Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

Já não pode ser considerada como uma “novidade recente” a constatação de que um número crescente de profissionais, muitos deles jovens, estão a emigrar para diferentes paragens do mundo.

O regresso de imigrantes aos seus países de origem também já decorre há algum tempo mas um dos aspetos recentes é o registo de uma inversão no fluxo demográfico interno entre “ o interior e o litoral”. Alguns habitantes dos grandes centros urbanos (tais como Lisboa e Porto) começaram a ir (ou regressar) para as suas terras de origem, ou dos seus pais ou dos seus avós.

Muitas vezes estas “decisões” não são muito planeadas surgindo antes como uma “defesa” ou “instinto de sobrevivência”. De fato, as bruscas quebras do rendimento disponível, não deixam por vezes outra opção que não seja a da “eliminação” dos custos com a habitação através de uma transferência para a “casa de família” situada no interior do país. No interior, em ambiente rural, consegue-se também a redução de outros custos (tais como água, alimentação, transportes, etc.), quando comparados com os custos similares em meio urbano.

Trata-se de um “refluxo demográfico”. Mas uma reação de emergência. No interior existe pouca indústria, pouca agricultura e pouco emprego.

Quais vão ser os fatores de atratividade do interior e do litoral no futuro? Existirá investimento em Indústria e Agricultura no interior do país? Serão feitas apostas no Turismo e no Conhecimento em cidades como Lisboa e Porto? Ou os fatores de atração estarão em outros países? Para onde irão estas pessoas a médio prazo?

A questão de fundo que se coloca é a de saber quais serão os fatores de atratividade económica que a faixa Litoral Continental e o Interior de Portugal irão ter de forma a atrair pessoas (de dentro ou de fora do país) de forma sustentada. A estratégia está definida? E a forma de captar o investimento para implementar essa estratégia?

É importante que esse estudo estratégico exista, que seja público, que seja transparente e que seja claro, de forma a congregar vontades, unir esforços e eliminar “desfocagens” e visões pouco nítidas, politicas setoriais errantes e não consentâneas com os grandes objetivos, etc, etc.

Quando os diferentes agentes económicos começarem a sentir previsibilidade, segurança e uma linha de rumo interessante, a taxa de remuneração exigida pelo risco geral do investimento baixa, facilitando as operações de investimento. E o investimento será crucial para criar fatores que gerem fluxos de pessoas.

O que é que isto tem a ver com o imobiliário? Quase tudo.

São as pessoas que habitam casas, que fazem compras, que ocupam escritórios. Se, ceteris paribus, para o mesmo imobiliário (que não se pode deslocar e que pela sua natureza requer tempo para se ajustar) ficarem menos pessoas, menor poder de compra, menos empresas, o imobiliário desvaloriza (lei da oferta e da procura).

Desta forma é muito importante o desenvolvimento de estratégias que gerem e atraiam fluxos de pessoas. Esses fluxos podem-se revestir de diferentes naturezas (pessoas para trabalhar, morar ou simplesmente fazer turismo).

Um centro de investigação (por exemplo Centro Champalimaud em Lisboa), uma indústria (exemplo Embraer em Évora), uma empresa de cruzeiros (veja-se o exemplo dos cruzeiros no Rio Douro que atraem pessoas desde a Austrália aos Estados Unidos para passarem períodos à volta de uma semana em Portugal), um cais e terminal de navios de cruzeiro (terminal de cruzeiros em Lisboa ou do Funchal entre outros), etc, etc. geram fluxos de pessoas, que fazem compras – fomentam estabelecimentos comerciais – que ficam em hotéis, que arrendam casas, que compram casas, etc. Em suma, geram direta ou indiretamente procura por imobiliário em Portugal.

Mas gerar e atrair fluxos de pessoas é uma atividade pluridisciplinar. Requer que o “saldo global” de um conjunto de serviços, como sejam a oferta de serviços hoteleiros, de restauração, de transportes, de segurança, etc., seja distintivo face a outras localizações alternativas. Gerar atratividade é um “cabaz” e portanto requer um plano estratégico claro (um “road-map”). E implementação. E coordenação.

Há aproximadamente 20 anos Portugal teve um “road map” feito por Michael Porter e a região do Pais Basco (em Espanha) também. Por cá meteram o “road-map” na gaveta, por lá executaram-no. As diferenças? Parece que a generalidade das pessoas reconhece que são grandes com (claríssima) vantagem para os nossos congéneres bascos.

As medidas “desgarradas”, não coordenadas e por vezes de sentido contraditório a que se têm assistido nos últimos tempos exigem um novo e claro “road-map”. Para implementar e não para forrar a gaveta.

O país, o setor do imobiliário e as pessoas sujeitas (ou não) ao “refluxo demográfico” precisam e merecem esse plano. O período de grandes alterações (com grandes oportunidades e ameaças) está para chegar em breve (para além de todas as que já aconteceram). E é sempre melhor ter um “road-map” na mão.

Bom “planeamento imobiliário” para todos.