Ainda há bem pouco tempo, falamos aqui do impacto no imobiliário de um longo período deflacionário no Japão. Vimos que os preços caíram bastante, parecendo só agora, após quase 20 anos, estar a recuperar.
E o que aconteceria na Europa se entrássemos num cenário deflacionário de longo prazo?
A DTZ, através de um research muito interessante, procura dar algumas pistas. Antes de mais, quais são os riscos e consequências para a economia, em geral, de um período de deflação:
- As taxas de juro, em termos reais, sobem. Os consumidores ficam tentados em poupar em vez de consumir. Aliás, Portugal experimentou isto mesmo durante uns largos meses, já durante a corrente época recessiva;
- Em termos reais, a dívida será mais cara e aumentará de valor, complicando ainda mais a vida às economias muito endividadas – como é o caso de Portugal e de grande parte dos Países Europeus;
- A deflação, aliada a uma fraca procura por espaços imobiliários, leva a uma descida das rendas. Este é, mais uma vez, o caso de Portugal nos últimos anos, no sector de escritórios: baixa procura, mesmo com uma reduzida oferta, tem levado a uma descida sustentada das rendas médias, com consequente desvalorização das carteiras. O mais recente research da B. Prime, desenvolvido por Out of the Box, aponta para uma desvalorização acumulada do mercado, de -44,2% nos últimos 5 anos.
A deflação, per si, não é perigosa, mas quando aliada a um fraco crescimento económico e a uma reduzida procura, torna-se letal. Este é o risco que a Europa corre.
Assumindo o sector de escritórios como exemplo, no caso europeu, apenas Londres escaparia a uma queda do valor das rendas, em caso de deflação. Todos os restantes 8 maiores mercados de escritórios europeus, observariam quedas.
A incerteza na economia, levaria a uma subida do prémio de risco no imobiliário. Além disso, e como vimos, com uma subida do valor real da dívida, a cobertura desta por activos imobiliários seria inferior. Naturalmente, as yields teriam tendência a subir.
A descida das rendas, aliada à subida das yields, poderá levar a uma desvalorização do mercado em cerca de -24% até 2018, em vez de subir 11%, caso não se verifiquem as condições de deflação e estagnação económica.
Bons negócios (imobiliários)!
2 comentários
2 Comentários
Anónimo
9 de Maio, 2014, 9:17Interessante artigo mas o último parágrafo está confuso.
Suponho que o que quer dizer é que:
A descida das rendas, aliada à subida das yields, poderá levar a uma desvalorização do mercado em cerca de -24% até 2018 caso se verifiquem condições de deflação e estagnação económica?
Cumprimentos,
REPLYFilipe Sá Pessoa
Goncalo Nascimento Rodrigues
9 de Maio, 2014, 9:19Caro Filipe,
É isso mesmo. Peço desculpa se o texto ficou confuso. Nesse parágrafo, foquei também o facto da expectativa do mercado apontar para uma valorização de 11%, caso não se verifiquem as condições de estagnação e deflação. Ao verificarem-se, o mercado cairá -24%.
Abraço e obrigado pela chamada de atenção.
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