A avaliação imobiliária como instrumento de estabilidade financeira

A avaliação imobiliária assumiu, na última década, um papel estrutural na arquitetura do sistema financeiro europeu. Para além de apoiar decisões de investimento ou transações, passou a ser um elemento central da gestão do risco bancário, da supervisão prudencial e da proteção da estabilidade financeira. Esta evolução tem reforçado a necessidade de compreender melhor as diferentes leituras normativas do valor de mercado e o modo como estas se articulam com exigências de prudência regulatória.

As normas internacionais e profissionais de avaliação, desenvolvidas pelo International Valuation Standards Council, estabelecem o valor de mercado como base conceptual comum. Essa definição é adotada tanto pelo Royal Institution of Chartered Surveyors como pela TEGoVA, assegurando uma linguagem partilhada entre avaliadores, instituições financeiras e reguladores. Contudo, a convergência conceptual não significa identidade de abordagem, sobretudo quando a avaliação é utilizada para fins prudenciais.

No enquadramento RICS, o valor de mercado é tratado como uma referência económica fundamental, assente numa lógica de neutralidade e evidência de mercado. O RICS Red Book privilegia a consistência metodológica, a transparência do processo e a independência do avaliador, partindo do princípio de que o valor de mercado, corretamente determinado e adequadamente reportado, constitui uma base suficientemente robusta para múltiplos usos. A prudência, neste contexto, é sobretudo assegurada através da qualidade dos dados, do ceticismo profissional e da clareza das premissas, e não pela introdução explícita de conceitos alternativos de valor.

Já a abordagem da TEGoVA, refletida nas European Valuation Standards, resulta de uma interação muito mais direta com o quadro regulatório da União Europeia, em particular com a regulação bancária e prudencial. Embora as EVS adotem a mesma definição de valor de mercado, vão mais longe ao reconhecer que, para determinados fins — nomeadamente a avaliação de garantias de crédito hipotecário — o valor de mercado, enquanto “valor spot”, pode ser insuficiente para responder às preocupações de estabilidade financeira. É neste ponto que a TEGoVA desenvolve de forma mais explícita o conceito de valor prudente.

A diferença essencial entre RICS e TEGoVA não reside, portanto, na definição do valor de mercado, mas na forma como cada organismo enquadra a sua utilização em contextos regulatórios. O RICS mantém uma abordagem mais transversal e global, adequada a mercados diversos e a múltiplas finalidades, deixando a adaptação prudencial sobretudo ao utilizador da avaliação. A TEGoVA, por seu lado, assume um papel mais normativo no contexto europeu, oferecendo orientação específica para responder às exigências dos reguladores bancários e à lógica de mitigação do risco sistémico.

Esta diferença é particularmente relevante para instituições financeiras. Em mercados sujeitos a supervisão europeia, o valor prudente surge como um instrumento de proteção do balanço, procurando excluir expectativas de valorização futura não sustentadas e reconhecer o caráter cíclico dos mercados imobiliários. Importa sublinhar que esta prudência não equivale a conservadorismo arbitrário. As EVS são claras ao afirmar que qualquer abordagem prudencial deve continuar ancorada em evidência de mercado, ainda que interpretada de forma mais cautelosa e restritiva.

Do ponto de vista do avaliador, esta dualidade de enquadramentos exige um elevado grau de disciplina conceptual. Um dos riscos mais frequentes na prática é a criação de valores híbridos, em que critérios prudenciais são introduzidos de forma implícita num exercício apresentado como valor de mercado. Tal prática fragiliza a utilidade da avaliação para a instituição financeira e expõe o avaliador a riscos regulatórios e reputacionais. A diferença entre RICS e TEGoVA não autoriza ambiguidades; pelo contrário, exige maior clareza no reporte.

Para o sistema financeiro, a coexistência destas abordagens deve ser vista como complementar. O valor de mercado continua a ser indispensável para reporting, análise económica e comparabilidade internacional. O valor prudente, tal como desenvolvido no contexto TEGoVA, responde a necessidades específicas de estabilidade e supervisão. Não existe um conflito normativo entre estas perspetivas, mas sim uma diferenciação funcional que reflete finalidades distintas.

Em última análise, a crescente relevância do valor prudente não diminui o papel do valor de mercado, mas reforça a importância da avaliação imobiliária como instrumento de gestão do risco financeiro. Num ambiente de crescente escrutínio regulatório, a capacidade de distinguir claramente entre enquadramentos RICS e TEGoVA, e de os aplicar de forma transparente e consistente, torna-se um fator crítico de confiança para o sistema financeiro europeu.