Comprar ou Arrendar – as contas que faltavam

Em Investimento Imobiliário
29 de Março, 2011
Gonçalo Rodrigues
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13 comentários

E no seguimento do fantástico artigo do João Fonseca, aproveito e lanço hoje o 2º conteúdo premium do blog.

Muito se tem falado sobre comprar ou arrendar: qual a melhor opção, quais as vantagens de lado a lado. Muito tenho ouvido, uma vezes concordo, muitas vezes discordo.

Para ajudar à vossa tomada de decisão, deixo-vos hoje um modelo em formato excel, totalmente automatizado que vos ajudará a tomar a simples decisão entre comprar ou arrendar uma casa.

Preenchendo alguns inputs relativamente ao imóvel (na perspectiva de compra ou arrendamento) e ao financiamento, o modelo calcula automaticamente qual a melhor opção. Adicionalmente, calcula ainda o valor da prestação bancária, os montantes em dívida no final de cada ano, o valor do IMT e do Imposto de Selo, para além de calcular o Valor Actual Líquido de cada uma das opções, comprar ou arrendar.

Quem estiver interessado em adquirir este modelo, envie-me um e-mail para think@outofthebox.com.pt. Desde já adianto que todos aqueles que adquiriram o Working Paper nº1, ou pretendam ainda adquiri-lo, terão direito a um desconto de 25% na compra deste modelo.

Bons negócios (imobiliários)!

13 comentários

Gonçalo Rodrigues

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Investimento Imobiliário

13 Comentários

Anónimo
30 de Março, 2011, 13:13

Eu gosto muito do site de vcs. Mas para mim uma planilha em que é colocado o preço de venda "projetado" para 5 ou 6 anos é bem inside the box. Por exemplo: qual a inflação esperada nestes cinco anos, a evolução dos juros, o crescimento econômico,etc e sua influência nos preços dos imóveis de cada região? E o custo de transporte? E a principal pergunata ao meu ver: em que fase da vida a pessoa se situa? (ex: um jovem em começo de carreira executiva X um pai de família num negócio próprio)
Sei que o objetivo é ajudar a tomada de decisões racionais, mas esse nível de precisão numa decisão tão recheada de influências, para mim, é uma ilusão…
REPLY
Gonçalo Nascimento Rodrigues
30 de Março, 2011, 13:23

Volto a chamar a atenção para assinarem os vossos comentários. Vou deixar de publicar comentários anónimos.

Respondendo directamente à sua pergunta, o preço de um imóvel não tem correlação com a inflação. Os activos imobiliários funcionam bem como um hedging à inflação mas só os activos de rendimento.

Se tivesse lido o Working Paper nº1, já saberia que vivemos uma conjuntura em que o nível de taxa de juro não tem correlação com o preço dos imóveis. A correlação entre estas variáveis é mais significativa em épocas de crescimento económico e baixa penetração bancária mas não é possível estabelecer uma correlação directa e os dias de hoje comprovam isso mesmo.

Quanto à idade da pessoa, é para isso mesmo que o modelo (também) serve. Para ajudar a decidir, os jovens e menos jovens. Se ler com atenção, o ficheiro disponibilizado fala mesma dessa variável. Daí se perguntar, no modelo, daqui a quantos anos perspectiva vender a casa.

Mas se acha mesmo esta minha perspectiva é inside-the-box e ilusória, tem sempre uma boa hipótese: sair da sua box e vir trazer alternativas.

Porque diz-se muita coisa, e a meu ver, muita coisa errada, eu trouxe a minha perspectiva, a minha visão sobre este tema. Está aqui, é clara e faz contas!

Qual é a sua? Prefere criticar ou contribuir?
REPLY
Ricardo Pereira
1 de Abril, 2011, 10:45

Goncalo, bom trabalho. Nao concordo com uma premissa da análise: o sujeito quando compra/arrenda nao passa a estar longo real estate mas sim neutro (isto porque por defeito estamos short real estate). Assim sendo, esta análise terá de ser realizada num horizonte temporal bastante mais alargado (após a venda da habitacao, o sujeito é novamente confrontado com a decisao de comprar/arrendar, e este segundo passo deverá ser considerado no momento inicial). Em consequencia disto, a decisao no momento inicial é funcao da diferenca entre taxa de empréstimo e valor da renda e o potencial de apreciacao do imóvel (no fundo, em que fase do ciclo de real estate se está, pois no longo prazo e a menos que o spread do empréstimo seja bastante elevado, o valor da habitacao irá aumentar, pelo menos em termos do total return).
REPLY
Gonçalo Nascimento Rodrigues
1 de Abril, 2011, 10:48

Olá Ricardo. Explica-me só, na tua perspectiva, porque é que um arrendatário está short. Sendo arrendatário, nem posição investidora tem…

Um proprietário está longo mas um arrendatário curto?!…

E a decisão não se deve limitar – e por isso mesmo é que construí este modelo – à comparação entre taxa de juro, valor da renda e valor futuro. Existem vários custos relacionados com a decisão e o factor tempo que é essencial.

Obrigado pelos teus comentários, sempre out of the box!

Abraço.
REPLY
Gonçalo Nascimento Rodrigues
1 de Abril, 2011, 10:51

2º comentário, a questão do aumento do valor da habitação no longo prazo.

Temos exemplos que tal pode não acontecer. Lembro-me sempre do caso do Japão.

No Working Paper nº1 tentei estimar, para Portugal, a correlação entre preço da habitação e taxa de juro e desde 2005 que não existe correlação. Ela poderá existir em economias com baixa penetração bancária e aumento do PIB (algo que se verificou em Portugal entre 1998 e 2005), com consequência no aumento do rendimento disponível, aumento da concorrência bancária e consequente descida das taxas de juro.

Salvo isso, não encontrei evidência na correlação entre as variáveis.
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