Introdução

O promotor imobiliário actua num quadro de responsabilidades amplo, mas com poucos mecanismos de efectivação das mesmas. O que, na prática, conduz à limitação da sua responsabilidade quando actua através de uma sociedade-veículo (SPV) cujo património se esgota uma vez concluído o processo de comercialização.

Para a definição de promotor imobiliário, adoptemos a fornecida pelo Decreto-lei n.º 68/2004 (que instituiu a obrigatoriedade de disponibilização da Ficha Técnica de Habitação):

“a pessoa singular ou colectiva, privada ou pública, que, directa ou indirectamente, decide, impulsiona, programa, dirige e financia, com recursos próprios ou alheios, obras de construção ou de reconstrução de prédios urbanos destinados à habitação, para si ou para aquisição sob qualquer título”.

A responsabilidade civil do promotor verifica-se nos seguintes planos:

i. Extracontratual;
ii. Contratual.

A responsabilidade extracontratual reporta-se a todos os danos causados a terceiros durante a promoção da obra. E verifica-se em dois planos distintos:

– O da responsabilidade por factos ilícitos, quer do próprio promotor, quer das pessoas que este contrate para a promoção. Sendo que este tipo de responsabilidade pressupõe necessariamente a prática, pelo agente (quem pratica o acto causador do dano) de um acto ilícito, a título de culpa (negligência) ou dolo, um dano, e que exista um nexo de causalidade entre o facto ilícito e o dano. Este tipo de responsabilidade inclui os danos causados por edifícios ou outras obras;

– O da responsabilidade objectiva, que dispensa a existência de culpa por parte do agente, mantendo-se como pressupostos necessários o dano e o referido nexo de causalidade. Este tipo de responsabilidade inclui, na perspectiva do promotor, os danos causados pelas pessoas que este contrate para execução da promoção, bem como os danos causados por instalações de energia eléctrica ou gás.

A responsabilidade contratual prende-se com o cumprimento de todos os contratos celebrados pelo promotor durante a promoção imobiliária, designadamente a compra e venda do terreno, o contrato de empreitada, os contratos com os autores dos projectos, o contrato de gestão do projecto, o contrato de comercialização e os contratos de compra e venda com os clientes finais, entre outros.

A nossa análise prende-se com a responsabilidade contratual do promotor relativamente às compras e vendas celebradas com o cliente ou clientes finais.

A responsabilidade contratual do promotor encontra-se prevista e enquadrada nos seguintes diplomas legais:

Decreto-Lei de Protecção dos Direitos do Consumidor (DL 84/2021)

Este Decreto-Lei transpõe para o ordenamento jurídico português duas Directivas Comunitárias reguladoras dos direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais e tem a particularidade de incluir uma secção onde se regulam os direitos dos consumidores nas compras e vendas de imóveis. O escopo de aplicação cinge-se às vendas de profissionais a consumidores.

Consumidor, para efeitos de aplicação deste diploma, é “uma pessoa singular (…) que actue com fins que não se incluam no âmbito da sua actividade comercial, artesanal ou profissional.”

O diploma inclui também, no seu âmbito de aplicação, os “bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada”, sendo, em grande medida, aplicável às empreitadas em termos semelhantes aos regulados para a compra e venda de imóveis.

O prazo de garantia conta-se desde a entrega dos bens e tem o seguinte prazo:

i. 10 anos para faltas de conformidade relativa a elementos estruturais;
ii. 5 anos, em relação às restantes faltas de conformidade.

Quando o empreiteiro seja simultaneamente vendedor das fracções autónomas, existe uma jurisprudência constante e firme do STJ no sentido de que a data de entrega, para efeitos de início de contagem do prazo de garantia dos defeitos, consiste na data de constituição da administração do condomínio.

Já quando o promotor seja entidade diferente do empreiteiro, tem-se considerado que o prazo de garantia começa a contar-se, para desconformidades ou vícios nas fracções autónomas, desde a data de entrega das mesmas aos consumidores finais; e para desconformidades ou vícios nas áreas comuns, desde a data da constituição da administração do condomínio.

O prazo de caducidade para o exercício dos direitos dos consumidores é de 3 anos a contar da comunicação da falta de conformidade.

Durante os períodos referidos, ao abrigo deste regime, o consumidor tem direito à (i) reparação ou substituição gratuitas; (ii) à redução proporcional do preço; ou (iii) à resolução do contrato. Podendo exercer livremente qualquer um destes direitos.

Regime de venda de coisas defeituosas (arts. 913.º e seguintes do Código Civil)

O mencionado DL 84/2021, de protecção dos direitos dos consumidores, regula a responsabilidade por desconformidades, deixando de fora vícios que não possam ser entendidos como desconformidades. Em concreto, aqueles casos em que o imóvel apresente vícios que o desvalorizem e que não possam configurar uma desconformidade, o que sendo difícil de conceber, poderá verificar-se na prática.

A estes casos aplica-se o regime geral de compra e venda de coisas defeituosas previsto e regulado nos artigos 913.º e seguintes do Código Civil.
Neste regime, os prazos são de 1 ano para a denúncia do vício, com o prazo máximo de 5 anos, contados da entrega do imóvel.

Aqui, ao contrário do que sucede no regime de protecção do consumidor, o particular não pode escolher entre a reparação ou substituição, redução do preço ou resolução do contrato, tendo de observar esta hierarquia sequencial.

Neste regime, o promotor poderá escusar-se à responsabilidade provando que desconhecia, sem culpa, o vício ou falta de qualidade do imóvel, embora isso seja dificilmente equacionável no caso do promotor-empreiteiro.

Responsabilidade do Empreiteiro e do Promotor Construtor (art. 1225.º do Código Civil)

Tanto o empreiteiro como o promotor que tenha sido o responsável pela promoção da construção do imóvel respondem civilmente pelos prejuízos se a obra, “por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos”.

A responsabilidade abrange tanto o comprador como terceiro adquirente.

O prazo de garantia é de 5 anos contados da entrega do imóvel e a denúncia dos defeitos deve ser feita no prazo de 1 ano contado da entrega da obra e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

O STJ tem interpretado a responsabilidade regulada neste artigo em harmonia com o regime da responsabilidade constante do já analisado DL 84/2021 (Decreto-Lei de protecção dos direitos do consumidor), sendo aqui aplicáveis as considerações acima referidas quanto ao momento da entrega para efeitos de início da contagem do prazo de denúncia e de caducidade do direito.

Considerações Práticas

Como referido inicialmente, muito embora o quadro normativo seja exigente para o promotor, pressupõe que este se mantém solvente e com património bastante após a promoção imobiliária, o que, na maior parte das vezes, não se verifica na realidade.

O mais comum é precisamente o contrário, isto é, que o promotor constitua uma sociedade veículo responsável por cada promoção imobiliária, cujo património se esgota com a conclusão das vendas.

Tal configura, em muitos casos, um esvaziamento prático do quadro de responsabilidades do promotor, que apenas procura assegurar a sua responsabilidade civil (mediante a subscrição de apólices de seguro) até à conclusão da comercialização da obra.

Nesse sentido, os seguros comummente contratados em Portugal pelos promotores imobiliários são os associados à construção, como o Contractors All Risks (CAR), que assegura a maior parte dos riscos relativos à fase de construção.

Porém, não existe incentivo legal para a contratação, pelos promotores, de outras apólices que em vários países europeus (p.ex. em Espanha) são obrigatórias como:

i. o Seguro Decenal de Danos, destinado a assegurar a responsabilidade civil do promotor por danos e vícios do edifício durante um período de dez anos (coincidente com a garantia legal derivada do enquadramento comunitário acima referido);
ii. o seguro financeiro de garantia das quantias recebidas pelo promotor durante a fase de comercialização do projecto, destinado a cobrir eventuais responsabilidades do promotor em caso de incumprimento dos contratos-promessa celebrados com os clientes.

Infelizmente para os consumidores – e também em detrimento da confiança no mercado – não existe um quadro regulatório que obrigue os promotores a disponibilizar este tipo de garantias. O que se traduz num maior risco e insegurança sistemática no mercado imobiliário.

Sugere-se assim, com veemência, que numa próxima reforma do enquadramento jurídico da actividade imobiliária, se inclua a previsão da contratação obrigatória das apólices referidas. Trata-se de uma medida simples, alinhada com as melhores práticas europeias, e benéfica para todos, promotores e consumidores (que tantas vezes são a mesma pessoa em momentos diferentes), reforçando a confiança institucional de Portugal como destino seguro para o investimento.