O UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 revela sinais de contenção nos mercados residenciais globais: os preços, ajustados pela inflação, praticamente não se moveram no último ano — um contraste claro com os ciclos de aceleração que marcaram a última década.

Mas “contenção” não significa “ausência de riscos”. Alguns mercados continuam sob tensão elevada, enquanto muitos outros transitam para zonas de risco moderado ou baixo. As principais conclusões do relatório deste ano são as seguintes:

Estagnação real nos preços residenciais

Segundo o relatório, ao longo dos últimos quatro trimestres, os preços globais dos imóveis residenciais permaneceram praticamente estacionados em termos reais, pressionados por uma deterioração da acessibilidade.

Mercados em situação de maior risco

Miami surge no topo do ranking como a cidade com risco mais elevado de bolha imobiliária. A seguir vêm Tóquio e Zurique, que mantêm risco elevado. No topo da lista, não se regista nenhuma alteração face ao ano anterior.

Há ainda risco elevado em mercados como Los Angeles, Genebra, Amesterdão e Dubai, que registaram as maiores subidas de risco relativamente à edição anterior.

Mercados em risco moderado ou baixo

Cidades como Madrid, Frankfurt, Munique são classificadas como risco moderado. Londres, Paris e Milão aparecem no segmento de risco baixo.

Fora da Europa, Hong Kong, São Francisco, Nova Iorque e São Paulo estão no nível de risco baixo, sendo que São Paulo mostra o menor risco entre todas as cidades analisadas.

Dinâmicas regionais e tendências emergentes

Madrid destaca-se pela maior variação anual real. Em muitos mercados, a queda nos preços reais foi suficientemente grande para reposicionar o valor de venda a níveis semelhantes aos de 2020.

O relatório realça que, embora os preços nominais continuem elevados, o peso das taxas de juro e das restrições de financiamento reduzem a amplitude de manobra para novos aumentos.

E Portugal?

Portugal normalmente não é citado neste relatório da UBS. No entanto, os sucessivos relatórios disponibilizados têm sido claros no efeito das crises de acessibilidade e dos choques de financiamento (por desnível de rendas, taxas de juro, inflação de custos de construção) em mercados mais periféricos.

Assim, com base naquilo que vamos lendo sobre este tema, é possível elencar algumas reflexões para o mercado nacional:

• Quando o “piso de estabilidade” dos preços globais já está dado — ou seja, pouca ou nenhuma valorização real — mercados periféricos tendem a perder ímpeto primeiro;
• Os focos de risco mais elevados globalmente — como Miami, Tóquio e Zurique — servem de alerta de que, mesmo em mercados maduros, desequilíbrios locais (oferta excessiva, especulação, crédito fácil) podem gerar fragilidades;
• Em Portugal, apesar de persistirem aumentos nominais e forte pressão na habitação, o abrandamento no acesso ao crédito (juros, exigências de capital dos bancos) pode funcionar como “travão automático” face a bolhas insustentáveis;
• A localização e o segmento são diferenciadores críticos: em zonas de pouca densidade (interior ou municípios menores) há menor pressão especulativa; já nas áreas metropolitanas e costeiras, a competição por terreno e as limitações administrativas elevam risco de correções.

O “problema” é que a prática não tem vindo a confirmar a teoria. Portugal regista um forte crescimento no crédito habitação e uma tendência (até agora) decrescente nos juros. Ao mesmo tempo, verifica-se uma escalada de preços em zonas cada vez mais periféricas, pelo que tão cedo não se avistam os tais “travões automáticos”.

Assim sendo, importa ir monitorizando:

• Evolução dos preços médios ajustados pela inflação — não basta ver aumentos nominais.
• Spread entre valores de avaliação bancária e preços efetivos de transação — quanto maior a diferença, maior o risco de “bolha oculta”;
• Taxa de esforço na habitação — quanto do rendimento das famílias é absorvido pelos encargos habitacionais;
• Saldo de crédito à habitação e crescimento anual do montante concedido — atenção ao ritmo de expansão (ou retração);
• Oferta real de novas construções ou licenças emitidas — se o pipeline de oferta se intensificar, pode haver sobressalto;
• Desempenho dos segmentos de luxo / de destino turístico — frequentemente, são os primeiros a registar ajustes.

Num mercado cada vez mais assimétrico, a vigilância é a melhor defesa. Bons negócios (imobiliários)!