A análise comparativa de mercado, ou estudo de mercado, é uma ferramenta utilizada recorrentemente pelos consultores imobiliários. Desta forma, pretendem ajudar os seus clientes a definirem o valor pelo qual devem colocar no mercado os seus imóveis.
Não escondo que a minha perspetiva sobre este assunto é a de um perito avaliador que acha que estas ferramentas não são mais que avaliações de imóveis e, portanto, colidem com a Lei 15/2013, nomeadamente quando esta legislação estabelece:
“Artigo 17.º
…
2 – Está expressamente vedado à empresa de mediação:
…
d) Proceder à avaliação imobiliária dos imóveis objeto da mediação, bem como de todos os imóveis integrados nas carteiras das mediadoras imobiliárias com as quais mantenha qualquer relação de domínio ou de grupo ou daquelas que se apresentem no mercado sob a mesma marca comercial.”
Do ponto de vista da avaliação imobiliária há um claro conflito de interesses, porquanto somos juízes em causa própria. Fazemos depender os nossos honorários de uma avaliação feita por nós.
Esta situação nunca poderia ocorrer, por exemplo, num “check-list” de um membro RICS, que inviabilizaria a aceitação do trabalho. O mesmo aconteceria numa avaliação no âmbito da Lei 153/2015, que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.
Num outro fórum, sugeri uma forma de as empresas de mediação imobiliária contornarem o problema, com a criação de departamentos estanques e sem qualquer ligação com os consultores imobiliários, que procederiam aos estudos de mercado, criando o que o Red Book do RICS designa como “chinese wall”.
Admitindo que não existirão quaisquer conflitos de interesse, e que estas análises comparativas de mercado podem e devem ser feitas pelos consultores imobiliários, há alguns aspetos que merecem ser olhados de uma outra forma.
Que erros evitar na análise comparativa de mercado?
Antes de mais, a análise comparativa de mercado para ser consequente, deve atender aos seguintes fatores:
– Existência de um elevado número de vendas no mercado em análise. No mercado português, como não existem preços de transação, deve existir um número elevado de imóveis em oferta;
– Os imóveis transacionados ou em oferta devem comparáveis ao imóvel em análise;
– As condições de venda devem ser idênticas;
– A informação sobre as transações ocorridas sejam o mais recente possíveis;
– Não tenham existido fatores externos a influenciar as transações ocorridas.
Um dos erros mais frequentes é a inclusão na análise comparativa de mercado de imóveis que estão no mercado há muito tempo. A inclusão destes imóveis é indicativa de uma de duas coisas: ou o imóvel é “outlier” e está fora do valor de mercado ou então já foi vendido, permanecendo a ligação esquecida algures no motor de busca.
Este erro é mais frequente quando os consultores imobiliários apresentam o estudo de mercado fornecido pelas empresas que fazem avaliações automáticas “online”, sem previamente lhes fazerem uma análise critica.
Um outro erro é uma homogeneização deficiente, que não pondera os vários fatores importantes na formulação do valor. A necessidade de homogeneização das amostras, quando se faz uma prospeção, resulta do facto de não existirem dois imóveis exatamente iguais. O consultor imobiliário tem de ser capaz de percecionar os elementos que importam ser comparados e só depois pode partir para o seu ajustamento e obtenção de valores de comparação. Cada caso é um caso, não existindo uma receita universal para as características a comparar ou ajustar.
Por último, mas não em último, o recurso a uma só abordagem de avaliação.
Este aspeto é muito importante na avaliação de imóveis, qualquer que seja o âmbito. Os valores obtidos pela abordagem de mercado devem ser confirmados. Ora, isso não acontece se apenas compararmos preços de venda.
Nos meus tempos de escola primária tínhamos sempre de fazer a “prova dos nove”, para nos certificarmos que a conta obtida estava correta. Isso só será possível, na análise comparativa de mercado, se à abordagem de mercado acrescentarmos a abordagem de rendimento.
7 comentários
7 Comentários
Antonio de Azevedo Coutinho
16 de Janeiro, 2023, 14:08Olá olá Gonçalo espero que esteja bem,
Li atentamente o artigo do João Fonseca e tenho alguns comentários a fazer.
No aspeto da conformidade legal nada tenho a apontar, aliás vai de acordo com a formação específica que tenho mas que não exerço. Quando necessito de uma avaliação reúno as documentações e recorro a Avaliadores certificados pela CMVM que passam a ter uma relação direta com os proprietários dos imóveis a avaliar.
Sobre o assunto tenho a acrescentar:
– O que nós mediadores fazemos é a análise comparativa de mercado, para obter uma estimativa de valor e servimo-nos da nossa experiencia, um serviço para ajudar proprietários a ter uma panorâmica do mercado local e geral, com a incidência comparativa ao imóvel a angariar. Este exercício não é um estudo de mercado e muito menos se pode chamar Avaliação. Os métodos que cada técnico de mediação utiliza podem variar do técnico e aqui conta muito a experiência(que o João não faz referência no artigo) de cada um. Poderemos recorrer às ferramentas disponíveis, conhecidas App’s que fazem a recolha de informação, mas o olho clínico da experiência faz a diferença na recolha de amostras, análise, e processamento do relatório a entregar ao cliente.
– Outro aspeto muito importante destas App’s é que estão limitadas aos Valores de oferta e não espelham os valores de transações. São erros a que eu chamaria omissões de metodologia e critério, outra evidência demonstrativa que estamos perante um caso de semântica. No meu caso, quando preciso de ser mais realista numa fase de negociação recorro a outras ferramentas(que colaborei na sua fundação 2005) que nos indicam valores de transações.
– Mesmo a sugestão do João de contornar a questão em criar “chinese wall” à semelhança dos departamentos de compliance das entidades financeiras, continuaria a ser uma violação do artigo 17.º. Por outro lado, a legislação que temos é reativa e nada tem de preventiva que, com o passar do tempo facilmente fica ultrapassada às necessidades dos operadores.
Pelas razões que o João aponta e que eu acrescento trata-se pois de uma questão semântica ao chamar Avaliações a análise comparativa de mercado e estudos de mercado. Pormenores que parecem insignificantes, mas para quem está ou conhece ambas as atividades sabe que são bem diferentes.
REPLYReceba um caloroso abraço.
António
Petra Viegas
16 de Janeiro, 2023, 20:49Sr João Fonseca, desculpe a minha franqueza mas… está tudo errado neste artigo… e poderia explicar-lhe porquê… quem sabe um dia nos cruzamos por aí nos negócios imobiliários e eu tenha a oportunidade de o esclarecer!
REPLYJoão Fonseca@Petra Viegas
18 de Janeiro, 2023, 12:21Petra Viegas,
Agradeço o seu comentário.
Eu acho que uma boa discussão dos temas é sempre salutar, o contraditório é sempre importante e, honestamente, nunca me considero o dono da verdade.
Neste sentido, para esclarecimento dos leitores deste forum, e também porque a probabilidade de nos encontramos em negócios imobiliários é nula, pedia-lhe o especial favor de explicar aqui a razão de eu estar completamente errado.
Saudações imobiliárias!
João Fonseca
REPLYJose Oliveira Marques
16 de Janeiro, 2023, 21:44Concordo em absoluto com artigo apresentado até porque por questões conflito de interesses nos processos em que exerço mediação não faço trabalhos de avaliação de imóveis e vice versa… reconheço contudo ser um exercício difícil de interiorizar.
REPLYErnesto Vicente
17 de Janeiro, 2023, 17:41Verdade verdadeira.
REPLYAté pq tudo isso pode ser manipulado…
Mário Miranda
6 de Fevereiro, 2023, 14:05Viva João Fonseca,
Apreciei na generalidade o seu artigo, aliás como a maioria dos que vai publicando. Discordo, todavia, quando se refere à "prova dos nove". Passo a explicar.
A verificação do valor de um imóvel recorrendo ao método do rendimento como propõe, pressupõe que:
1) Exista um mercado de arrendamento vivo (não acontece na maior parte do País),
2) Se conheça o valor da renda praticada em imóveis comparáveis (o que, geralmente, implica também a realização de uma homogeneização da amostra), e
3) Seja conhecida a taxa de capitalização ou "cap rate".
Ora o conhecimento da taxa de capitalização publicada é normalmente vago não só quanto à extensão geográfica do mercado, mas também quanto ao seu significado (rendimentos brutos ou líquidos?).
A alternativa — existindo o tal mercado vivo — é o Avaliador estabelecer uma comparação entre duas amostras comparáveis entre si, retiradas, uma, do mercado de compra e venda e, a outra, do mercado de arrendamento. O quociente dos valores obtidos determinará a taxa de capitalização.
Simplesmente, isto, é estarmos a justificar uma tese à custa dela própria.
Perguntar-me-á: então para que serve o método do rendimento. É para mim óbvio que o método só tem plena justificação quando se pretende determinar o valor de um imóvel que está arrendado eaí, sim, faz sentido a "prova dos nove".
REPLYJoão Fonseca@Mário Miranda
6 de Fevereiro, 2023, 16:33Caro Eng. Pinho de Miranda,
REPLYAntes de mais dizer-lhe da minha grande satisfação em o ter como leitor dos meus escritos.
Eu comungo consigo o perigo de estarmos a justificar a tese à custa dela própria, mas:
-A primeira aproximação para a estimativa da taxa de capitalização é o mercado, ou seja, tentarmos perceber junto dos vários atores do mercado quais as rentabilidades que estão a ser exigidas no mercado de arrendamento.
-A segunda aproximação para a estimativa da taxa de capitalização é, efetivamente, a leitura de valores de venda e de valores de arrendamento e daí extrairmos a respetiva taxa. No entanto, a aplicação deste valor não deverá ser feita sem espírito crítico e ponderados outros fatores, que a experiência do perito avaliador comporta.
-Finalmente, a prova dos nove. Que poderá ser feita obtendo só o valor da taxa de capitalização que está implícita naquele mercado. Eu sei o valor de venda pela abordagem de mercado; eu sei o valor de arrendamento pela abordagem de mercado (de arrendamento); eu obtenho uma taxa de capitalização implícita, que me indicará se estou em presença de uma estimativa correta. Por absurdo, ninguém esperará que a taxa de capitalização para a Baixa da cidade do Porto seja de 7%, ou que a taxa de capitalização para Nogueira da Regedoura seja de 4%.