Ao longos de estes anos todos de colaboração como Associate Thinker aqui no Out of the Box, tenho centrado as minhas opiniões e artigos em temáticas que se desenvolvem à volta da avaliação de imóveis urbanos. Talvez seja a altura de fazer um desvio nesta norma e mencionar uns quantos conceitos inerentes à avaliação de prédios rústicos.

Como ponto prévio, quero referir que as avaliações de prédios rústicos, pela sua especificidade, devem ser realizadas por ou em parceria, com Colegas de formação base nas áreas conexas com a agronomia.

Mas o que é um prédio rústico?

O Código Civil, depois de no artigo 203º dividir as coisas (tudo aquilo que pode ser objeto de relações jurídicas) entre móveis e imóveis, distingue, no artigo 204º, de forma clara, o que é um prédio rústico e o que é um prédio urbano:

“1. São coisas imóveis:
a) Os prédios rústicos e urbanos;
b) As águas;
c) As árvores, os arbustos e os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo;
d) Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores;
e) As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos.

2. Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.

3. É parte integrante toda a coisa móvel ligada materialmente ao prédio com carácter de permanência.”

Feita a caracterização, quais são as abordagens de avaliação indicadas para os prédios rústicos? Aqui não se acrescenta nada de novo ao que é comum nas avaliações de prédios urbanos, ou seja, a utilização das abordagens de mercado e de rendimento.

A abordagem de rendimento tem uma expressão característica dos Colegas especializados em avaliações de prédios rústicos, que é “Método Analítico”. Este método é descrito pelo Professor Henrique de Barros, que afirma “o valor de rendimento de uma propriedade rústica é igual à soma dos valores actuais de todos os rendimentos futuros, feito o cálculo à taxa convenientemente escolhida”.

O Professor Henrique de Barros foi Professor Catedrático no Instituto Superior de Agronomia da Universidade Técnica de Lisboa e Presidente eleito da Assembleia Constituinte em 1975.

Os rendimentos futuros dependem do tipo de cultura e obrigam a fazer uma previsão ou o escalonamento dos rendimentos brutos, dos custos variáveis e encargos diretos de produção, dos custos fixos ou indiretos, da taxa de capitalização adequada e proceder à análise financeira deste conjunto de dados considerando o fator tempo.

São tipos de cultura:

–Culturas de rendimento anual, perpétuo e constante: hortas, prados permanentes, culturas arvenses em rotação de ciclo curto ou com diferenças moderadas de rendimento de ano para ano, vinhas de pé franco, vinhas altas do Minho, pomares de regeneração permanente, matas ordenadas, olivais e montados de azinho.

-Culturas de rendimento multianual, perpétuo e constante: montados de sobro, não ordenados por tiradas anuais e os sobreiros isolados, soutos de castanheiros por talhadia.

–Culturas de rendimento anual, perpétuo e variável: culturas arvenses em rotação de longo ciclo e com acentuadas diferenças de rendimento de ano para ano dentro do ciclo.

–Culturas de rendimento anual, temporário e variável: vinhas excertadas, pomares, amendoais, olivais, soutos e montados de azinho durante os períodos de crescimento e decadência.

–Culturas de rendimento multianual, temporário e variável: matas exploradas em corte raso ao fim de “n” anos e que durante esse período produzam de “m” em “m” anos rendimentos variáveis como lenhas e desbastes.

–Culturas de rendimento irregular: explorações florestais não submetidas a qualquer ordenamento.

A todas estas culturas está associada uma fórmula matemática de cálculo, em que existe sempre uma taxa de capitalização associada. Estranhamente, esta taxa de capitalização situa-se sempre entre 3% e 5%, dependendo da cultura, indiferente a ciclos económicos. É uma taxa assumida pelo mercado, como se fosse um pressuposto de avaliação, algo que se assume e não é preciso justificar.

Uma última referência a prédios referenciados como rústicos no âmbito do Imposto Municipal sobre Imóveis, e que na verdade não o são. É frequente existir terrenos mal classificados como rústicos, de facto não têm qualquer aproveitamento agrícola, e que se situam em zonas urbanizadas. Estes terrenos, que constituem uma injustiça fiscal relativamente a outros devidamente classificados, devem ser avaliados como terrenos urbanos.

Estes terrenos, se corretamente tributados, permitiriam muito maior oferta de terrenos para desenvolvimento imobiliário, pois o custo da sua posse seria incomportável e teriam de ser colocados no mercado.