Lisboa passa a integrar o UBS Global Real Estate Bubble Index e entra diretamente para o grupo de cidades com risco elevado de bolha imobiliária. Na edição de 2026, a capital portuguesa ocupa o 7º lugar entre os 23 mercados analisados, com uma pontuação de 1,04.

Nos últimos anos, fui acompanhando este relatório sem encontrar qualquer cidade portuguesa na análise. Este ano, Lisboa e Seul são as novidades. E a entrada de Lisboa merece atenção, sobretudo pela dimensão da subida de preços e pelo afastamento face à capacidade de compra de quem aí vive.

Zurique lidera agora o ranking, com 1,69 pontos, seguida de Tóquio, com 1,54. São as únicas cidades no escalão máximo de risco, acima de 1,5. Miami, que liderava a edição anterior, passa para terceiro lugar. Seguem-se Dubai, Seul, Genebra e Lisboa, todas no escalão imediatamente abaixo, de risco elevado.

No extremo oposto, São Paulo, São Francisco, Nova Iorque, Londres e Paris apresentam risco baixo. Naturalmente, risco baixo de bolha não significa que comprar casa nestas cidades seja barato ou acessível.

Lisboa destaca-se pela subida de preços

Segundo a UBS, os preços da habitação em Lisboa aumentaram 10,2% em termos reais no último ano, ou seja, já depois de descontado o efeito da inflação. Apenas Seul registou uma subida superior, de 11%.

Olhando para um período mais longo, a diferença é ainda mais expressiva. Nos últimos dez anos, Lisboa registou uma valorização real anualizada de 6,6%, a mais elevada entre todas as cidades analisadas.

A comparação com as rendas também é relevante. No último ano, as rendas em Lisboa cresceram 1,4% em termos reais, bastante abaixo dos preços de venda. Para quem compra para arrendar, preços a subir mais depressa do que as rendas significam, mantendo tudo o resto constante, uma menor rentabilidade do investimento.

A UBS associa a valorização de Lisboa às políticas de atração de capital e residentes estrangeiros. Mas identifica também sinais de enfraquecimento dos fatores que sustentaram esse crescimento, incluindo uma deslocação da procura para zonas mais acessíveis fora da cidade.

Menor acessibilidade não determina uma queda de preços

No conjunto dos mercados analisados, os preços reais aumentaram apenas 0,5% no último ano. Esta média esconde realidades muito diferentes: enquanto Lisboa e Seul registaram subidas de dois dígitos, Toronto e Vancouver sofreram quedas próximas de 10%.

Como tenho referido em anos anteriores, uma deterioração da acessibilidade não conduz, por si só, a uma correção dos preços. A composição da procura e a oferta disponível também contam.

Nesta edição, a UBS chama a atenção para o peso crescente da riqueza acumulada na compra de habitação. Famílias com património financeiro conseguem dar entradas maiores ou comprar sem crédito, mesmo quando os preços se tornam incomportáveis para quem depende sobretudo do salário. Esta diferença ajuda a perceber por que razão os preços podem continuar elevados apesar das dificuldades de acesso à habitação.

Então, Lisboa está numa bolha imobiliária?

O índice identifica desequilíbrios e risco de correção. Não permite afirmar quando, ou sequer se essa correção irá ocorrer. No caso de Lisboa, o desequilíbrio mais acentuado identificado pela UBS está na relação entre o preço das casas e os rendimentos locais. Mas isso, por si só, não permite afirmar que Lisboa se encontra numa bolha imobiliária. O indicador de crédito hipotecário face ao PIB, medido à escala nacional, apresenta um nível baixo de risco, não sinalizando o mesmo excesso identificado na relação entre preços e rendimentos.

Ainda assim, o sinal merece atenção, até porque quando o preço de compra cresce muito mais depressa do que a renda que o imóvel pode gerar, uma parte maior do retorno esperado fica dependente de futuras valorizações. Para quem investe, vale a pena perceber quanto do negócio assenta no rendimento do imóvel e quanto depende de o vender mais caro.

Bons negócios (imobiliários)!