“As casas são para as pessoas, não para investidores”. Este parece ser o mote para a medida mais recentemente implementada no Canadá: proibir a aquisição de habitação por cidadãos estrangeiros.

Parece-me importante contextualizar esta medida e apresentar alguns dados para que esta narrativa – incorrecta na minha opinião – não vingue no mercado imobiliário em Portugal.

O que se passa no Canadá?

O Governo no Canadá aprovou uma lei que proíbe, por um período de 2 anos, a aquisição de habitação por cidadãos estrangeiros (ou não-residentes permanentes), com o objectivo de tornar a aquisição de uma casa por um cidadão nacional mais acessível.

“Homes are for people, not investors“, mencionou o Primeiro-Ministro há poucos dias. Importa referir que no Ontário e British Columbia, onde os preços estão mais elevados, os não-residentes representam 6% dos proprietários de casas.

Olhando para o histórico dos preços das casas no Canadá, o índice de preços na habitação do Instituto de Estatísticas do Canadá, mostra um crescimento constante e sustentado nos últimos 40 anos. Com alguns ajustamentos ao longo do tempo (início dos anos 90 e pós-subprime) o mercado tem crescido quase sempre. Em período de pandemia, ou seja, desde Março de 2020, o índice subiu mais de 25 pontos.

Fonte: Statistics Canada

Nos últimos 10, 11 anos, o número de casas vendidas tem sido superior ao número de casas construídas, colocando natural pressão nos preços de venda. Dados recolhidos do Instituto de Estatísticas do Canadá e da Canada Real Estate Association mostram um desvio de mais de 2 milhões de unidades residenciais entre janeiro de 2011 e outubro de 2022.

Apesar disso, o investimento em nova construção tem estado muito dinâmico, com o mercado a atingir recordes históricos muito recentemente.

Fonte: Statistics Canada | The Canadian Real Estate Association

Outras fontes de informação apontam para uma correcção no mercado já em 2022, apesar dos dados oficiais ainda não o mostrarem, mas apenas um abrandamento da subida do índice. O banco central tem vindo a aumentar taxas de juro, tal como a FED ou mesmo o Banco Central Europeu, tornando mais cara a aquisição de habitação própria e permanente com recurso a crédito.

Na verdade, preços altos na habitação no Canadá não é tema de agora. Já em 2013 escrevia algo sobre esse assunto, aqui mesmo no Out of the Box. Em meados de 2016, numa das suas edições do Global Real Estate Bubble Index, a UBS mencionava a cidade de Vancouver como sendo a cidade no Mundo com o maior risco de bolha imobiliária.

O caso da Nova Zelândia

Na realidade, o Canadá não é o primeiro exemplo deste tipo de práticas. Já em 2018, a Nova Zelândia tinha enveredado por um caminho semelhante. Na altura, com um novo Governo de esquerda, a proibição de compra de casas por cidadãos estrangeiros foi aprovada. O então Ministro de Desenvolvimento Económico referia “This government believes that New Zealanders should not be outbid by wealthier foreign buyers.”. Adicionalmente, foi anunciado e colocado em prática um programa de investimento em habitação acessível – o KiwiBuild.

O programa KiwiBuild tinha como objectivo disponibilizar um total de 100.000 casas a preços acessíveis. Apesar de uma elevada procura, o Governo foi incapaz de cumprir com os primeiros objectivos do plano, num mercado cujo sector de construção é ainda algo “arcaico” e tradicional. Ao ritmo actual, estima-se que o Governo leve cerca de 400 anos a cumprir este objectivo!

Olhando para o índice de preços publicado pela QV, a medida tomada há quase 5 anos não parece ter produzido os resultados pretendidos. O mercado registou um forte crescimento nos preços pós-2018, estando a corrigir desde o início de 2022. Não aparenta haver qualquer relação causa-efeito, entre a proibição de compra de casas por cidadãos estrangeiros e uma quebra de preços na habitação.

Fonte: QV (https://www.qv.co.nz/price-index/)

Numa perspectiva de longo prazo, rapidamente se conclui que os preços na habitação na Nova Zelândia estão a subir muito desde há muitos anos. Segundo dados recolhidos de um paper produzido por Don Amila Sajeevan Samarasinghe, da Massey University, o ritmo de subida de preços nos últimos 30 anos é alucinante, com o período recente de pandemia a registar uma subida bastante acentuada:

E Portugal?

Existe já desde há alguns anos, uma retórica vigente em Portugal que os investidores estrangeiros estão a impedir os portugueses de comprar uma casa a preços que, de facto, consigam suportar. Os preços das casas subiram bem acima dos rendimentos dos portugueses devido aos Golden Visa, aos residentes fiscais não-habituais, aos fundos de investimento, aos especuladores e a todos aqueles que pretendem investir no nosso mercado.

Esta é uma retórica errada e que importa desconstruir. De forma sucinta, julgo existirem alguns dados que facilmente refutam esta ideia:

• O peso das transacções imobiliárias, decorrentes dos chamados Golden Visa, no mercado nacional é reduzida. Não me vou alongar neste tema, porquanto já muito sobre ele escrevemos aqui no Out of the Box. Aconselho o leitor a rever os seguintes artigos:
  • O impacto dos “golden visas” no mercado residencial, por Ricardo Pereira
  • O fim dos Golden Visa?, por Gonçalo Nascimento Rodrigues
• O peso das transacções imobiliárias, no segmento residencial, por não-residentes, é igualmente diminuta. Os dados mais recentes do INE apontam para cerca de 10%, ou seja, 90% do volume de vendas de casas em Portugal é realizado por residentes em território nacional;
• Adicionalmente, nos últimos 3 anos, cerca de 85% do volume de vendas de casas em Portugal é aborvido por famílias. Os valores registados na Área Metropolitana de Lisboa estão totalmente em linha com o mercado;
• A construção de novos fogos não tem acompanhado o ritmo da procura. No período de 2010 a 2021 construíram-se menos de 15% (!) dos fogos construídos entre 1995 e 2010;
• O peso fiscal do preço de venda de uma casa é elevado. Recordamos que cerca de 27% do preço de venda ao utilizador final são impostos, tal como exemplificado neste artigo;
• O nível historicamente baixo de taxas de juro alimentou o mercado residencial. Sobre este tema, aconselho verem uma masterclass que dei no ISCTE Executive Education.

O que pretendo dizer, de forma resumida, é que há um conjunto alargado de factores que justificam o forte crescimento de preços em Portugal. Querer cingir o estado actual da habitação ao investimento estrangeiro é negar uma evidência: o Estado não tem tido qualquer capacidade de amenizar o actual contexto de preços. Seja a providenciar oferta no mercado, seja a disponibilizar habitação a custos controlados, ou mesmo a gerar condições para que outros o façam. Nem em Portugal, nem noutros países onde o mesmo cenário subsiste.

Em Portugal, acresce o facto de não termos uma alternativa de arrendamento. O mercado é ilíquido, caro, fragmentado e sem qualquer tipo de regulação. Os portugueses são empurrados para a (quase) única alternativa que têm para conseguirem ter uma casa: compra com recurso a crédito. Num contexto em que as taxas de juro se mantiveram muito baixas durante um largo período de tempo, os preços na habitação foram alimentados por crédito.

Por tudo isto – porque a retórica é falaciosa e porque não existem casos de sucesso noutros países – querer proibir ou de alguma forma limitar a compra de habitação por cidadãos estrangeiros não-residentes é algo que não irá produzir qualquer efeito nos preços de venda. Simplesmente porque não existe nexo de causalidade. As causas da subida de preços na habitação em Portugal são várias e estão mais que documentadas, aqui e noutros locais e publicações.

Bons negócios (imobiliários)!