A inteligência artificial está a alterar a forma de encontrar casa. O desafio para portais e agentes imobiliários já não é apenas apresentar mais imóveis, mas compreender melhor o que o comprador procura e ajudá-lo a decidir o que realmente pode comprar.

Digitalizámos o inventário imobiliário. Ainda não digitalizámos verdadeiramente o desejo.

Quando um comprador descreve a casa onde gostaria de viver, raramente começa pela área bruta ou pelo ano de construção. Fala de luz, silêncio, privacidade, espaço para a família, proximidade das pessoas importantes, uma divisão onde possa trabalhar ou uma varanda onde caiba uma mesa.

Quando abre um portal imobiliário, porém, é convidado a escolher preço, localização, tipologia e área.

Os filtros não estão errados. São indispensáveis para reduzir milhares de anúncios a um universo possível. Mas foram construídos para organizar aquilo que é fácil de colocar numa base de dados, não necessariamente aquilo que determina a utilidade de uma casa para uma pessoa concreta.

Esta é a questão central do novo Research Comprador da Out of the Box, O Comprador Invisível: da procura por filtros à procura por intenção.

O preço continua a comandar a pesquisa

Os dados portugueses mostram bem a distância entre critérios de exclusão e critérios de desejo.

Num estudo sobre o comportamento de pesquisa no Imovirtual, o filtro de preço máximo foi utilizado em 55,1% das pesquisas realizadas em 2026. O número de quartos surgiu em segundo lugar, com 42,5%.

Todos os restantes filtros ficaram muito abaixo: preço mínimo, 14,7%; área mínima, 7,7%; garagem, 3,1%; elevador, 1,8%; ano de construção, 1,2%.

O comprador utiliza sobretudo os instrumentos que lhe permitem responder à pergunta: “O que consigo comprar?”

Mas esses filtros dizem muito pouco sobre outra pergunta, talvez mais importante: “Como será viver nesta casa?”

Uma pesquisa pode identificar um imóvel com terraço, mas não distingue facilmente uma varanda de dois metros quadrados de um espaço exterior onde uma família pode efetivamente jantar. Pode indicar a existência de um jardim, mas não a sua privacidade ou exposição solar. Pode localizar uma casa no mapa, mas não avaliar o ruído à noite, o tempo real de deslocação até ao trabalho ou a proximidade da família.

Os filtros descrevem o imóvel. A intenção descreve a vida que o comprador espera ter dentro dele.

Da grelha de filtros à conversa

Os modelos de linguagem começam a alterar esta relação.

Em vez de decompor o seu desejo numa sucessão de campos, o comprador pode formular um pedido completo:

“Procuro um T3 até 500 mil euros, com muita luz, espaço exterior onde as crianças possam brincar, a menos de 30 minutos do centro e numa zona calma, mas com escola e comércio a pé.”

A inovação não está apenas em substituir caixas por uma frase. Está na capacidade de o sistema compreender contexto, distinguir critérios obrigatórios de preferências negociáveis, preservar a conversa e sugerir alternativas.

A pesquisa conversacional já chegou a plataformas como QuintoAndar, Redfin e Zillow. Em Portugal, o Imovirtual lançou em abril de 2026 uma integração com o ChatGPT.

Há também sinais iniciais de impacto comercial. Um preprint desenvolvido por investigadores ligados ao QuintoAndar descreve um sistema de reordenação de resultados com base no contexto da conversa. Num teste de produção, o modelo aumentou em 5,3% a taxa de clique e em 4,8% as visitas agendadas.

São resultados relevantes, embora ainda limitados a uma plataforma e baseados em dados proprietários. E não significam que a inteligência artificial consiga verificar, por si só, o estado de conservação, o ruído, a qualidade construtiva, a documentação ou se o preço pedido é adequado.

Um modelo de linguagem pode interpretar melhor a informação disponível. Não consegue criar informação que o anúncio nunca recolheu nem transformar descrições comerciais em factos validados.

O agente imobiliário deixa de ser um motor de busca

Esta mudança coloca sob pressão uma parte concreta do trabalho tradicional do agente: receber um briefing, cruzá-lo com o inventário e enviar uma lista de anúncios.

Pesquisar, monitorizar novos imóveis, excluir incompatibilidades óbvias e resumir características são tarefas cada vez mais automatizáveis.

Isso não significa que o agente se torne dispensável. Apesar da elevada autonomia digital, 88% dos compradores norte-americanos continuaram a adquirir casa através de um agente ou broker, segundo a National Association of Realtors.

O valor do profissional desloca-se da descoberta para a decisão:

• identificar necessidades que o comprador ainda não conseguiu formular;
• gerir a distância entre desejo, orçamento e oferta;
• explicar o custo de cada compromisso;
• validar o imóvel, a envolvente, o preço e a documentação;
• negociar;
• e, quando necessário, aconselhar a não comprar.

A inteligência artificial pode encontrar melhor. Não aumenta a capacidade financeira do comprador, não cria oferta e não elimina a necessidade de escolher.

O verdadeiro aconselhamento começa quando o comprador deixa de perguntar “o que existe?” e passa a perguntar “do que estou disposto a abdicar?”

A questão que fica para portais, mediadoras e agentes é simples:

Quando o comprador deixar de procurar “um T3 até 500 mil euros” e passar a pedir “a melhor casa possível para a minha família”, quem estará preparado para lhe responder?

Bons negócios (imobiliários)!

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