A 1 de outubro entrou em vigor a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, que introduz um conjunto alargado de alterações ao licenciamento urbanístico. Para além da flexibilização de procedimentos, a reforma intervém em variáveis que determinam o perfil de risco de uma operação imobiliária: o momento em que são fixados os parâmetros urbanísticos, a estabilidade dos títulos, a distribuição de responsabilidades entre Administração e técnicos e a previsibilidade dos prazos.

Esta revisão surge num momento importante para o mercado residencial. Poucos países europeus registaram, na última década, uma subida dos preços da habitação comparável à de Portugal. Entre 2015 e o final de 2025, os preços residenciais aumentaram cerca de 180%, a segunda maior subida da União Europeia, e registavam ainda uma subida homóloga de 16,5% no segundo trimestre de 2026. No arrendamento, as rendas anunciadas correspondiam nesse trimestre a 80% do rendimento líquido médio dos agregados em Lisboa e a 69% no Porto.

Do lado da oferta, a recuperação é ainda parcial. Em 2025 foram licenciados mais de 41 mil fogos, o valor mais elevado desde 2008, e concluídos cerca de 26.700. O défice acumulado estima-se em cerca de 300 mil habitações. Quando a oferta demora a reagir, o ajustamento à procura faz-se sobretudo pelos preços.

A dificuldade de acesso à habitação atravessa diferentes rendimentos e fases da vida: afeta famílias de rendimentos baixos e médios, jovens que procuram a primeira casa e profissionais essenciais ao funcionamento das cidades. Acentua também desigualdades entre quem já tem casa e quem procura entrar no mercado, entre gerações e entre territórios, à medida que parte da procura se desloca para longe dos centros de emprego.

É neste enquadramento que deve ser lida a reforma. O seu alcance dependerá da forma como os objetivos territoriais são traduzidos em condições concretas de desenvolvimento: onde construir, com que capacidade, com que infraestruturas e para que necessidades habitacionais. A relação entre planeamento e controlo urbanístico é, por isso, o primeiro domínio de análise.

Informação prévia e redução do risco

O pedido de informação prévia permite obter do município, antes do desenvolvimento integral do projeto, uma pronúncia vinculativa sobre a viabilidade de uma operação. O diploma clarifica os seus efeitos, incluindo a dispensa de licença ou comunicação prévia quando estejam reunidos os requisitos legais, com o propósito de antecipar a segurança jurídica para a fase em que são tomadas as principais decisões de investimento.

É nessa fase que se concentra uma parte significativa do risco: a aquisição do terreno, os estudos técnicos e as primeiras decisões de financiamento ocorrem antes de estarem estabilizadas todas as condições da operação. Como o valor do solo resulta, em larga medida, do valor esperado do produto deduzido dos custos de desenvolvimento e da remuneração do capital, a definição antecipada da capacidade construtiva permite avaliar com maior rigor o terreno, o investimento e a estrutura de financiamento.

Uma utilização mais sistemática do PIP poderia ser acompanhada pela clarificação das condicionantes externas, como acessos, capacidade das redes e reforço de infraestruturas, aproximando a informação urbanística da informação necessária à decisão de investimento.

Do planeamento ao projeto

A comunicação prévia foi concebida para operações cujos parâmetros urbanísticos já estão definidos a montante, através de plano de pormenor, loteamento ou informação prévia. Como a verificação documental pelo município podia reintroduzir uma fase de apreciação, a revisão elimina esse saneamento e reforça, em contrapartida, os parâmetros que devem estar previamente definidos. Pretende-se concentrar o controlo nas decisões urbanísticas de fundo e evitar verificações redundantes na fase de projeto.

A eficácia da medida depende, por isso, da clareza do enquadramento que antecede o projeto. As unidades de execução podem facilitar a articulação entre proprietários, a programação das infraestruturas e a repartição dos encargos, mas pressupõem que o planeamento municipal tenha definido a estrutura urbana, o espaço público e os equipamentos.

A identificação de áreas prioritárias poderia cruzar necessidades habitacionais, disponibilidade fundiária, acessibilidade e capacidade das redes, privilegiando nas centralidades secundárias o solo infraestruturado e a diversidade de usos. Integradas numa programação plurianual, com responsáveis, calendários e financiamento identificados, essas áreas dariam aos investidores maior visibilidade sobre a oferta futura e permitiriam ao setor da construção dimensionar a sua capacidade.

O planeamento assumiria, assim, uma função de coordenação entre transformação territorial e investimento.

Prazos, títulos e previsibilidade

A simplificação de 2024 eliminou o alvará e alargou o deferimento tácito, mas suscitou dúvidas quanto aos documentos que comprovam a existência e o conteúdo de um título. A reforma explicita esses documentos, incluindo nas situações de deferimento tácito, e repõe a relevância dos prazos intercalares, procurando que a celeridade seja acompanhada de segurança jurídica.

A segurança do título pesa na aquisição, no financiamento e na transmissão dos ativos, e o tempo tem uma tradução direta no custo de capital: um prazo conhecido pode ser incorporado na análise financeira, mas sucessivos momentos de indefinição aumentam a exposição ao risco. A celeridade deve, por isso, ser avaliada no percurso completo até ao início da obra, já que reduzir o prazo municipal tem efeito limitado se as tarefas se deslocarem para a fase preparatória. Nas operações apoiadas em deferimento tácito, uma verificação técnica e jurídica prévia continua a ser aconselhável antes de iniciar os trabalhos.

A previsibilidade abrange ainda taxas, compensações e obrigações de urbanização. Mecanismos de perequação e compensação urbanística podem repartir encargos e benefícios, desde que conhecidos antecipadamente e compatíveis com a viabilidade das operações.

Responsabilidade técnica e capacidade administrativa

A verificação municipal de cada elemento do projeto tem sido apontada como uma das principais fontes de demora no licenciamento. A revisão reforça o recurso a termos de responsabilidade, dispensando determinadas verificações e pareceres sem eliminar a obrigação de os obter quando legalmente exigidos, e concentra a intervenção administrativa no controlo sucessivo.

Com menor controlo prévio, uma desconformidade detetada durante a execução pode implicar alterações de projeto, interrupção dos trabalhos e revisão do financiamento, quando já existe capital comprometido. A auditoria urbanística, que verifica antecedentes, condicionantes e a coerência dos elementos instrutórios, ganha por isso importância na preparação das operações.

O modelo exige também regras claras e orientações técnicas partilhadas, que reduzam divergências de interpretação, e capacidade de fiscalização adequada, que nos municípios com menos recursos poderá passar por equipas partilhadas ou estruturas intermunicipais.

Habitação acessível e viabilidade económica

Muitos loteamentos fixam o número de fogos por lote com base em tipologias que nem sempre correspondem à procura atual. Para habitação de custos controlados, a revisão simplifica as alterações que aumentem até 10% os fogos por lote, mantendo área de construção, volumetria e implantação, o que permite mais habitações, de menor dimensão, dentro da capacidade já aprovada.

A medida evidencia a relação entre parâmetros urbanísticos e condições de produção habitacional: densidade, tipologias, estacionamento, cedências e infraestruturas influenciam os custos e a capacidade de responder a diferentes rendimentos. Análises de viabilidade nas principais áreas de intervenção poderiam ajudar a medir esses efeitos e a fundamentar ajustamentos, respeitando a qualidade urbana e ambiental.

Viabilidade e acessibilidade são, contudo, conceitos distintos: um projeto pode ser viável e permanecer fora do alcance de parte da população. Nesse caso, a análise permite identificar os apoios necessários, como solo público, financiamento ou participação de entidades cooperativas e sociais, cuja afetação deve corresponder a condições verificáveis quanto aos destinatários, preços ou rendas e duração dos compromissos.

Digitalização e acompanhamento da execução

A tramitação urbanística decorre em plataformas municipais distintas, com exigências que variam entre municípios. O diploma prevê a interoperabilidade entre plataformas e limita exigências adicionais, condicionando a tramitação pela plataforma nacional à sua disponibilização e regulamentação, com o objetivo de uniformizar procedimentos em todo o território.

A digitalização pode também tornar-se um instrumento de avaliação do sistema. Informação comparável sobre prazos, pedidos de elementos e consultas externas, ligada ao início e à conclusão das obras, permitiria identificar constrangimentos e perceber em que medida a capacidade urbanística se traduz em oferta efetiva.

Voltar a construir cidade

As alterações ao RJUE podem contribuir para reduzir a incerteza sobre parâmetros urbanísticos, títulos, responsabilidades e prazos, variáveis que condicionam o valor do solo, o custo de capital e o acesso ao financiamento. O seu alcance dependerá da articulação com as restantes condições de execução: disponibilidade fundiária, infraestruturas, encargos, financiamento e capacidade produtiva.

A implementação será determinante. Reformas desta natureza começam por alterar procedimentos e decisões de investimento, mas a sua tradução em habitação concluída ocorre mais tarde, depois das fases de projeto, financiamento e construção. Os resultados deverão, por isso, ser avaliados menos pelo número de licenças e mais pela capacidade de transformar direitos urbanísticos em casas concluídas, a preços e rendas adequados à procura.

É nessa continuidade entre planeamento, investimento e construção que se encontra uma parte essencial do desafio de voltar a construir cidade. A resposta à procura exige uma estratégia de transformação urbana que articule a produção de habitação com a consolidação dos bairros existentes, o reforço dos transportes e equipamentos e a proximidade entre residência e emprego. Essa integração permitiria que o investimento mobilizado se traduzisse numa oferta mais adequada aos rendimentos das famílias e numa melhoria duradoura do funcionamento e da qualidade das cidades.