O índice foi construído a partir de um trabalho de research, no início dos anos 80, levado a cabo por Karl E. Case e Robert J. Shiller, baseado numa metodologia de cálculo das variações de valor no mercado de habitação norte-americano. Essa metodologia consiste em fazer um tracking dos preços de venda de habitações unifamiliares em certas regiões do país, sendo registadas todas as vendas e posteriores revendas dessas mesmas habitações.

Posteriormente, são expurgadas determinadas transacções que possam distorcer o cálculo final do índice, tais como, execuções de hipotecas (em americano, foreclosures), vendas entre familiares (non-arms length transactions) e outros eventuais erros que possam ocorrer, nomeadamente quando se verificam oscilações de valores substancialmente diferentes de todas as outras ocorridas nas mesmas regiões.

Inicialmente, foram cobertas 10 regiões, tendo o índice sido alargado para 20 regiões desde Janeiro de 2000. É calculado numa base mensal e publicado com um delay de dois meses.

Olhando para o índice no longo prazo, podemos verificar pelo gráfico que se segue que este registou uma forte estagnação que durou cerca de 7 anos, durante a década de 90. Só já em 1998, o índice iniciou uma subida que o levou a valorizar quase 3 vezes em apenas 8 anos.

Os dados mais recentes, reportados ao mês de Junho de 2009, mostram que o ritmo de queda dos valores de habitação nos Estados Unidos parece estar a abrandar, tendo o índice registado já subidas em Maio e Junho, de 0,5% e 1,4%, respectivamente.

Já desde Julho de 2006, altura em que o índice registou o seu máximo histórico, que o índice não registava qualquer subida, quanto mais em 2 meses consecutivos. Logo, estas subidas, apesar de ténues, devem ser salientadas.

Depois do máximo registado no final do 1º semestre de 2006, o índice já desvalorizou mais de 31% em quase 3 anos, estando agora a cotar a valores de Junho de 2003. No entanto, a variação homóloga continua bastante negativa, tendo o índice descido -15,4% face a Junho de 2008.

Recentemente, vi uma entrevista com Robert Shiller, um dos fundadores do índice (podem também vê-la em www.outofthebox.com.pt) na qual ele refere que esta recente subida é, sem dúvida, um bom sinal para o mercado de habitação. Diz ele que os preços subiram tanto que atingiram valores pouco condizentes com o activo em questão.

Para termos uma ideia mais concreta, no topo do mercado em 2006, o mercado de habitação norte-americano apresentava uma yield implícita (medida pelo múltiplo renda vs. valor) de 3,5%, demasiadamente baixo, inclusivamente mais baixo que os principais benchmarks de dívida pública! Historicamente, este múltiplo sempre se situou entre os 7,5% e os 8%, logo esta forte correcção e agora posterior equilíbrio no índice deve ser considerado normal.

A questão que agora se coloca é esta: o mercado tomará uma formação em V (com uma subida consistente e constante a partir de agora), ou antes uma formação em U (com uma recuperação mais ou menos longa, mais ou menos penosa)? Robert Shiller diz que tudo dependerá da economia mundial e norte-americana e do sucesso das políticas governamentais que estão (ainda) a ser aplicadas. No entanto, Robert Shiller acredita ainda em futuras quedas no índice.

Pessoalmente, a leitura que faço desta ténue recuperação do índice está intimamente ligada ao Plano Obama de refinanciamento das hipotecas mas, sobretudo, de financiamento dos montantes de negative equity no mercado habitacional norte-americano. Este “súbito acréscimo” de financiamento no mercado, mas fundamentalmente, de financiamento da componente negativa do património (ou seja, a diferença negativa entre o valor de mercado da habitação e a sua dívida) conseguiu estancar a “sangria”. Mas esta é uma medida localizada e não duradoura, pelo que quando o fresh equity voltar ao mercado, fá-lo-á porventura por valores mais baixos.

Por outro lado, o desemprego tem vindo a subir fortemente e não se espera que sofra agora um decréscimo, bem pelo contrário. Apesar dos últimos dados do desemprego norte-americano terem sido encorajadores, é expectável que surjam mais falências e downsizes nas empresas, e estes movimentos têm reflexo imediato no mercado de habitação, pela menor capacidade das famílias fazerem face às prestações de créditos à habitação.

Olhando agora um pouco para a realidade análoga Portuguesa, centremo-nos no valor médio de habitação bancária, calculado e divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). De acordo com o INE, «O Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caracterizadora dos alojamentos que são objecto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de avaliação dos alojamentos poderem reflectir parcialmente variações qualitativas das habitações avaliadas em cada período.»

Optei por transcrever esta definição do INE para termos noção que se trata efectivamente de um valor que resulta de uma avaliação imobiliária pedida pelos bancos que concedem crédito à habitação. Por esta razão, tenho a percepção que se deve “dar algum desconto” a este valor. No boom do crédito imobiliário e na ânsia de conceder crédito, os bancos procuravam inflacionar os valores de avaliação por forma a que estes fossem superiores ao valor de transacção. Assim, podiam emprestar o dinheiro necessário à compra da habitação, apresentando internamente rácios loan-to-value (LTV) dentro das suas políticas de financiamento. No entanto, na prática tínhamos LTV’s muito elevados (muitas vezes, superiores a 100%), quando comparados com o valor de transacção e não o valor de avaliação.

Tenho a ideia – e alguma certeza pelas conversas que tenho com alguns banqueiros – que o inverso ocorre agora. Os bancos concedem agora menos crédito e “procuram” que os valores de avaliação sejam inferiores aos valores de transacção. Desta forma, aplicando LTV’s ainda inferiores aos praticados no pico do mercado, conseguem atingir rácios mais aceitáveis.

Por esta razão, há que ler este indicador com alguma reserva e noção do seu verdadeiro enquadramento, quanto mais se trata de um indicador não-transaccional, ao contrário do S&P Case-Shiller.

Os dados mais recentes apontam para um ligeiro aumento do valor médio de avaliação bancária no 2º trimestre de 2009. Tal como nos Estados Unidos, observamos uma ligeira recuperação mas as variações homólogas continuam negativas.

No entanto, a nossa realidade é diferente. Ao passo que o Índice S&P Case Shiller encontra-se agora a níveis de 2003, o valor médio de avaliação bancária para Portugal Continental está 8% acima do verificado também em 2003.

O Distrito de Lisboa, por exemplo, apresenta uma valorização de 10,62%, mesmo com uma variação homóloga no 2º trimestre de 2009 de -2,4%. Também Porto e Faro apresentam valorizações no mesmo período, com 3,54% e 4,59% respectivamente.