Sempre que um novo ano começa, tento recuperar aquilo que escrevi há um ano atrás para ver se aquilo que pensei e perspectivei se concretizou de alguma forma.

Os últimos 3 anos de imobiliário

No início de 2009, quando inaugurei o blog Out of the Box, escrevia que era necessário começar a inovar. Podíamos esperar cada vez menos transacções mas nem por isso o mercado iria parar; a componente não-transaccional do imobiliário iria ganhar relevo com a crescente importância que o estudo da dívida associada ao imobiliário começava a ganhar. – In “Pensar Fora da Caixa – I”, de 07 de Fevereiro de 2009.

Em Março do mesmo ano, aquando da publicação da Real Estate & Finance Newsletter nº7, no meu artigo “O Ano de Todos os Perigos”, olhava 2009 com grande apreensão, focando o aumento potencial do crédito mal-parado, aumento das vacancy rates, descida das rendas, aumento das yields e focagem da banca nos seus rácios de capital.

Em Janeiro de 2010, também para esta revista, no artigo “O imobiliário do ponto de vista financeiro”, olhava para 2 variáveis que me preocupavam: o desemprego e a dívida. No fundo, temia que se verificasse uma descida do consumo e um aumento das dívidas comerciais e particulares, com repercussão óbvia no aumento do mal-parado.

Em Janeiro do ano passado, no meu artigo “O que podemos esperar de 2011” escrevia que Portugal teria obrigatoriamente de pedir assistência financeira e por tal as yields das obrigações do tesouro subiriam, algo que poderia prejudicar o investimento imobiliário em Portugal. Dito e feito! Antecipei uma descida nos preços e rendas residenciais, menos transacções no mercado de escritórios com maior concentração no tipo e zona, e por fim uma descida do consumo privado a prejudicar fortemente a actividade de retail e os novos projectos nesta área.

Analiso os movimentos dos mercados nacional e internacional, com maior profundidade, desde 2007 e tenho procurado compreendê-los e antecipá-los. Olhando para trás, nestes últimos 3 anos, é para mim bem claro a evolução que o mercado tomou, onde chegamos e porque aqui chegamos.

Pela primeira vez escrevo claramente: o que mais me preocupa para este ano é a possibilidade de Portugal sair da moeda única; em alternativa, permanecer numa moeda única mais fraca, com menos países numa União Europeia partida em duas.

Se até agora a componente financeira em muito influenciava os mercados imobiliários, hoje é claramente a componente política e geopolítica que os domina.

Por esta principal razão, torna-se extremamente difícil projectar o que nos pode proporcionar este ano! Se perdermos a moeda actual, tal como a conhecemos, os efeitos sobre o mercado imobiliário nacional podem ser tremendos.

Caso tudo permaneça igual (ou melhor, esperamos!) no panorama europeu, julgo que teremos um pouco mais do mesmo:

– Manutenção da tendência de descida dos preços na habitação com menor volume de transacções;
– Acentuar do crédito mal-parado, nos particulares e nas empresas;
– Manutenção em baixa da actividade no sector de escritórios, com rendas em baixa, vacancy rates e yields em alta;
– Acentuar da actividade de distressed sales, com os bancos e o próprio Estado a insistir na venda de imóveis provenientes de crédito mal-parado e recuperação de crédito.

Fonte: INE

No entanto, foco 4 tópicos que considero importantes e que deverão ser seguidos durante 2012.

Distressed Sales

Julgo ser possível, apesar de tudo, que a actividade de investimento imobiliário possa finalmente ganhar uma nova dinâmica com os grandes patrimónios a terem de ser colocados no mercado com desconto.

Até ao momento, os seus proprietários procuraram com a Banca protelar uma situação que, mais tarde ou mais cedo, terá de se concretizar: o reconhecimento de perdas (sobre este assunto, ler “Saber Perder”, deste autor, em 27 de Janeiro de 2011). Estou fundamentalmente a falar de proprietários de cariz mais institucional – Fundos de Investimento, Estado e proprietários de maior dimensão – que terão de aceitar perdas. Assim, muitos imóveis de maior dimensão terão de ser vendidos a desconto para se tornarem apelativos a uma procura que existe, está expectante mas só comprará ao preço certo.

No que respeita à Banca, também ela continuará a optar pela venda deste tipo de activos, por forma a continuar o seu processo de desalavancagem e melhorar os seus rácios de capital.

Fonte: Banco de Portugal

Arrendamento Residencial

O ano de 2011 terminou com a Proposta de Lei nº38/XII, a famosa revisão da “Lei das Rendas”.

Para muitos, o arrendamento tornar-se-á regra face à aquisição de habitação. Durante os últimos anos, a Banca tornou possível a muitos milhares de Portugueses a aquisição de habitação própria e permanente com recurso a crédito fácil e barato. Hoje em dia, tal não é possível. Com menos dinheiro para emprestar e a custos proibitivos, o crédito à habitação caiu bastante em 2011 e muitos portugueses têm apenas como alternativa o arrendamento.

Fonte: Banco de Portugal

No entanto, a revisão do quadro legal do arrendamento urbano em Portugal torna-se fulcral para que o arrendamento habitacional seja uma verdadeira realidade. Obrigados pela Troika – esta é que é a verdade – tiveram os nossos governantes de pensar no assunto e daí nasce a Proposta de Lei nº38/XII.

Numa outra oportunidade mais indicada para o efeito, falarei com pormenor sobre esta proposta. No entanto, adianto desde já o que dela espero: pouco. Parece-me que o alcance prático das medidas propostas será reduzido e que os efeitos práticos da lei só se sentirão a médio/longo prazo, entre 5 a 7 anos.

Por outro lado, julgo que uma verdadeira reforma do mercado de arrendamento só será atingida quando se alterar 3 vértices fundamentais: o do mercado propriamente dito (que foi alvo nesta proposta), o fiscal e o financeiro (que ficaram de parte). Sem se atacar de uma vez estas três componentes, dificilmente teremos uma reforma profunda.

Mas aquilo que Portugal precisa é de reformas para hoje e não para daqui a 7 anos. Esta é, para mim, a principal desilusão desta proposta: não resolve de forma rápida e expedita o problema das chamadas rendas antigas (ou rendas congeladas). E por isso, fico muito reticente sobre qualquer evolução no arrendamento em Portugal em 2012 e também em 2013.

Buy-to-Let

O investimento em imobiliário, mais concretamente em habitação para arrendamento – o denominado “buy-to-let” – sempre foi uma das principais formas de aforro dos Portugueses. No entanto, o congelamento das rendas residenciais afugentou o investidor e tornou esta forma de poupança menos comum em Portugal.

No entanto, com a crescente dificuldade na aquisição e, espero eu, com os efeitos da revisão da lei das rendas sobre os novos contratos (ao contrário, como já disse, nas rendas antigas), a confiança no investimento neste tipo de imóveis pode aumentar.

É já notório o aumento da procura de pequenos investidores de casas para arrendar sendo expectável que esse movimento ganhe maior importância ao longo dos próximos 2 a 3 anos.

No entanto, espero que as yields implícitas neste sector – o valor de 5% tem sido historicamente aceite como bom – subam, reflectindo assim a descida mais acentuada dos preços face ao valor das rendas, espelhando naturalmente o aumento do risco intrínseco do nosso mercado.

Reabilitação Urbana

Pessoalmente, e ao contrário do que muitos esperam, não acredito que a reabilitação urbana se torne a esperança do mercado imobiliário em Portugal. Bem gostaria que assim fosse, mas não acredito. Pelo menos nos próximos 2 a 3 anos.

A explicação é muito simples: para haver um verdadeiro mercado de reabilitação urbana é necessário, antes de mais, que haja dinheiro para investir. Dinheiro dos investidores e dinheiro dos financiadores. A realidade nua e crua mostra-nos que tal não existe para Portugal, nem hoje nem se espera que venha a existir tão cedo.

Enquanto os investidores não restaurarem a confiança em Portugal não me parece que a reabilitação urbana seja uma realidade. E essa confiança só poderá ser restaurada com muito trabalho da nossa parte mas também com alguma sorte. Tanto de um lado como de outro, tem faltado algo…

Bons negócios (imobiliários)!