Neste blogue discute-se com frequência a questão do risco associado ao imobiliário e, embora, eu concorde com alguns dos argumentos exprimidos, nem sempre se qualifica adequadamente a que tipo de risco se referem ou a que dimensão de risco.

É comum dizer-se que o imobiliário é muito heterogéneo o que torna complexa a tarefa de determinação do binómio risco / rendibilidade, mas na minha opinião o mesmo se pode dizer sobre todos os negócios e empresas privadas que não são esmiuçadas pelos investidores do mercado de capitais.

Usando o exemplo do Reino Unido, pois é o mercado de commercial real estate mais transparente e desenvolvido, o risco do índice imobiliário de referência (o IPD UK All Property Index) é de aproximadamente 10%. Contudo, este índice é composto por mais de 10.000 propriedades espalhadas pelo Reino Unido em diversos sectores de actividade e como tal é uma carteira diversificada.
Um investidor quando investe no mercado directo e até mesmo em fundos nem sempre tem a possibilidade de comprar uma carteira diversificada e, como tal, está não só exposto ao risco de mercado como ao risco específico ou idiosincrático. O risco específico do imobiliário é com efeito a outra dimensão do risco do imobiliário que normalmente não é discutida e que tem um impacto material na rendibilidade do investimento. Neste contexto, no momento do investimento importa saber: qual é a probabilidade de a propriedade que pretendo adquirir ter o comportamento do índice, ou seja, ser representativa do mercado? Ou, qual é a probabilidade de adquirir algo que não se comporta como o mercado e quão diferente pode esta propriedade ser?

A este respeito, a empresa que publica índices imobiliários em diversos países (IPD – Investment Property Databank) publicou recentemente um conjunto de gráficos interessantes que apresentam a performance de 9.000 propriedades que fazem parte do IPD UK All Property Index (ver Figura 1).

A Figura 1 apresenta a dispersão de rendibilidades destas propriedades no final de 2012 nos últimos 3, 5 e 10 anos. Para efeitos desta análise vou apenas concentrar-me no intervalo das rendibilidades e o quão diferente a pior e a melhor propriedade foram do índice. (De referir que este índice inclui apenas propriedades que permaneceram operacionais no período e como tal exclui propriedades que tiveram problemas. Este ajustamento enviesa a performance do índice tornando-0 mais homogéneo e resiliente a choques).

A Figura 2 e 3 convertem os valores da Figura 1 em rendibilidades acumuladas e no valor do investimento ao longo dos anos.