O tema é novamente o Código das Expropriações.

Justifica-se nova passagem pelo assunto porque me chegou às mãos uma sentença de um processo que contem considerandos que merecerão serem partilhados.

A sentença é de uma expropriação por utilidade pública, promovida pela Metro do Porto. É importante a perceção da localização, porque é um pressuposto importante na estimativa do valor da indemnização.

A sentença começa por afirmar a necessidade de o valor de indemnização ter suporte na livre concorrência, ou seja, na análise da oferta e da procura:

“Há, pois, que atender ao valor que a parcela expropriada tem na livre concorrência, devendo a indemnização justa corresponder ao valor que no mercado atingem as coisas equivalentes, sendo o valor de mercado uma referência fundamental para conduzir à compensação plena dos prejuízos sofridos pelos expropriados”.

No entanto, constata-se que o valor de mercado que está subjacente à decisão pode não ser o valor de mercado, normalmente reconhecido no mercado imobiliário e também em legislação de normativos legais como a Lei 153/2015, resultante da oferta e da procura, mas sim um “valor de mercado” que pode ser corrigido judicialmente.

“Na perspectiva de F. Alves Correia, o critério mais adequado ou mais apto para alcançar uma compensação integral do sacrifício patrimonial exigido ao expropriado e para garantir que este, em comparação com outros cidadãos não expropriados, não seja tratado de modo desigual e injusto, é o valor de mercado, valor venal, valor comum ou de compra e venda do bem expropriado, entendido não em sentido restrito ou rigoroso, mas antes em sentido normativo.

Com a expressão “valor de mercado normativamente entendido” designa o autor citado “o valor de mercado normal ou habitual”, não especulativo, i.e., um valor que se afasta, às vezes substancialmente, do valor de mercado resultante do jogo da oferta e da procura, já que está sujeito, frequentes vezes, a correções, as quais são ditadas por exigências de justiça. Uma boa parte destas manifesta-se em reduções que são impostas pela especial ponderação do interesse público que a expropriação serve, como a eliminação dos elementos de valorização puramente especulativos e dos aumentos de valor ocorridos no bem expropriado, em especial nos terrenos, que tenham a sua origem em gastos ou despesas feitos pela colectividade. Mas, noutros casos, aquelas traduzem-se em majorações, devido à natureza dos danos provocados pelo acto expropriativo”

Já quanto à conceção de custos de construção, a sentença revela aquilo que tem sido prática reiterada:

– Não engloba os custos conexos com a construção, como, por exemplo, projetos e taxas camarárias;

– Assenta em legislação que está revogada e cujos valores são arbitrariamente atualizados pelos peritos nomeados pelo tribunal, baseados em índices que não acompanham a evolução dos custos de construção.

“A pedra de toque tem, por isso, de ser encontrada na construção média, realizada com vista a um aproveitamento economicamente normal do solo. Apenas quando os montantes fixados administrativamente estejam em desarmonia com a realidade nos devemos afastar deles, para assim salvaguardar o princípio da justa indemnização.

Como impressivamente se escreveu no Acórdão da Relação do Porto de 09 de junho de 2005 o “(…) o custo de construção tem um referencial obrigatório, previsto no n.º 5 deste artigo 26º [pelo que se impõe] atender aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada”.

O custo de construção de habitação considerado pelos peritos do tribunal, neste caso, solidariamente aceite pela entidade expropriante (pudera!), foi de 990€/m2 de área bruta de construção.

A este respeito, gostaria de partilhar a existência do SICC- Sistema de Informação de Custos da Construção, promovido pela insuspeita Confidencial Imobiliário e com o apoio da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, que informa os custos de construção para o concelho do Porto, em 2021 (Revista CI de abril de 2022):

– Percentil 25: 1.205€/m2 de área bruta de construção

– Média: 1.237/ m2 de área bruta de construção

– Percentil 75: 1.268€/m2 de área bruta de construção

A estes preços acresce o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA).

É inequívoco que os custos de construção considerados na indemnização foram pelos menos 30% abaixo do custo de construção praticados no mercado. Quer isto dizer que a indemnização foi, pelos menos, 30% abaixo do valor de mercado do imóvel.

A simples observação de que os peritos nomeados pelo tribunal são mais isentos e objetivos que os peritos das partes não me parece correta. Os peritos avaliadores que estejam filiados numa associação profissional têm um código deontológico mais exigente que os peritos nomeados pelo tribunal, que só devem respeitar um conjunto restrito de incompatibilidades.

É uma estigmatização que não posso aceitar de modo algum, venha de quem vier.

“O julgador deverá atribuir especial relevância aos relatórios elaborados pelos peritos, pelo tribunal, precisamente porque, em regra e segundo as regras de experiência comum, são aqueles que conseguem manter uma maior distância e objetividade que, em princípio, é suposto terem relativamente aos interesses particulares das respetivas partes, desde que, obviamente, os mesmos estejam devidamente fundamentados, o que sucede no caso vertente.”

E, infelizmente, as posições dos peritos do tribunal não estavam devidamente fundamentadas. Pelo menos quanto aos custos de construção.