—

O Caso de Earls Court, Londres

A capitalização do património público através da promoção imobiliária em parcerias publico-privadas é cada vez mais uma alternativa utilizada pelos governos locais como forma de aumentar as mais-valias que possam ser reinvestidas em outras áreas da administração pública e simultaneamente gerar receitas anuais estáveis que contribuam para financiar os orçamentos municipais.

A tendência progressiva para um papel mais activo por parte das administrações locais na estruturação de projectos imobiliários em lotes públicos é decorrente da necessidade de manter na esfera pública a maior parte do valor criado de forma a poder sanear deficits orçamentais e gerar benefícios públicos, compensando a diminuição de receitas fiscais e transferências da administração central.

A estrutura das parcerias publico-privadas é complexa e requer um equilíbrio delicado entre a criação de incentivos suficientes para atrair o sector privado e simultaneamente gerar os benefícios públicos desejados incluindo habitação social, infraestrutura urbana, receitas anuais e mais-valias para as administrações locais.

Um caso paradigmático dos desafios que as administrações locais enfrentam na estruturação de parcerias publico-privadas para desenvolver projectos imobiliários de larga escala em terrenos públicos é o projecto de Earls Court, no distrito de Hammersmith e Fulham em Londres, Reino Unido. Referido por Boris Johnson como paradigma da renovação urbana, o projecto, um dos maiores da capital inglesa, tem estado envolvido em várias polémicas que ilustram os desafios do modelo escolhido.

O projecto tem origem na vitória do partido conservador no distrito em 2006 e na elaboração de um plano de urbanização que propõe a demolição de 760 unidades de habitação pública e do histórico centro de exposições de Earls Court, construído em 1930. Em seu lugar, o plano da autoria do gabinete de Terry Farrel prevê a construção de cerca de 7,500 novas habitações em redor de quarto centros urbanos, e inclui várias infraestruturas sociais, áreas verdes e melhoramentos da rede de transporte colectivos.

Figure 1. Earls Court Master Plan. Hamersmith and Fulham, Londres. Terry Farrel Architects. 2014.

A implementação do projecto é baseada numa parceria entre a empresa pública de transportes de Londres (TfL), dona dos terrenos, e um dos maiores promotores imobiliários da capital inglesa, a Capital & Counties (CapCo) de capital aberto, responsável por exemplo pela reconversão de Convent Garden. A sociedade tem a TfL com 33,3% do capital e 3 membros executivos e a CapCo com os restantes 66,6% e 4 membros da administração. A TfL arrenda os terrenos a longo prazo à CapCo que assume a maioria do risco da promoção, permitindo que a TfL tenha receitas anuais e mantenha uma parte das mais-valias geradas pelo projecto.

Os críticos do projecto na comunidade local e em vários sectores da capital Londrina mencionam que o projecto não prevê habitação social suficiente (cerca de 11% de novas unidades) e não está devidamente integrada com as unidades de mercado. Mencionam também ter preços excessivamente elevados (aprox. $600,000) que limita o acesso a famílias de extratos mais baixos e implicam uma mudança drástica na estrutura social da zona. É também criticado o facto de as novas infrasestruturas sociais projectadas beneficiarem maioritariamente os novos compradores e dificultarem o acesso ao público em geral. Por último, lamentam a destruição de património de valor histórico como o centro de exposições e as unidades de habitação em estado de conservação aceitável.

A estrutura utilizada para promover a regeneração dos terrenos de Earls Court apresenta vantagens e dificuldades. O recurso a uma entidade privada especializada na operação com capacidade de investimento permite a execução do projecto de acordo com os prazos previstos e a adequação da oferta à procura do mercado. No entanto, a estrutura proposta parece ter beneficiado excessivamente a entidade privada, não gerando benefícios públicos suficientes. A realização de mais-valias financeiras sobrepôs-se à criação de mais-valias sociais. Ambas deveriam ter sido ser incluídas nos cálculos de retornos que a entidade pública irá criar sobre o seu ‘capital’ com o projecto de Earls Court.