Está a decorrer a apresentação da 10.ª edição das Normas Europeias de Avaliação, que entrarão em vigor a partir de 01 de janeiro de 2025.
As Normas Europeias de Avaliação 2025 (EVS 2025) representam um conjunto de diretrizes fundamentais para garantir que as avaliações imobiliárias na Europa sejam realizadas com rigor, prudência e em linha com as exigências de sustentabilidade. Estas normas não só estabelecem padrões elevados para avaliadores, como também refletem a crescente complexidade e responsabilidade da avaliação imobiliária num contexto de crédito hipotecário e financeiro. A sua importância reside, sobretudo, em promover a estabilidade financeira e evitar riscos excessivos em empréstimos hipotecários, num setor onde a especulação pode ter consequências devastadoras.

Um dos pilares das EVS 2025 é a sua ligação com as regulamentações europeias e internacionais que visam reforçar a prudência financeira. O Regulamento 575/2013, que transpõe as normas Basileia III, complementado pelo Regulamento (UE) 2019/876, introduz critérios conservadores e metódicos na avaliação de imóveis em contexto de financiamento hipotecário. O objetivo é minimizar riscos e evitar expectativas irrealistas quanto à valorização futura dos imóveis. Assim, a avaliação deve ser feita com uma abordagem que privilegia a estabilidade a longo prazo, afastando-se de possíveis bolhas especulativas que possam desestabilizar o mercado imobiliário e, consequentemente, o sistema financeiro.

As EVS 2025 colocam grande ênfase na necessidade de uma avaliação prudente, onde os critérios de rentabilidade e risco são ajustados às condições reais de mercado (EVGN 2 – Valuation for Mortgage Lending — Prudently Conservative Valuation Criteria).

De acordo com a revisão do Regulamento de Requisitos de Capital (CRR), a avaliação para empréstimos hipotecários deve agora seguir critérios de avaliação prudentes e conservadores, estabelecendo pela primeira vez uma base de avaliação harmonizada na União Europeia. Anteriormente, os Estados-Membros podiam optar entre o Valor de Mercado e o Valor Hipotecário (MLV), mas esta escolha foi restringida. O Valor de Mercado está agora severamente limitado, devendo cumprir com os requisitos de avaliação prudente e conservadora. Além disso, o MLV deixou de ser uma opção para avaliações de empréstimos hipotecários em geral, tendo sido removido do artigo relevante (Artigo 229(1)). O MLV passou a ser permitido apenas no contexto do Artigo 129, que trata de exposições sob a forma de obrigações cobertas (covered bonds). Mesmo nesse caso, os Estados-Membros podem optar por permitir que os imóveis usados como colateral para obrigações cobertas sejam avaliados pelo Valor de Mercado ou pelo MLV, desde que existam critérios rigorosos definidos em disposições legais ou regulamentares. Esta exceção aplica-se exclusivamente no contexto de obrigações cobertas, conforme estabelecido no Artigo 129(3).
Este conceito tem um impacto significativo também na mediação imobiliária e nas suas abordagens, que devem precaver-se e consolidar novas estratégias, pois o valor de mercado, por si só, já não é suficiente para garantir a concessão de crédito bancário.

Métodos como o fluxo de caixa descontado (DCF), por exemplo, devem ser utilizados com cautela, especialmente no que toca à projeção de aumentos futuros nas rendas. Esta projeção deve sempre estar ancorada em tendências concretas e dados verificáveis, garantindo que as expectativas são realistas e que os imóveis não são sobreavaliados.

Outro aspeto abordado nas EVS 2025 é a importância de realizar ajustes de valor sempre que necessário, especialmente quando o valor de mercado de um imóvel estiver significativamente acima do seu valor sustentável a longo prazo. Estes ajustes são essenciais para garantir que o valor de avaliação não sobrestime o ativo, evitando uma falsa sensação de segurança tanto para instituições financeiras como para investidores.

As EVS 2025 desempenham um papel crucial no setor imobiliário e financeiro da Europa, especialmente no que diz respeito à segurança e estabilidade das operações de financiamento hipotecário. Ao insistirem em avaliações prudentes, alinhadas com a realidade do mercado e focadas em critérios sustentáveis a longo prazo, estas normas contribuem para mitigar riscos e evitar crises que possam surgir de sobreavaliações ou práticas especulativas.

A sua importância estende-se também ao campo da sustentabilidade e da avaliação de imóveis em cenários de alterações climáticas, como abordado nas novas notas de orientação sobre a avaliação de propriedades agrícolas (VGN 4 – Valuation of Agricultural Property) e nos requisitos introduzidos pelo Pacto Ecológico Europeu. Ao garantir que as avaliações imobiliárias estão em conformidade com os mais altos padrões de sustentabilidade e prudência, as EVS 2025 desempenham um papel essencial na proteção dos interesses tanto das instituições financeiras como dos consumidores finais.