No último artigo, “Crédito Habitação: entrega da casa é suficiente para saldar dívida?”, foram abordadas as “bases de valor” utilizadas para a estimativa do valor dos imóveis para crédito hipotecário: “Valor de Mercado” e “Valor para Crédito Hipotecário” (Mortgage Lending Value, MLV para simplificar). Recordamos que a “base de valor” é uma declaração dos pressupostos fundamentais de medida de uma avaliação.
As duas organizações internacionais cujas normas são aceites pela União Europeia, RICS e TEGoVA, têm visões diferentes sobre a avaliação para crédito hipotecário. Enquanto o RICS afirma a noção de “Valor de Mercado” como a “base de valor” a ser utilizada, a TEGoVA admite tanto a base de valor “Valor de Mercado” como a base de valor “Valor para Crédito Hipotecário”.
Mas o que distingue estas duas “bases de valor”?
De acordo com a TEGoVA/EVS, “Valor para Crédito Hipotecário” é o valor do imóvel determinado por uma avaliação prudente do valor comercial futuro, tendo em conta aspetos sustentáveis do imóvel a longo prazo, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas.
O MLV é diferenciado do “Valor de Mercado”, uma vez que se destina a ser uma estimativa válida por um longo período de tempo. “Valor de Mercado” é uma avaliação válida apenas na data em que foi estimado. As abordagens para a sua estimativa são as utilizadas normalmente em qualquer processo avaliativo: por comparação, pelo rendimento e pelo custo.
As EVS recomendam que se escolha a abordagem mais adequada e que, se mais de uma abordagem for aplicada, se deve levar em consideração desvios substanciais nos respetivos resultados, concluindo sobre o valor final. Uma abordagem baseada em custos deverá ser utilizada quando as informações de mercado são limitadas. A necessidade de usar uma abordagem de custo pode indicar que uma propriedade é especializada, de um tipo que não é transacionado e, portanto, potencialmente não seria considerada adequada para fins de empréstimo.
Quando um avaliador estimar o “Valor para Crédito Hipotecário”, deve ponderar os seguintes pontos-chave (transcrição das EVS, versão portuguesa):
- A futura comercialização e viabilidade de venda do bem imóvel têm de ser avaliadas cuidadosa e ponderadamente.
- Como princípio, têm de ser considerados os aspetos sustentáveis do imóvel a longo prazo, tais como a qualidade da localização, da construção e do layout.
- O “Valor para Crédito Hipotecário” baseia-se, geralmente, na utilização atual do bem imóvel (uso continuado) e só deverá ser calculado com base no melhor uso alternativo sob determinadas circunstâncias, tais como quando existe uma intenção comprovada de renovação ou mudança na utilização do bem imóvel. As utilizações essencialmente especulativas ou transitórias são excluídas.
(Cabe aqui refletir um pouco sobre a temática do Alojamento Local. Tem sido prática corrente a transformação de frações de habitação e de espaços destinados a escritórios em unidades de Alojamento Local. Para cumprirmos a definição, as frações deverão ser avaliadas como habitação e como escritórios, que é o seu uso continuado.).
- Todas as circunstâncias que afetem o valor, em particular as restrições ao uso, obrigações a cumprir, direitos de preferência, riscos ambientais… têm de ser avaliadas.
- O bem a ser avaliado tem de ser inspecionado como parte do procedimento de avaliação.
O avaliador instruído a fornecer o “Valor para Crédito Hipotecário” também deve informar sobre o seu “Valor de Mercado” e explicar cuidadosamente a diferença de valor, se houver.
O país onde, provavelmente, a estimativa do MLV está mais estruturada é a Alemanha. Segundo a legislação alemã, o MLV não deve exceder o valor de mercado estimado. Estabelece também pressupostos para custos como gestão, manutenção, incumprimentos, ciclos de vida permitidos para tipos específicos de construção e refere ainda intervalos para taxa de capitalização a ser utilizada na estimativa.
Conforme referimos no último artigo, não temos uma certeza absoluta se em Portugal devemos aplicar uma ou outra base de valor para o crédito hipotecário. O Aviso 5/2006 abre a porta ao MLV!
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Por João Fonseca, MRICS REV
Chartered Valuation Surveyor / RICS Registered Valuer / Recognized European Valuer
Perito Avaliador de imóveis
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