Não me canso de repetir que as avaliações de imóveis têm regras, internacionais, que devem ser seguidas. Essas regras são as Internacional Valuation Standards e as European Valuation Standards, usualmente utilizadas no espaço europeu. Depois existem regras nacionais, específicas, impostas por legislação, que se sobrepõem a essas regras internacionais. Um exemplo disso mesmo é o Código das Expropriações.

O Código de Expropriações é uma lei do ano de 1999, concretamente a Lei n.º 168/99, de 18 de setembro, com cerca de 22 anos.

A pertinência de se falar novamente nesta legislação advém da existência de uma nova vaga de expropriações, quer de imóveis rústicos quer de imóveis urbanos. As expropriações mais críticas de imóveis urbanos decorrem da execução de linhas novas do Metro nas cidades do Porto e de Lisboa.

Importa perguntar se os procedimentos que têm sido realizados nestas expropriações conduzem a uma justa indemnização, por forma a se conseguir o “valor real e corrente” dos bens.

Vou ser claro e dar a minha opinião, porventura polémica. A forma como as indemnizações do solo apto para construção são calculadas, principalmente nos grandes centros urbanos, não prosseguem o objetivo de uma justa indemnização.

O Código das Expropriações prevê três formas de se calcular o valor da justa indemnização. A saber:

1. “O valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10%.”.

Raramente este método é aplicado. A justificação recorrente é que os serviços competentes do Ministério das Finanças não fornecem a lista das transações e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efetuadas na zona e os respetivos valores. No entanto, esta afirmação não é correta, porque os serviços do Ministério das Finanças fornecem a lista de transações e desta é possível tirar conclusões do valor das transações, apesar de dar algum trabalho.

2. “Caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no n.º2 (média aritmética atualizada entre os preços unitários de aquisições), por falta de elementos, o valor do solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção, em condições normais de mercado, nos termos dos números seguintes….”

Entre vários considerandos, que levariam a que este artigo fosse demasiado extenso, o custo da construção é obtido através de uma legislação que foi revogada em 2014 (Decreto-Lei n.º 329-A/2000, de 22 de dezembro) e que não traduz o valor de mercado do custo de construção. Para mais, estes preços são atualizados desde 2014 pelo índice de preços no consumidor ou pelo coeficiente de atualização anual da renda urbana. Além de não ter nenhum enquadramento legal, é totalmente dissonante com os valores praticados no mercado.

Esta metodologia aponta um crescimento dos custos de construção, entre 2014 e 2020, de 3,8%. Ora, se formos verificar a taxa de variação média do “Índice de Custos de Construção Nova”, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística, verificamos um crescimento médio anual de 2,1%, o que se traduz, na prática, num crescimento de 13,3%, no mesmo período. No mesmo período, o “Índice de preços na Habitação”, publicado pelo INE- Instituto Nacional de Estatística valorizou 36,5%. Este aumento não é todo do lucro do promotor…

3. “Sem prejuízo do disposto nos nº 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor.”

Ou seja, o Código das expropriações abre a porta a que sejam utilizadas outras técnicas de avaliação quando as indemnizações não conduzam ao “valor real e corrente”. Diria que é dos livros que terrenos para construção são propriedade de desenvolvimento e que devem ser avaliadas com recurso a técnicas de fluxos de caixa descontados.

Em jeito de conclusão, verifica-se que os dois únicos métodos que podem conduzir a valores de mercado, no âmbito do Código das Expropriações, são liminarmente recusados, recorrendo-se a um método administrativo que não contempla ainda, por exemplo, o fator tempo e as dinâmicas de mercado imobiliário.