Durante anos, a Nova Zelândia foi apresentada como um dos casos mais extremos de valorização imobiliária do mundo desenvolvido. Entre 2020 e 2021, os preços das casas dispararam cerca de 40%, impulsionados por taxas de juro historicamente baixas, forte expansão do crédito, estímulos pós-pandemia e uma perceção generalizada de que o imobiliário era o investimento mais seguro disponível.

O país passou rapidamente a liderar rankings internacionais de inacessibilidade habitacional. Em cidades como Auckland, comprar casa tornou-se praticamente impossível para uma parte crescente da população. O mercado parecia imparável.

Mas não era.

O que mudou?

O principal ponto de viragem foi monetário.

Tal como aconteceu noutros países, o banco central da Nova Zelândia iniciou uma forte subida das taxas de juro para combater a inflação. O custo do crédito aumentou rapidamente e um mercado altamente dependente de financiamento barato começou a perder tração.

As consequências foram quase imediatas:

• quebra da procura;
• deterioração da confiança dos compradores;
• redução das transações;
• aumento da oferta disponível;
• travagem da construção nova;
• queda dos preços em várias regiões.

Apesar de cortes recentes nas taxas de juro, o mercado continua frágil. Os preços permanecem abaixo dos máximos atingidos em 2021/2022 e os indicadores de atividade continuam relativamente deprimidos.

Hoje, muitos analistas já não discutem apenas o mercado imobiliário neozelandês. Discutem o impacto macroeconómico da sua desaceleração.

Porque, na prática, a economia do país tornou-se excessivamente dependente do imobiliário.

Quando o imobiliário deixa de funcionar, a economia sente

O imobiliário não afeta apenas promotores e compradores. Afeta consumo, confiança, emprego, banca e investimento.

Durante anos, a valorização das casas criou um forte “efeito riqueza”: famílias mais confiantes consumiam mais, refinanciavam crédito, investiam e suportavam a atividade económica. Quando os preços estabilizam ou caem, esse mecanismo inverte-se.

É precisamente isso que a Nova Zelândia está hoje a sentir:

• menor consumo privado;
• maior pressão sobre famílias endividadas;
• desaceleração da construção;
• quebra de confiança;
• crescimento económico mais fraco.

O próprio banco central neozelandês continua a alertar para o risco de condições financeiras mais apertadas e crescimento económico mais débil caso as taxas de juro permaneçam elevadas por mais tempo.

E a proibição de compradores estrangeiros?

Muitas vezes, quando se fala do caso neozelandês, surge imediatamente a questão da proibição de compra de habitação por não residentes, introduzida em 2018.

A medida teve impacto político e simbólico relevante, mas tudo indica que o efeito económico direto foi limitado.

Antes da proibição, os compradores estrangeiros representavam uma percentagem relativamente pequena das transações totais. Além disso, a grande correção do mercado aconteceu sobretudo após a subida agressiva das taxas de juro e o encarecimento do crédito.

Ou seja: a travagem do mercado não foi provocada pela restrição ao investimento estrangeiro. Foi sobretudo consequência do ciclo monetário e do elevado nível de endividamento das famílias.

Pode acontecer o mesmo em Portugal?

A pergunta é inevitável. A resposta curta é: parcialmente sim, mas dificilmente da mesma forma.

Portugal tem alguns elementos que justificam preocupação:

• forte subida dos preços da habitação nos últimos anos;
• deterioração da acessibilidade;
• rendimentos que cresceram muito menos do que os preços;
• dependência crescente do imobiliário em algumas zonas urbanas.

No entanto, existem diferenças estruturais muito relevantes entre os dois mercados.

O mercado neozelandês viveu um ciclo fortemente alimentado por crédito e expansão da construção. Portugal vive sobretudo um problema de escassez estrutural de oferta. Essa diferença é fundamental.

Em Portugal:

• constrói-se pouco há mais de uma década;
• os processos de licenciamento continuam lentos;
• existe forte pressão demográfica em Lisboa, Porto e Algarve;
• o mercado absorve procura externa, imigração e turismo;
• a oferta nova continua insuficiente para responder à procura.

Mesmo com subida das taxas de juro entre 2022 e 2024, o mercado português não sofreu uma correção significativa semelhante à da Nova Zelândia. Houve desaceleração, mas não colapso.

Isso não significa ausência de risco.

Onde está então o risco português?

O maior risco em Portugal não parece ser um crash clássico motivado por excesso de oferta. O risco está mais associado a:

• agravamento da acessibilidade;
• expulsão progressiva da classe média dos centros urbanos;
• menor mobilidade residencial;
• mercado cada vez mais segmentado entre quem já tem património e quem não consegue entrar.

Ou seja, Portugal enfrenta mais um problema estrutural de exclusão habitacional do que propriamente um excesso especulativo generalizado comparável ao caso neozelandês.

A principal lição da Nova Zelândia

O caso da Nova Zelândia deixa uma mensagem importante: mercados imobiliários podem parecer estruturalmente fortes durante muitos anos. Mas quando:

• os preços crescem muito acima dos rendimentos;
• o crédito suporta demasiada procura;
• a economia depende excessivamente da valorização imobiliária;
• e as taxas de juro sobem rapidamente,

o ajustamento pode tornar-se inevitável.

Portugal não é hoje a Nova Zelândia. Mas também não está imune aos desequilíbrios que surgem quando a habitação deixa de ser apenas um bem essencial e passa a funcionar como principal motor económico.