Segundo dados da Spanish Property Insight, após anos de crescimento e um frenético surto de compras pós-pandemia, a procura por casas de férias por parte de estrangeiros não-residentes em Espanha (isto é, “investidores” ou pessoas que pretendem uma segunda habitação junto ao mar ou em zonas turísticas) cai em 2025, segundo dados recentes do Ministério da Habitação espanhol.

Os compradores estrangeiros não-residentes reduziram de forma significativa as suas aquisições em 2025, segundo dados do ministério responsável. Em 2025, as vendas a estrangeiros não-residentes caíram quase 14 % no segundo trimestre, num contexto em que o conjunto das vendas de casas atingiu um nível recorde em 18 anos.

Em contraste, os estrangeiros que vivem em Espanha (expatriados residentes) mantiveram uma procura mais estável.

Estes dados mostram uma divergência clara entre dois perfis de compradores estrangeiros — os que só querem uma casa para férias e os que residem (ou planeiam residir) em Espanha.

Para entender esta queda é essencial situar este fenómeno num panorama mais vasto do mercado espanhol.

1. Crescimento geral das vendas

Apesar da queda entre não-residentes, o mercado residencial espanhol registou no primeiro semestre de 2025 níveis de vendas inéditos em quase duas décadas. Isso indica que a procura interna e de residentes estrangeiros é forte o suficiente para compensar essa retração parcial.

2. Procura estrangeira global ainda alta (mas com nuances)

A procura por habitação por parte de estrangeiros, em sentido geral, cresceu significativamente desde a pandemia, segundo dados do  CaixaBank Research. Por exemplo, nos 12 meses até ao 3.º trimestre de 2024, os estrangeiros adquiriram 125.857 habitações, representando cerca de 18,4 % de todas as transações em Espanha.

Contudo, há uma distinção clara no perfil de quem compra:

• Não-residentes tendem a adquirir casas de férias em zonas costeiras ou turísticas;
• Residentes estrangeiros compram mais em áreas urbanas, por motivos de trabalho, estudo ou mudança de vida.

3. Oferta escassa e valorização de preços

• Espanha enfrenta um défice residencial: entre 2022 e 2024 faltaram entre 400.000 a 450.000 habitações relativamente à procura projetada;
• Segundo o Idealista, os preços do imobiliário continuam a subir com vigor, especialmente nas zonas costeiras ou mais procuradas;
• As yields de arrendamento também têm tido alguma pressão, embora com variações regionais;
• A popularidade dos arrendamentos turísticos (Airbnb e similares) está a transformar muitos imóveis de longa duração em arrendamentos de curtíssimo prazo, o que altera o equilíbrio do mercado residencial.

4. Mudanças regulatórias e fiscais (potencial impacto)

Há propostas (embora ainda em debate) de impor impostos elevados — até 100 % — para imóveis adquiridos por residentes de fora da UE.

Em algumas regiões, as autoridades locais começam a restringir novos arrendamentos turísticos para aliviar a pressão sobre o mercado residencial.

O que pode então estar por detrás destas quedas?

Alguns fatores podem ser elencados como justificação para esta queda da procura não-residente:

• Saturação e valorização excessiva: Muitas zonas costeiras já viram multiplicações do preço e os potenciais compradores estrangeiros podem estar a “dar um passo atrás” perante margens reduzidas ou expectativas de retorno menos agressivas.
• Menor retorno ou risco no arrendamento turístico: Com regulamentações mais apertadas (ou previstas) para arrendamentos de curto prazo e maior concorrência, o apelo do investimento meramente turístico enfraquece.
• Aumento de impostos e incerteza regulatória: Propostas como a tributação de 100 % para compradores não pertencentes à UE geram receio e incerteza nos mercados internacionais.
• Valorização da procura interna e dos residentes estrangeiros: Se o “bolo” de transações aumenta por outros caminhos, a fatia dos compradores de férias pode diminuir em percentagem ou mesmo em volume absoluto.
• Risco macroeconómico e custo de financiamento: Juros, inflação, custos de transporte ou alterações cambiais mudança podem estar a dissuadir quem pensava comprar à distância.

Consequências e implicações

Na prática, estas alterações de mercado podem representar:

1. Para o setor imobiliário espanhol

• Os promotores poderão começar a privilegiar projetos mais voltados ao mercado nacional ou a residências permanentes, em vez de empreendimentos destinados exclusivamente a turismo.
• A queda das vendas de casas de férias pode abrandar o ritmo de construção em zonas costeiras, num momento em que a oferta já é limitada.
• Em zonas onde grande parte do mercado dependia do comprador estrangeiro para casas de férias, poderá haver um abrandamento ou mesmo pequenas desvalorizações locais.

2. Para investidores e potenciais compradores estrangeiros

• Surgimento de oportunidades de investimento em locais mais dependentes do turismo, especialmente para quem tenha horizonte de médio-longo prazo.
• Necessidade, cada vez mais, de considerar riscos regulatórios, fiscais e de ocupação turística.
• Os mercados menos mainstream (zonas menos saturadas) podem passar a ser mais interessantes, comparativamente aos destinos mais óbvios.

3. Para políticas públicas e sustentabilidade urbana

• A redução da pressão sobre zonas extremamente turísticas pode aliviar problemas de habitação local, fuga de residentes e turismo excessivo.
• As Autoridades poderão usar este momento para reforçar legislação de arrendamento, planeamento urbano e fiscalização de turismo.
• É provável que se intensifiquem os debates sobre equilíbrio entre turismo, habitação e qualidade de vida nas cidades costeiras espanholas.

Bons negócios (imobiliários)!