O relatório H1 2025 European Hotel Transactions da HVS mostra que, mesmo num ambiente internacional incerto, o mercado europeu de hotéis manteve um nível de transações robusto no primeiro semestre de 2025, atingindo € 10,4 mil milhões, valor ainda acima da média de longo prazo.

1Da leitura do relatório, conclui-se o seguinte:

1. Maior peso dos negócios unitários: As transações de hotel único (“single asset”) aumentaram 21 % face ao ano anterior, ao passo que os portfólios registaram quebra no volume (-30 %), apesar de manterem o número de operações.
2. Preço por quarto em descida: O preço médio por quarto caiu cerca de 8 %, sobretudo porque os hotéis transacionados tinham maior dimensão (mais quartos por ativo).
3. Perfil dos compradores: Os maiores compradores líquidos foram High-Net-Worth Individuals (HNWI), com quase mil milhões de euros em aquisições. Institucionais e REIT’s surgem como principais vendedores líquidos.
4. Geografia das transações: Espanha (17 %), Reino Unido (16 %), França (12 %) e Alemanha (11 %) concentraram mais de metade do volume europeu. Londres (€827M), Paris (€537M) e Berlim (€459M) foram as cidades mais ativas.

Como se tem comportado o mercado português?

Em 2024, dados da Publituris mostram que o alojamento turístico em Portugal registou 31,6 milhões de hóspedes (+5,2 % face a 2023) e 80,3 milhões de dormidas (+4 %). Os proveitos totais atingiram €6,7 mil milhões, dos quais cerca de €5,1 mil milhões foram de alojamento — ambos com crescimento de ~ 10,9 % face a 2023.

No segmento hoteleiro especificamente (parte do agregado de alojamento turístico), os proveitos de hotelaria representam 87,6% dos proveitos totais e 85,7% dos proveitos de alojamento.

Os preços médios do alojamento turístico apresentaram forte dinâmica em 2024:

• A Grande Lisboa liderou com preço médio de ~ €150,4;
• No Algarve, o preço médio subiu para ~ €126,9 (+4,9 %);
• No Norte, ~ €106,6 (+4,4 %);
• Na Região Autónoma da Madeira (RAM), no segmento hoteleiro , o RevPAR foi €89,65 e o ADR de €113,50.

E qual o comportamento do mercado de investimento?

Apesar de não haver dados oficiais sobre transação de hotéis em Portugal, algumas transações têm sido publicamente comunicadas. Em 2024, o resort Marriott Praia d’El Rey, em Óbidos / litoral oeste, foi adquirido como ativo de destaque por parte do fundo Azora. Já em 2025, o fundo Explorer adquiriu o Douro Royal Valley Hotel & SPA e o Douro Palace Hotel Resort & SPA.

Já em 2023, o NH Hotels havia adquirido 5 hotéis em Portugal da Minor e a Davidson Kempner, um portfolio de hotéis detido pela ECS.

A JLL, no seu relatório de mercado de 2024, aponta para um volume global de transações hoteleiras em Portugal na ordem dos 500 milhões de euros.

O que podemos esperar?

Portugal não surge com destaque no relatório, mas a leitura europeia permite retirar algumas pistas úteis:

• O apetite por hotéis unitários (single asset) joga a favor do mercado português, mais fragmentado e dominado por ativos independentes do que por grandes portfólios;
• Os HNWI a liderar compras abre espaço para projetos de luxo, boutique e resorts diferenciados. Lisboa, Porto e Algarve já são destinos consolidados, mas há espaço para “novos” destinos de charme — Douro, Comporta, Alentejo litoral;
• Descida no preço por quarto pode ser oportunidade para investidores estrangeiros reentrarem em Portugal, aproveitando uma base de avaliação mais favorável em ativos de maior dimensão;
• Mercados turísticos fortes continuam a atrair capital. Espanha lidera em volume, mas Portugal, pela proximidade e performance no turismo, pode captar parte desse investimento, sobretudo se mantiver estabilidade regulatória e reforçar a oferta qualificada.

Assim sendo, podemos elencar algumas reflexões para o mercado hoteleiro nacional:

• Pressão nas zonas premium: Lisboa e Porto continuam sob grande procura, com valorização elevada;
• Expansão para periferias e regiões emergentes: investidores começam a olhar para zonas como Évora, Alentejo litoral ou ilhas, onde há potencial de turismo diferenciado;
• Desafios do financiamento: apesar da tendência internacional de abrandamento das yields, em Portugal a subida do crédito hoteleiro continua condicionada por critérios mais restritivos dos bancos;
• Concorrência com Espanha: Madrid e Barcelona atraem volumes incomparavelmente maiores, mas Lisboa e Porto podem beneficiar como alternativa mais acessível e com retorno turístico forte.

Que indicadores acompanhar?

Por forma a podermos ir monitorizando o mercado nacional, importa olhar para alguns indicadores importantes:

• Volume e perfil das transações hoteleiras semestrais;
• Preço por quarto nos principais destinos nacionais;
• Entrada de HNWI e fundos especializados no mercado português;
• Pipeline de novos hotéis (licenciamentos e aberturas previstas);
• Performance operacional (ocupação, ADR, RevPAR) em Lisboa, Porto e Algarve;
• Investimento em regiões emergentes (interior, Douro, Alentejo, ilhas).

O mercado europeu de hotéis mostra resiliência e capacidade de adaptação, com investidores cada vez mais seletivos. Para Portugal, a mensagem é clara: há espaço para atrair capital estrangeiro, sobretudo em ativos singulares e no segmento de luxo, mas será crucial garantir condições de financiamento adequadas, estabilidade regulatória e posicionamento diferenciado dos projetos.

Num setor tão exposto ao ciclo económico e turístico, estar atento às dinâmicas internacionais é a melhor forma de antecipar oportunidades.
Bons negócios (imobiliários e hoteleiros)!