A evolução do pipeline de desenvolvimento e da procura por espaços de escritórios em 2025 reflete algumas dinâmicas de mercado condicionadas pela desaceleração do pipeline especulativo, constrangimentos em prazos de entrega e rentabilidade em alta.

Segundo dados publicados pela Savills, o volume total de conclusões de escritórios na Europa aumentou 5% em 2024, atingindo 3,8 milhões de m², embora se tenha mantido 11% abaixo da média dos últimos cinco anos. Fruto de algumas insolvências de promotores alemães, este valor ficou 13% aquém do inicialmente previsto, com diversas datas de conclusão adiadas para 2025.

A Savills prevê que as conclusões de escritórios na Europa subam para 4,3 milhões de m² em 2025, antes de caírem para 3,1 milhões de m² em 2026, o que representaria o nível anual mais baixo de conclusões desde 2017.

Fonte: Savills

Mais importante ainda, a proporção de entregas especulativas, em percentagem do stock total, reduziu-se para metade nos últimos três anos, fixando-se em apenas 1,6%. Cada vez mais, os novos projectos são arrendados antes da sua conclusão, diminuindo as opções disponíveis para os ocupantes e exercendo pressão ascendente sobre as rendas prime.

Entre os principais mercados que concentram a maior proporção de pipeline especulativo até final de 2025 destacam-se:

• Budapeste: 4,8% do stock;
• Lisboa: 4,5% do stock;
• Barcelona: 3,9% do stock.

Um pipeline mais reduzido tende a conter o aumento das vacancy rates, levando a uma tendência de subida das rendas prime.

Um pipeline em contração combinado com uma crescente procura de espaços reforça o potencial de subida de rendas prime, sobretudo em mercados com menor stock existente.

Além disso, custos de construção mais elevados tendem a comprimir, igualmente, o pipeline de desenvolvimento. A concorrência entre os ocupantes pelos melhores espaços vai intensificar-se nos próximos dois a três anos, à medida que as entregas de espaços prime se tornem escassas. A procura por arrendamento continuará a recuperar, com as empresas à procura de ativos de alta qualidade em localizações prime do CBD.

O desenvolvimento voltou a tornar-se viável em mercados core selecionados de escritórios na Europa, sustentado pelo crescimento das rendas e por yields estáveis. Fora destes mercados core, os senhorios estão a reabilitar os seus espaços existentes para disponibilizar áreas de boa qualidade no mercado e garantir que os seus edifícios cumprem as normas de sustentabilidade.

Face à maior escassez de espaços em mercados core, os investidores poderão ter um novo foco em hubs emergentes: cidades como Lisboa e Budapeste oferecem oportunidades de pipeline relevante, mas será crucial monitorizar a absorção face aos compromissos ESG e a estratégias de ocupação flexível.

Bons negócios (imobiliários)!

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Fontes de informação:

• Savills, Spotlight: European Office Development – May 2025
• Savills, “European Office Outlook 2025”
• FM Business Daily
• Facilities Management Journal: “European office completions hit five-year low”