“Se você não tem fracassos na sua vida, é porque deixou de assumir os riscos que deveria.” – William Shakespeare
Quando uma decisão é tomada debaixo de uma situação de risco, existe uma incerteza quanto ao seu resultado. É o que normalmente acontece no mercado de investimento imobiliário, em que as decisões de investimento nunca são tomadas com total certeza dos resultados que serão obtidos.
O conceito de β surge fundamentalmente para medir o risco não diversificável, também conhecido por risco sistemático ou de mercado. O risco sistemático é um componente do risco total de um ativo que não podemos eliminar através de diversificação – ou seja, pela diversificação da nossa carteira de ativos – e que se deve à existência de fatores comuns de variação do preço dos diferentes ativos. Corresponde somente aos riscos que resultem do mercado em geral e das condições da economia, e que, consequentemente, não podem ser eliminados. O risco não sistemático corresponde ao risco intrínseco ao próprio ativo.
O fator β representa o aumento esperado no retorno do ativo de acordo com um aumento no retorno de mercado e corresponde ao declive da reta que tem como equação:
Retorno do ativo = Taxa livre de risco + β (retorno do mercado – Taxa livre de risco)
Uma questão que se deve colocar quanto à diversificação do portefólio é se qualquer investidor tem a hipótese de diversificar a sua carteira. Não o conseguindo fazer e estando a trabalhar com β´s não diversificados, não poderá estar a sobreavaliar os seus ativos? Aswath Damodaram, professor na Stern School of Business, New York University, dá-nos uma ajuda apresentando o conceito de β total. O β total será maior do que o β e dependerá da correlação entre a empresa e o mercado. Quanto menor for essa correlação, maior será o beta total.
É também motivo de alguma discussão o que deve ser considerado a Taxa livre de risco. De acordo com a IVSC (International Valuation Standards Council), a taxa livre de risco deve corresponder a uma classificação AAA de Obrigações do Tesouro. No entanto, existem alguns trabalhos em Portugal que adotam as taxas de Obrigações do Tesouro português, com uma classificação muito inferior.
O que porventura mais interessará ao leitor é saber como poderá estimar, de um forma prática, o valor de β.
Uma das ferramentas ao nosso dispor é a informação disponibilizada, mais uma vez, por Damodaram, na sua página http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/.
Ali encontramos valores de β para vários tipos de indústria que, admitimos, possam ainda sofrer um ajuste, de acordo com a sensibilidade do avaliador, para o mercado português.
Esta informação ajuda-nos sobremaneira quando necessitamos encontrar o CAPM (Capital Asset Pricing Model), a meio caminho da estimativa da wacc (Weighted Average Cost Of Capital), na construção de DCF´s (Discount Cash Flow).
Uma outra ferramenta é a utilização dos conceitos estatísticos de covariância e variância.
Deverá existir, primeiramente, a preocupação de se encontrar uma “proxy” que possa refletir a variação do mercado.
No mercado acionista, é relativamente fácil encontrar essa “proxy”. Estamos a lembrar-nos, por exemplo, do índice S&P500, para o mercado internacional, ou do índice PSI20, para o mercado nacional.
Já no mercado imobiliário não é tão frequente encontrá-la, nomeadamente no mercado nacional. Mesmo assim, para alguns segmentos de mercado, é sempre possível obtê-la.
A nível internacional, por exemplo, podemos lançar mão da informação disponibilizada pelo Bank for International Settlements (BIS), com informação de preços de imóveis residenciais por todo o mundo, inclusivamente para Portugal. O interessante desta base de dados é que tem registo de informação de há muitos anos.
Para medirmos o risco internamente, a informação partilhada pelo Instituto Nacional de Estatística sobre avaliação bancária ou a informação disponibilizada pela Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios pode ser muito interessante.
Depois de estudada a variação da nossa “proxy”, resta-nos estudar a variação do nosso mercado alvo.
O β é-nos dado pelo (quociente da covariância entre a variação da nossa “proxy” e a variação do nosso mercado alvo) e a (variância da nossa “proxy”).
Adicionalmente, também pode ser confirmado pela inclinação da reta de tendência do gráfico entre a variação da nossa “proxy” e a variação do mercado alvo.
Finalmente, interessará também explicar, objetivamente, a utilidade do indicador β no mercado imobiliário.
O β permite-nos estudar a expectativa de retorno de um investimento num ativo imobiliário, de acordo com o risco que apresenta. Por exemplo:
- Se um ativo tem um β igual a 2, por cada aumento de 1% da rentabilidade da carteira do mercado, o nosso ativo vai ter um aumento de rentabilidade de 2%;
- Se um ativo tem um β igual a 0,5, por cada aumento de 1% da rentabilidade da carteira do mercado, o nosso ativo vai ter um aumento de rentabilidade de 0,5%;
- Os ativos com risco nulo têm um β igual a zero, estando a sua rentabilidade sempre assegurada por muito que o mercado esteja conturbado;
- A carteira de mercado, por incluir todos os ativos com risco, tem um β igual a 1.
No próximo artigo voltaremos a escrever sobre a utilidade do indicador β, nomeadamente sobre o que ele transporta para a estimativa de taxa de atualização.
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Por João Fonseca
Perito Avaliador de Imóveis
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