Ainda a recuperar dos últimos 2 anos de pandemia, somos obrigados a conviver com aquilo que se pensava já impossível de acontecer num mundo dito civilizado e evoluído, uma guerra! Perante isto, é inevitável colocar-se a questão: lançar ou não lançar novos empreendimentos imobiliários?

À margem de todas as teses e emoções, a respeito do avançar desta ofensiva russa pela Ucrânia, por cá vamos tentando fazer uma análise técnica e mais calculista do impacto desta realidade no dia a dia das nossas vidas profissionais. É neste sentido que surge, com naturalidade, a pergunta: empreendimentos imobiliários, lançar ou não lançar? É tempo de promover ou devem os promotores imobiliários retrair o impulso comercial e aguardar por tempos mais estáveis?

O primeiro grande sinal de resposta vem exactamente do recente período pandémico, já que daqui conseguimos evidenciar o carácter resiliente do nosso sector que, ainda que tenha sentido o abalo inicial, cedo soube readaptar-se e manter a tendência crescente, muito porque, em boa verdade, os critérios de investimento se mantiveram inalterados.

Ainda que a situação actual não seja exactamente a mesma e o impacto na economia seja mais profundo, em especial no poder de compra das famílias, espera-se que a situação, mais agravada, possa terminar com um eventual cessar-fogo.

Ainda assim, para qualquer promotor que tenha empreendimentos em vias de serem lançados e que se questione se o deverá fazer ou esperar, a resposta, não sendo óbvia, terá de seguir o sentido positivo e esta decisão pode ser sustentada por alguns factos.

Do lado negativo, deveremos considerar:

• O inevitável aumento da inflação, com impactos imediatos no orçamento familiar dos compradores, ou seja, uma menor disponibilidade para aquisição;
• Aumento dos preços dos combustíveis que, invariavelmente, se traduz em mais despesa na cadeia de valor, resultando numa crescente subida de preços ao consumidor, em último recurso;
• Subida das taxas EURIBOR como medida de controlo da subida da Inflação por parte do BCE;
• As actuais sanções aplicadas à Rússia trarão, ainda, crescentes preocupações nos negócios em curso, como por exemplo cpcv’s ainda em prática, já que este país foi responsável por uma importante fatia dos GV atribuídos até ao momento por via de aquisição de imobiliário e muitos negócios estarão, ainda, por concluir;

A esta nova realidade, juntam-se os já “velhos” problemas, tais como:

• O agravamento do aumento dos custos de construção e de algumas matérias-primas, conjugados com a falta de mão de obra especializada, que pressiona os promotores a aumentar os preços de venda;
• A indefinição dos processos de licenciamento e respectivos tempos;
• A retirada do programa de Golden Visa que dita o afastamento de uma importante fatia do mercado e que obriga a repensar algumas estratégias comerciais dos empreendimentos;

Por sua vez, do lado positivo da equação continuamos a ter:

• Procura internacional para primeira e segunda habitação em alta (li recentemente que as vendas de casas em resorts subiram cerca de 70%); ainda assim, deverá ser expectável que esta procura abrande, na expectativa de uma resolução do conflito;
• Ainda sobre a procura internacional, estando Portugal muito bem posicionado no que toca a rankings de segurança, pode verificar-se um intensificar de estrangeiros em busca de habitação permanente em Portugal, como reacção ao contexto de guerra, em especial países a norte da Europa;
• Rácio oferta vs. procura continua a ser favorável para quem vende, no sentido em que se regista cada vez mais procura face ao parque instalado e em projecto (em vias de ser desenvolvido nos próximos 3 anos);
• Portugal mantém, para já, inalterado o seu mix de oferta, como seja a qualidade de vida que envolve os habituais argumentos de venda: clima, segurança, estabilidade política e económica ou atractivos preços de venda quando comparados com outras capitais mundiais;
• A classe média, para onde o sector tem dirigido maior incidência de novos projectos nos últimos tempos, mantem a tendência de aquisição, embora menos capitalizada ou com menor poder de compra, já que o arrendamento continua a não ser opção.

Assim, diria que cada promotor deverá, antes de lançar produto novo no mercado, revisitar os seus business plans, no sentido de salvaguardar estratégias de preço compatíveis com o seu mercado, considerar e preparar-se para curvas de venda mais longas ou ajustar budgets e estratégias de marketing, sem retirar visibilidade de produto. O maior desafio residirá na estimativa e gestão do custo de construção, já o era, mas agora ganha maior importância a componente contratual, a forma como se vai aprovisionar (e em que fase), ou que formatos de financiamento irá recorrer.

Numa nota para a mediação imobiliária, a boa notícia é que a actual situação pode significar um aumento da angariação de produto, em particular no mercado avulso / segunda mão, mas será sempre necessário reposicionar o produto e escoá-lo, tarefa nem sempre fácil em tempos de contração.