Por Pedro Valente
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Aproveito este espaço para alertar mais uma vez (já uma vez o Francisco Silva Carvalho aqui alertou para o caso) para o processo que se encontra a decorrer de reavaliação de imóveis pelas Finanças e sobretudo para o perigo de não tomar a devida atenção à “cartinha” recebida com esta informação.
Acontece que a semelhança deste processo com a realidade não passa de pura coincidência! Para o exemplificar vou contar-vos uma história real passada comigo esta semana:
Estava a jantar quando recebi uma chamada de um familiar muito entusiasmado a agradecer-me porque tinha acabado de receber uma carta das Finanças que dava razão a uma queixa apresentada (e elaborada com a minha ajuda…) a contestar a reavaliação recebida.
De facto, este familiar recebeu uma carta igual à que tantos de nós receberam com a reavaliação de uma casa herdada na cidade de Faro, e que apresentava um novo valor patrimonial tributário (VPT). Acontece que, não sendo a carta de fácil leitura, e por saber que trabalho na área, me veio pedir ajuda na sua análise, pois o VPT passava de 5.000€ para 130.000€ o que fazia prever um enorme aumento de carga fiscal.
Depois de analisada a carta e os cálculos nela contidos, e de modo a concluir se o conteúdo da mesma corresponde à realidade pedi-lhe uma planta e toda a documentação legal, para confirmar áreas e para perceber a idade da construção confirmando assim os vários factores utilizados na fórmula de cálculo. Claro está que não tinha documentação nenhuma, pelo que teve de passar as duas semanas seguintes nos respectivos balcões de atendimento até conseguir (com grande dificuldade!) obter telas finais, licença de utilização, e outros documentos necessários a uma análise deste tipo.
Resta dizer que depois de analisada toda a informação recolhida, e sempre debaixo de grande pressão pois o nosso Estado impõe um prazo máximo de um mês para apresentação de reclamação, e sem entrar em pormenores técnicos para não vos maçar, cheguei à conclusão que o valor patrimonial apresentado correspondia a mais do dobro do valor correcto que se veio a cifrar em cerca de 60.000€.
Para espanto a área apresentada na primeira versão era de 130m2, contra 75 m2 na realidade. Ou seja, só com este factor resultava um diferencial que trazia o valor para quase o dobro. Além deste outros dos factores utilizados também estavam errados, nomeadamente a idade do edifício que era apresentado como tendo menos de 40 anos, quando na realidade tem mais de 60 anos, alterando muito o chamado coeficiente de vetustez.
Mas a cereja no topo do bolo é que este familiar, com outro apartamento no mesmo edifício recebeu a correspondente reavaliação mais uma vez sem qualquer relação com a realidade, nem tão pouco a utilização dos mesmos factores.
Seguramente que os mesmos erros estarão a acontecer no sentido inverso, ou seja em prejuízo do Estado, com valores mais baixos do que aqueles que deveriam resultar de um processo correcto. Mas este é o resultado possivel de um processo realizado a alta velocidade e aparentemente muito mal pago aos peritos avaliadores.
Por isso muita atenção às cartinhas das Finanças que receberam (ou venham a receber…) relativas a este assunto, e se necessário peçam ajuda a quem trabalha na área e por isso conhece os termos utilizados!
Bom 2013 e bons negócios imobiliários.
2 Comentários
Nelson Ferreira
31 de Janeiro, 2013, 10:18Uma das causas que estão por trás de casos como o relatado é o comportamento das Câmaras Municipais. As C.M. tem o dever legal de facultar as plantas dos imóveis às finanças, o que frequentemente não acontece. Por exemplo a C.M. de Sintra tem uma taxa de resposta aos pedidos de plantas abaixo dos 5%. Esta situação leva a que os peritos avaliadores, pressionados pelas finanças para avaliar um determinado n.º de avaliações por dia, tenham que avançar com a avaliação muitas vezes sem plantas e apenas com a informação disponível nas finanças.
REPLYSergioJ
5 de Fevereiro, 2013, 13:30Aconteceu o mesmo num processo em que estive envolvido, não existiam plantas. Fiz o levantamento de arquitectura e as finanças aceitaram. O diferencial na avaliação foi de -40%.
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