Avaliações automáticas. Ou Automated Valuation Models, Parece ser agora a “moda”. Será que a profissão de perito avaliador de imóveis está em risco?

Em outubro de 2018, a revista “European Valuer”, da TEGoVA, informava que a lei holandesa que transpôs a Diretiva de Crédito Hipotecário permitiu que imóveis que serviam de garantia hipotecária fossem avaliadas por “AVM-Automated Valuation Models” (AVM), sem qualquer intervenção de um avaliador.

Em 26 setembro de 2019, a assessoria de imprensa da Associação Brasileira de Avaliação e Perícia – ABAP revelava que foi publicada no Brasil a Resolução Nº 4.754, do Conselho Monetário Nacional (CMN), que permite às instituições financeiras a dispensa da contratação de um perito para fazer a avaliação de um imóvel.

E em Portugal?

Nos últimos dias tivemos conhecimento de uma parceria entre o Novo Banco e a Alfredo Real Estate Analytics, que vai “melhorar os modelos de previsão do valor de imóveis do banco”.

Estas notícias fizeram-nos reler o artigo “Statistics in the context of economic theory and the limits of automated valuation models in the valuation of individual properties”, da Prof. EWA Kucharska-Stasiak, da Universidade de Lodz. Para a Prof. EWA Kucharska-Stasiak, não existem apenas dúvidas sobre se os métodos estatísticos permitem que as características do imóvel sejam efetivamente refletidas no preço, mas surgem-lhe ainda maiores dúvidas se refletem o mercado imobiliário e comportamento de seus participantes. Aponta várias razões para sustentar estas afirmações:

– Os modelos estatísticos são baseados na distribuição de dados numéricos de acordo com a distribuição normal. A distribuição de dados de mercado sobre preços de transação no mercado de investimento ou no mercado de arrendamento não se assemelha a uma distribuição normal. A distribuição de dados no mercado imobiliário é inclinada para a esquerda ou direita. Isso põe em causa a construção de considerações estatísticas baseadas numa distribuição normal;

– O uso de métodos estatísticos requer que uma grande quantidade de dados seja obtida. Ao usar métodos estatísticos, os avaliadores de imóveis tomam propriedades diferentes como base para determinar valores ou adotam um período de observação irracionalmente longo (geralmente 10 anos). Como o modelo de avaliação é um modelo de investidor, o que significa que o valor, de acordo com o princípio da antecipação, deve refletir as expectativas dos investidores de hoje em relação ao futuro, a adoção de um longo período de observação é errada, porque as mudanças que ocorrem na economia – nas esferas económica, jurídica e política, bem como no mercado imobiliário – causam uma mudança nas expectativas dos investidores. As informações antigas do mercado não refletem as expectativas dos investidores de hoje em relação ao futuro;

– O uso de métodos estatísticos também não permite refletir muitos outros princípios económicos importantes no processo de criação de valor ou mesmo o conceito da máxima e melhor utilização;

– Defende ainda a autora quanto mais próximos estamos da aceitação de métodos estatísticos na avaliação de propriedades, mais distantes estamos dos princípios económicos da avaliação.

Será a adoção de AVM uma boa solução?

Em face destes argumentos, que nos parecem válidos, a adoção de AVM será uma boa solução para a avaliação em massa, por exemplo grandes carteiras de NPL, que têm de ser avaliadas num curto intervalo de tempo. Também admitimos que os AVM’s possam ser utilizados para estimar valores em grandes centros urbanos, onde a informação de transações e de imóveis em oferta é grande. E é aqui que devem começar as preocupações dos peritos avaliadores de imóveis.

De uma forma muito simplista, podemos dividir a classe dos peritos avaliadores de imóveis em duas subclasses: os que avaliam para crédito hipotecário e os outros. Nos outros incluímos crédito especializado bancário e as avaliações para uso particular ou judicial.

Embora a adoção de AVM’s não seja uma ameaça eminente para a classe dos peritos avaliadores de imóveis para crédito hipotecário, estes não devem continuar a ignorar a sua presença, e só centrar as suas preocupações em torno dos honorários baixos que recebem.
As avaliações bancárias para crédito hipotecário representam avaliações com valores de mercado relativamente baixas, que podem no futuro serem substituídas por avaliações tipo “desktop” ou AVM, desde que alguma vez tenham sido avaliadas presencialmente por um perito avaliador, num passado recente.

Relembramos que o Aviso 5/2006 também permite que “3 – Para efeitos da verificação do valor do bem hipotecado ou da identificação dos imóveis cuja avaliação carece de revisão por perito avaliador, a instituição pode recorrer a índices ou métodos estatísticos reconhecidos e que considere adequados.”

Entendemos que está na hora dos peritos avaliadores para crédito hipotecário apostarem seriamente em formação, em diversificarem o seu portefólio de clientes, em deixarem de estar preocupados unicamente com os honorários de 35€ por avaliação. Caso contrário, quando derem conta, nem sequer as avaliações de 35€ sobram.

Sim, a profissão de profissão de perito avaliador de imóveis para crédito hipotecário está em risco!