A Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro, conhecida por “Mais Habitação”, entrou em vigor no dia 7 de Outubro de 2023. O mencionado diploma estabelece um conjunto de medidas destinadas a promover o acesso à habitação em Portugal. Neste artigo focar-nos-emos nas principais medidas fiscais com impacto nos investimentos imobiliários.

Isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) na aquisição de imóveis para revenda

A isenção de IMT pode ser concedida no momento da aquisição (ab initio) ou da revenda (através de reembolso do imposto previamente pago). Em qualquer caso, tal isenção depende do cumprimento de requisitos.

Esta nova lei introduz duas alterações nesses requisitos:

(i) a revenda terá de ser realizada no prazo de 1 ano a partir da aquisição (anteriormente a redacção previa o prazo de 3 anos);
(ii) a redacção anterior já previa que o imóvel revendido não poderia ter destino diferente, mas o legislador agora especificou que isso ocorrerá quando as obras realizadas no imóvel ou outras alterações determinarem variação no seu valor patrimonial tributário.

Todos os outros requisitos permanecem os mesmos:

(i) a intenção de revenda deve ser declarada no momento da aquisição e o imóvel deve ser contabilizado em inventário;
(ii) o contribuinte deverá ter a atividade de compra para revenda no seu objeto social e o imóvel deverá ser revendido sem que o mesmo se destine novamente a revenda.

Passam ainda a ser devidos juros compensatórios a favor da Autoridade Tributária e Aduaneira quando a isenção cessa a sua aplicação, a contar da data da aquisição do imóvel.

As duas mencionadas alterações podem prejudicar as expectativas legítimas baseadas na redacção anterior, especialmente no que diz respeito às aquisições para revenda ocorridas antes de 7 de outubro de 2023, dado que o legislador não estabeleceu um período de transição para a sua implementação.

Taxa reduzida de Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”) de 6% aplicável em empreitadas de reabilitação de imóveis

A verba 2.18 da lista I anexa ao Código do IVA inclui agora as empreitadas de reabilitação (e não apenas construção) de imóveis destinados a habitação económica, habitação de custos controlados e ao arrendamento acessível, nos termos definidos em portaria.

Na verba 2.23 da lista I anexa ao Código do IVA, o conceito de “empreitadas de reabilitação urbana” foi alterado para “empreitadas de reabilitação de edifícios”, com o propósito de excluir do escopo da verba a construção nova (excepto novas construções de equipamentos públicos de uso colectivo ou operações de reconhecido interesse público nacional).

Ao abrigo do regime transitório criado (e clarificado pela Autoridade Tributária e Aduaneira no Ofício Circulado n.º 25003), as obras de reabilitação em curso à data da entrada em vigor da nova lei ainda podem beneficiar da anterior redação: (i) em processos de licenciamento, de comunicação prévia ou pedido de informação prévia, submetidos junto da Câmara Municipal antes de 7 de outubro, e (ii) em processos de licenciamento ou de comunicação prévia submetidos depois de 7 de Outubro, mas que beneficiem de uma informação prévia favorável em vigor.

Benefícios fiscais aplicáveis ao apoio ao arrendamento e à reabilitação urbana de imóveis

Os prédios urbanos ou fracções autónomas adquiridos, reabilitados ou construídos e destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento passam a gozar de isenção de IMT e Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”), sendo a última aplicável por três anos a contar do ano de aquisição, podendo ser renovada, a pedido do contribuinte, por mais cinco anos.

Os terrenos para construção de imóveis residenciais também poderão ficar isentos de IMI e IMT, mediante o cumprimento de alguns requisitos.

Todavia, o legislador revogou: (i) o diferimento de tributação em IMI durante 3 anos em caso de compra para revenda, e (ii) o diferimento de tributação em IMI durante 4 anos no caso de imóvel para construção.

O legislador procedeu também à revogação de importantes benefícios fiscais aplicáveis à reabilitação urbana em “áreas de reabilitação”.

Em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), os contribuintes deixam de poder beneficiar da taxa reduzida de 5% (i) nos rendimentos prediais decorrentes do arrendamento de imóveis reabilitados e (ii) nas mais-valias derivadas da primeira alienação, subsequente à intervenção.

Em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRC”), os fundos de investimento imobiliário com activos predominantemente constituídos por bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação em “áreas de reabilitação” perdem os benefícios de que beneficiavam.

Mais uma vez, a revogação destes benefícios aplicáveis à reabilitação urbana pode prejudicar as expectativas legítimas baseadas na redacção anterior, especialmente no caso de aquisição para reabilitação em “área de reabilitação” e reabilitação iniciada antes de 7 de Outubro de 2023, na medida em que não foi criado qualquer regime transitório.

Seria conveniente que a Autoridade Tributária e Aduaneira viesse clarificar a aplicação no tempo de algumas das mencionadas alterações, face à ausência de esclarecimento por parte do legislador. Tendo em conta a tecnicidade e complexidade destes temas aconselhamos que os interessados procurem o devido aconselhamento jurídico-fiscal.

Iremos, num próximo artigo, analisar o impacto da Lei “Mais Habitação” na tributação de rendimentos prediais e de mais valias decorrentes da venda de imóveis.

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PS: Agradeço ao meu Colega Dr. António Freitas Vilar o auxílio na elaboração deste texto.