O mercado imobiliário em Portugal tem sido, nos últimos anos, uma das áreas de maior dinamismo económico. A par de uma procura crescente, impulsionada tanto pelo interesse de investidores estrangeiros como pela necessidade de habitação própria por parte dos residentes, o setor tem atravessado mudanças significativas, especialmente no que toca ao enquadramento jurídico. Em 2024, novas alterações legais procuram equilibrar os desafios de acessibilidade à habitação, especulação imobiliária e a atração de investimento sustentável.

Nos últimos anos, o mercado imobiliário português registou uma forte valorização, particularmente em áreas urbanas como Lisboa, Porto e o Algarve. Este crescimento foi amplamente alimentado pelo turismo, pelo regime de Autorizações de Residência para Investimento (ARI), conhecido como Vistos Gold, e pelo programa de Residentes Não Habituais (RNH), que concedia vantagens fiscais a cidadãos estrangeiros que fixassem residência em Portugal.

Contudo, o aumento dos preços da habitação tornou-se uma preocupação crescente para a classe média portuguesa, que começou a ter dificuldade em adquirir ou arrendar casa em grandes centros urbanos. Este fenómeno, agravado pela pandemia de COVID-19, levou a um debate intenso sobre o equilíbrio entre a promoção de investimento estrangeiro e a necessidade de garantir habitação acessível aos residentes.

Em 2023, houve sinais de estabilização e até uma ligeira desaceleração no aumento dos preços, especialmente após a implementação de medidas para conter a especulação e o controlo do mercado de arrendamento. No entanto, a procura por habitação continuou a ser elevada, exacerbada por uma oferta limitada de imóveis para venda e arrendamento, em grande parte devido ao impacto das moratórias bancárias e à incerteza económica global.

Alterações Jurídicas em 2024

O ano de 2024 trouxe consigo um pacote de reformas jurídicas com o objetivo de regular o mercado imobiliário de forma mais eficaz e de responder aos desafios colocados pela falta de habitação acessível. Entre as principais medidas estão:

1. Extinção dos Vistos Gold

Uma das mais impactantes alterações jurídicas foi a extinção do regime de Vistos Gold. Este programa, que permitia a investidores estrangeiros obter autorização de residência mediante a compra de imóveis de elevado valor, especialmente em áreas urbanas, foi amplamente criticado por contribuir para a escalada dos preços imobiliários. Em 2024, o Governo decidiu acabar com este regime, mantendo-o apenas para regiões do interior e Açores e Madeira, onde o impacto da especulação imobiliária foi menor.

Esta medida visa refrear o aumento dos preços nas grandes cidades, promovendo simultaneamente o investimento em zonas de menor densidade populacional, fomentando o desenvolvimento local.

Devo referir que a aquisição de imóveis para requerer um visto gold representou uma ínfima parte do total de transações imobiliários em território português.

2. Limitações ao Alojamento Local

O setor do Alojamento Local (AL), que permitia o arrendamento temporário de imóveis a turistas, sofreu também alterações significativas. Com o objetivo de aliviar a pressão sobre o mercado habitacional e garantir mais imóveis para arrendamento de longa duração, o governo impôs novas restrições ao registo de novos alojamentos locais em zonas de grande pressão imobiliária, como Lisboa e Porto.

Estas restrições visam reverter a tendência de conversão de imóveis residenciais em alojamentos turísticos, uma prática que, segundo críticos, contribuiu para a expulsão de residentes locais dos centros urbanos.

Quem mais sentiu o impacto desta medida ao nível das PropTechs foram as plataformas de arrendamento de curta duração como o Airbnb ou Booking, que viram a sua oferta diminuir numa altura de elevada procura. Ainda este mês noticiaram um novo recorde percentual no alojamento de curta duração que a meu ver se deve à escassez de oferta e aumento da procura. Esta pressão beneficia as unidades hoteleiras em primeira instância.

3. Incentivos ao Arrendamento de Longa Duração

Outro ponto central nas reformas de 2024 é a criação de incentivos fiscais para proprietários que optem por colocar os seus imóveis no mercado de arrendamento de longa duração. Com a introdução de novas isenções e reduções fiscais, o governo procura aumentar a oferta de imóveis disponíveis para arrendar, particularmente em áreas urbanas onde a escassez de oferta tem sido mais sentida.

Ao mesmo tempo, foram reforçadas as garantias aos arrendatários, com a introdução de novas medidas de proteção contra despejos abusivos e uma revisão das regras de atualização de rendas, para prevenir aumentos desproporcionados, cenário este (aumentos de renda) que normalmente regrado por portaria governamental, não tem sido elevado, sendo por anos até nulo.

Surgiram no mercado Português novos modelos de negócio suportados por tecnologia, que se enquadram no sector do arrendamento, tal como a Airbnb, mas que se adaptam a estas alterações jurídicas. Assim seguem um modelo de negócio que permite arrendar em regime de longa duração, alojando clientes (guests) por períodos de média e até curta duração.

4. Reabilitação Urbana e Sustentabilidade

A aposta na reabilitação urbana e em soluções sustentáveis para a construção de novos imóveis tem sido uma constante nos últimos anos, e 2024 não é exceção. O governo anunciou um reforço dos fundos disponíveis para a reabilitação de edifícios degradados, com foco nas questões de eficiência energética e sustentabilidade ambiental.

Além disso, foram criados novos programas de financiamento para a construção de habitação acessível, sobretudo nas áreas metropolitanas. Conforme mencionado noutros artigos em Out of the Box, como “A Conferência dos Oceanos e as Políticas de ESG”, os últimos anos foram marcados por uma forte aposta na sustentabilidade por parte da indústria de PropTech. Desde novos materiais de construção a formas de maximizar o desempenho energético de edifícios, muito se tem desenvolvido neste âmbito. Ora que melhor forma de implementar soluções que uma aposta legislativa nesse sentido? Esta poderá ser uma oportunidade de ouro para as PropTechs que investiram no desenvolvimento de soluções sustentáveis.

Desafios Futuros

Apesar das reformas em curso, o mercado imobiliário português enfrenta desafios persistentes, nomeadamente a oferta limitada de habitação a preços acessíveis, as disparidades regionais e as dificuldades de crédito para aquisição de casa. Além disso, a possível volatilidade do mercado financeiro global poderá continuar a influenciar a procura de imóveis em Portugal, seja por parte de investidores estrangeiros ou nacionais.

O mercado imobiliário português, em 2024, está num momento crucial de transformação. As novas alterações jurídicas procuram responder aos desafios sociais e económicos que têm marcado o setor nos últimos anos, promovendo um equilíbrio entre a atração de investimento, a oferta de habitação acessível e a sustentabilidade do mercado. Tradicionalmente a PropTech e o seu desenvolvimento procura adaptar-se a novas realidades, desenvolvendo ferramentas e soluções para cada novo problema ou modelo de negócio. Resta agora acompanhar os desenvolvimentos futuros e observar como estas reformas moldarão o futuro da habitação em Portugal com a ajuda da tecnologia no imobiliário.