são geridos e explorados, tanto internamente como ao longo das suas cadeias de abastecimento e de valor. O ESG é associado, frequentemente, a questões como as alterações climáticas e a poluição; no entanto, estas relacionam-se especificamente com o pilar Ambiental, enquanto o termo ESG engloba objetivos mais abrangentes.

O pilar Social cobre áreas que incluem as práticas laborais de uma empresa, a gestão de talento e as relações com fornecedores, enquanto o pilar da Governação cobre áreas como comunicação, ética, diversidade na liderança e o pagamento de “salários condignos.”

Este tema é tão importante que justifica uma conferência internacional promovida pelo projeto High Value – Inovação e Sustentabilidade a pela Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários – ANAI, com o tema “Avaliação e sustentabilidade – Um novo paradigma”, realizada no dia 18 de fevereiro.

As normas internacionais que regem a avaliação de imóveis foram recentemente atualizadas. As IVS e o Red Book com efeitos a partir de 31 de janeiro deste ano, enquanto as EVS foram alteradas já em janeiro de 2021. Como não poderia deixar de ser, estas atualizações tiveram em consideração as novas preocupações no âmbito de Environmental, Social and Governance.

As Normas Europeias de Avaliação (EVS) dedicam um capítulo, uma EVS, a esta temática, com a designação de “EVS 6 Avaliação e Eficiência Energética”.

A EVS 6 chama a atenção para a atual legislação europeia, que vai obrigar os Estados-Membros a melhorias substanciais em termos de eficiência energética, a par de uma cada vez maior aposta em energias renováveis. Esta aposta deverá ter consequências nas emissões de carbono, com uma redução substancial, para que se possa atingir uma neutralidade líquida de carbono até ao ano de 2050.

Alerta ainda para a regulamentação específica para o mercado imobiliário, com consequências diretas na formação de valor. São conhecidas as assunções de obrigações energéticas quando se realizarem grandes renovações em imóveis ou quando forem atingidos os pontos de inflexão. São considerados pontos de inflexão uma venda ou um arrendamento de um imóvel. Um alerta ainda para a necessidade de os edifícios governamentais serem renovados a uma cadência anual de 3%.

Uma referência ainda para o enfoque que o Red Book do RICS dá a esta temática. Podemos considerar que o Red Book do RICS traduz, de alguma forma, as preocupações introduzidas pelas Normas Internacionais de Avaliação.

É na “VPGA 8 Valuation of real property interests” do Red Book que se verificam as referências mais importantes. Uma VPGA é uma orientação prática do RICS para áreas específicas da avaliação. Particularmente, esta abrange inspeções e investigações feitas aos imóveis.

É muito incisiva, no seu ponto “2.6 Sustainability, and environmental, social and governance (ESG) matters”, quando refere que as restrições potenciais ou reais ao usufruto e uso de um imóvel podem ser causadas por fatores de sustentabilidade e ESG, resultado de causas naturais, inundações, tempestades severas e incêndios florestais), de causas não naturais, resultado de contaminações ou pela combinação destes dois fatores. Refere ainda que existem fatores de sustentabilidade e ESG além dos diretamente físicos, como as emissões de carbono.

Esta VPGA alerta para uma questão decisiva, que é saber se todos estes fatores afetam o valor. Instruiu os peritos avaliadores a terem cuidados redobrados nas análises, pois podem não ter os conhecimentos especializados nem a experiência necessária para esta problemática.

Finalmente, aconselha a leitura da última edição da RICS Guidance Note, “Sustainability and ESG in commercial property valuation and strategic advice”, que ajuda na identificação, avaliação e impacto da sustentabilidade e ESG na avaliação de propriedades comerciais.