O mercado BTR na Europa
O investimento institucional em habitação multifamiliar de arrendamento (também conhecido como ‘built-to-rent’ – BTR) teve uma expansão notável na Europa nos últimos dez anos passando de 11% do total do investimento imobiliário anual em 2011 para 23% em 2020 de acordo com a UBS(1).
Em 2020 o BTR foi, de acordo com dados da Savills(2), o segundo maior setor de investimento imobiliário na Europa ao capturar €46 mil milhões de investimento. Foi também o mais resiliente, ao registar o maior crescimento de todos os setores imobiliários europeus com 6% relativamente ao ano anterior, um aumento de 17% relativamente à média dos últimos 5 anos.
O Norte da Europa, onde o setor está institucionalizado há vários anos, voltou a liderar a captação de investimento imobiliário em 2020, com a Alemanha a receber 40% do investimento no sector, seguido dos Países Baixos com 15%, Suécia com 12% e Dinamarca com 9%.
O sector tem tido um crescimento notável em outros mercados europeus como o Britânico, Polaco e Espanhol onde tradicionalmente existe uma preferência pela aquisição da habitação própria. Em outros mercados, como o Belga, Italiano e Português o setor está ainda num estado embrionário.
No Reino Unido desde a introdução dos primeiros projetos, já foram investidos aproximadamente £41 mil milhões num total de 179.835 incluindo 80.721 em Londres e 99.114 no resto do País, incluindo 53.750 apartamentos já construídos, 37.050 atualmente em construção e 89.035 em fase de licenciamento(3).
De acordo com dados recentes da Knight Frank(4), só em 2020 o total de investimento e créditos concedidos a novos projetos BTR no Reino Unido foi de cerca de £4 mil milhões. Atualmente, estima-se que os investidores institucionais tenham cerca de £19 mil milhões disponíveis para investir no sector.
Em Espanha, de acordo com a Colliers(5), já existem cerca de 8.000 unidades terminadas ou em construção, o que corresponde a um investimento de cerca de €2 mil milhões. A consultora estima que serão construídos 90,000 apartamentos até 2028, a uma média de cerca de 9,000 por ano entre 2021-2023, subindo para 13,000 apartamentos por ano a partir de 2024(6).
De acordo com a EjePrime(7), 32% do investimento em BTR em Espanha foi efetuado por fundos de investimento, seguidos de 16% por promotores imobiliários e fundos institucionais. Os investidores norte-americanos lideram o investimento no setor representando 23% do total(8), tipicamente através de parcerias com parceiros locais(9).
Em Portugal, de acordo com um relatório recente da CBRE, o mercado está ainda numa fase embrionária, contabilizando 12 projetos de desenvolvimento privado em fase de projeto e licenciamento, incluindo 9 em Lisboa e 3 do Porto, representando um total de 3,200 unidades residenciais(10).
O investimento em projetos BTR
O crescimento do mercado de investimento em projetos BTR na Europa tem enfrentado desafios de enquadramento legal, viabilidade e acesso a financiamento, o que requer uma revisão da legislação urbanística, fiscal e de arrendamento, e novas formas de financiamento adaptadas às especificidades do modelo de negócio e viabilidade financeira dos novos projetos.
A viabilidade financeira dos projetos BTR depende da margem entre o retorno anual sobre o custo total dos projetos (‘yield-on-cost’), e o retorno anual que os investidores institucionais irão receber ao adquirirem o projeto depois de construído e ‘estabilizadas’ as suas operações (‘exit yield’).
Os projetos BTR devem demonstrar ser financeiramente viáveis de acordo com pressupostos de rendas, custos de construção e operação baseados em projetos comparáveis e uma análise da oferta e procura, posicionamento do produto, e dinâmica do mercado local.
O valor das rendas de aluguer tende a variar substancialmente entre os centros urbanos principais e secundários; e de acordo com a qualidade dos projetos, centralidade dos bairros onde estão inseridos e respetiva ligação com a rede de transportes públicos locais.
Os custos de construção variam de acordo com o posicionamento de mercado do projeto, relação entre áreas privadas e comuns, nível de acabamentos, e custo da mão de obra local. Os custos de operação são compostos por custos fixos e variáveis, e incluem os custos da manutenção dos apartamentos e áreas de serviços que devem ser pensadas para uma utilização contínua com staff ‘on-site’ e ‘off-site’ que assegure os serviços de apoio aos residentes.
A estrutura de capital dos projetos BTR distingue-se entre desenvolvimento e operação. O financiamento à construção tende a ser segmentado entre crédito bancário, e capitais próprios. A componente que não é financiada pelo crédito à construção é tipicamente dividida em várias tranches que podem incluir crédito ‘mezzanine’, e/ ou uma estrutura de capitais próprios ‘GP/ LP’ através de uma parceria entre promotor e investidor institucional.
Os montantes de financiamento são determinados com base no custo e valor estimado do projeto. Antes da estabilização do ativo, os juros são capitalizados ou pagos pelo próprio empréstimo. Após a estabilização das operações, é também necessário avaliar a capacidade das receitas operacionais de cobrir a dívida.
Após a estabilização das operações, os projetos são vendidos a investidores institucionais ou é refinanciado o crédito bancário, de modo a poderem beneficiar das yields a longo-prazo subjacentes ao modelo de negócio dos projetos BTR.
Os desafios do investimento em BTR
Ausência de comparáveis: Dado ser uma nova classe de ativo, não existem projetos comparáveis em que se possam basear os pressupostos de receitas e custos de exploração. As rendas de apartamentos alugados em edifícios existentes são tipicamente inferiores ao estimado para os novos projetos em que é assumido um ‘premium’. Da mesma forma, os custos de exploração em outras classes de ativos com um modelo de arrendamento com as residências de estudantes não são equivalentes.
Legislação de arrendamento: o modelo de exploração de projetos BTR requer um nível de flexibilidade nos termos dos contratos de arrendamento que não se coaduna com requerimentos de duração mínima dos contratos de longa duração impostos por lei e impossibilidade de rescisão em caso de incumprimento.
Enquadramento urbanístico: os limites definidos pelo instrumento de gestão territorial para número máximo de fogos e lugares mínimos de estacionamento poderá não ser ajustado a um projeto BTR que tem características diferentes de um projeto residencial para venda. Da mesma forma, os planos de ordenamento podem impossibilitar a utilização dos pisos térreos dos projetos para áreas de serviços comuns dado estarem alocados a usos comerciais.
Financiamento bancário: os bancos nacionais têm dificuldade em analisar o risco associado a projetos BTR, dado não existirem comparáveis de rendas, exploração e transações de ativos construídos; e não ser possível antecipar a venda ou arrendamento dos apartamentos. Da mesma forma, não existem ainda promotores e operadores com experiência e unidades em exploração que permita validar os pressupostos. Como a escala dos projetos tipicamente requer financiamentos de dimensão considerável com base em informação limitada, resulta numa perceção de risco elevada associada ao financiamento dos projetos BTR.
Necessidade de capitais próprios elevada: os projetos BTR tipicamente requerem um nível de capitais próprios elevado por parte dos promotores que têm de tomar o risco da aquisição dos lotes e licenciamento dos projetos antes de poder aceder a financiamento bancário.
Risco de execução e exploração: o risco de construção de um projeto BTR não é considerado diferente de um projeto em que as unidades são vendidas. Os bancos têm preferência por contratos de empreitada por preço global em que o risco está do lado do construtor, que deve apresentar garantias. O risco de insolvência do construtor é particularmente relevante no contexto em que há um empreiteiro geral com uma equipa de subempreiteiros. O contrato deve estar finalizado antes de o crédito ser concedido.
Valor residual dos lotes: na maioria das localizações, o valor residual dos lotes para um modelo de venda é superior ao modelo BTR, devido ao valor superior dos apartamentos e estrutura de capital com menor necessidade de capitais próprios. Se nos principais centros urbanos o desafio principal é o preço alto dos lotes, em localizações secundárias são as rendas baixas que dificultam a viabilidade dos projetos.
Conclusões
O crescimento do mercado BTR em mercados embrionários na Europa como Portugal depende da implementação de um conjunto de medidas por parte do setor público ao nível legislativo, fiscal e urbanístico combinado com uma mudança de paradigma por parte do setor financeiro e imobiliário.
Ao nível do setor público, são necessárias criar as condições para que o mercado BTR constitua uma opção viável de acesso à habitação, do qual são exemplo as medidas implementadas em mercados emergentes como o Britânico e Espanhol. É necessário adaptar a legislação de arrendamento urbano, criar condições favoráveis ao nível dos instrumentos de ordenamento territorial e regulamento das edificações, e implementar medidas de apoio fiscal e investimento público no setor similares à reabilitação urbana.
O setor bancário necessita de criar modelos de avaliação e financiamento adaptados à especificidade do modelo de negócio BTR. Os bancos são afetados pela falta de experiência e informação num mercado novo, particularmente em relação aos pressupostos de receita e custos de exploração. Existe a necessidade de consolidar e disponibilizar a vasta informação existente em outros mercados europeus emergentes.
O setor financeiro deve também disponibilizar formas de financiamento alternativas que respondam às necessidades dos projetos e preencham o espaço na estrutura de capital que o crédito bancário não pode financiar. Os investidores institucionais devem explorar estruturas de ‘forward-purchase’ e ‘forward-funding’ que diminuam o risco comercial dos projetos que providenciem o capital necessário para a construção dos primeiros projetos e criação de um mercado estruturado.
O setor imobiliário, incluindo os promotores, operadores e projetistas deve desenvolver produtos adaptados às especificidades do modelo de negócios BTR com a capacidade de responder às preferências dos residentes e adaptar-se à evolução das suas necessidades ao longo do tempo por forma assegurar a sua exploração a longo prazo e gerar retorno atrativos para investidores institucionais.
O mercado BTR na Europa terá tendência para evoluir no sentido no mercado norte-americano com estrutura de capital mais definida, com garantias de melhor qualidade, promotores com maiores balanços e com os ‘forward-funds’ a serem substituídos por investidores com especialização na área.
Nos próximos 3-5 anos, o ciclo de investimento irá mover-se da promoção e oferta primária para a fase de oferta secundária de investimento. Muitos dos fundos procurarão sair através da venda dos ativos estabilizados para investidores à procura de rendimento anual.
A implementação do BTR em mercados embrionários como o português requer um sistema estratégico de incentivos públicos combinado com uma mudança de paradigma do setor privado de forma a assegurar a viabilidade económica dos projetos de desenvolvimento privado, e simultaneamente os benefícios públicos resultantes de um mercado de arrendamento dinâmico que se constitua como uma alternativa viável no acesso à habitação.
Referências
- https://medias.businessimmo.com/default/0002/55/154541/white-paper-rise-of-european-multi-family-sector.pdf
- https://www.savills.com/research_articles/255800/311626-0
- https://bpf.org.uk/about-real-estate/build-to-rent/
- https://www.knightfrank.com/research/article/2020-10-05-record-levels-of-investment-committed-to-uk-built-to-rent-
- https://www.colliers.com/en-es/news/informe-residencial_2020
- https://brainsre.news/el-mercado-espanol-de-vivienda-en-alquiler-y-en-desarrollo-se-acerca-ya-a-las-8-000-viviendas
- https://noticias.cbre.es/el-sector-multifamily-lidera-la-inversion-en-2020-con-mas-de-2600-millones-de-euros/
- https://www.cbre.es/es-es/research-and-reports/insights/articulos/i-jornada-multifamily#form
Leave a Comment
Your email address will not be published. Required fields are marked with *