O investimento continuou, em 2017, a ser impulsionado por indicadores macroeconómicos em geral positivos, apesar da tensão politica na Catalunha. O PIB Espanhol aumentou 3,1% em 2017; o desemprego interno diminuiu em 290.192 pessoas alcançando os 3,14 milhões, atingindo o nível mais baixo desde 2008; e as taxas de juro continuaram no nível mais baixo da história. Como resultado, o investimento total em imobiliário alcançou os 10,3 milhões de euros entre Janeiro e Setembro; e está previsto exceder os 12 mil milhões de euros tendo em conta o ultimo trimestre, motivado pelos sectores hoteleiro e de retalho (que atingiram um investimento de 3,75 mil milhões de euros e 3 mil milhões de euros, respetivamente).
Os investidores de Espanha estiveram mais ativos em 2017 que em 2016, mas foram os investidores estrangeiros quem ficou com a maioria das ofertas de grande relevo. O fundo norte-americano Blackstone dominou os sectores bancário, hoteleiro e de logística, para se tornar a maior empresa privada de imobiliário do país. Geograficamente, a atividade imobiliária esteve sobretudo focada em Madrid e Barcelona, mas várias capitais, tais como Sevilha, Valencia, Bilbao e Zaragoça, também viram aumentos substanciais no volume de transações. Além disso, a atenção dos investidores cresceu em relação aos sectores de logística e ativos de uso alternativo (residências de estudantes, bombas de gasolina, residências assistidas, escritórios para co-working) e as Socimis deram continuidade a especialização dos seus portfólios. O mercado residencial manteve-se estável na sua recuperação, com promotores imobiliários a investir em terrenos em todo o país e os investidores a apoiarem o cada vez mais rentável mercado de arrendamento.
O gigante americano Blackstone adquiriu 51% do negócio imobiliário do Banco Popular, incluindo o anterior servicer do mesmo, a Aliseda, ao Santander por 5,1 mil milhões de euros.
Entretanto, a Cerberus fechou a compra de 80% do portfolio de ativos do BBVA por 4 mil milhões. A representante da Cerberus em Espanha, a Haya Real Estate, vai gerir esse mesmo portfolio de agora em diante.
A Bain Capital adquiriu uma carteira de crédito de promotores da Ibercaja por 489 milhões de euros, para além de um portfolio de empréstimos imobiliários no valor de 602 milhões de euros do Liberbank e o “Proyecto Tour” (166 milhões de euros) do Bankia.
Muitas das outras instituições financeiras de Espanha também fecharam com sucesso vendas de portfolios NPL durante o ano como parte de uma iniciativa de limpeza do balanço, incluindo: Bankia, Sabadell, Sareb, Cajamar, entre outros.
Hotéis
190 ativos foram vendidos em 2017, com os investidores a aplicarem 3,75 mil milhões de euros no total, encorajados pelo numero recorde de visitantes – Espanha recebeu mais de 80 milhões de turistas em 2017 – e uma imagem do país enquanto destino seguro – comparando com o Egipto, a Tunísia e a Grécia e apesar do ataque terrorista em Barcelona em Agosto.
Pela Blackstone passou, mais uma vez, a maior transação do ano, aquando da aquisição da HI Partners e os seus 14 hotéis ao Banco Sabadell por 630 milhões de euros. O fundo americano planeia fundir essas propriedades com as que comprou ao Banco Popular-Santander antes do verão por forma a criar um gigante no turismo.
Entretanto, o Wanda Group vendeu o arranha céus de 27 andares, o Edificio Espanha, em Madrid por 272 milhões ao Baraka Group, e numa jogada surpresa, o Baraka vendeu imediatamente a propriedade à cadeia hoteleira Rui, com sede em Maiorca, que planeia converter o edifício emblemático num hotel de 4 estrelas e 650 quartos.
O Meliá e o Starwood venderam 4 hotéis (mais de 2000 quartos) à Londres & Regional por 230 milhões de euros; a Hispania adquiriu o portfolio Alua, que compreende 7 resorts nas ilhas Canárias e Balneares, ao Alchemy por 165 milhões, para se tornar o maior dono de hotéis do país (com 13.000 quartos); a Axa adquiriu o hotel Hilton Diagonal Mar em Barcelona da Iberdrola por 150 milhões. Adicionalmente, a HI Partners comprou 3 hotéis nas ilhas Canárias à Lopesan por 14 milhões de euros; a KKR e Dunas Capital juntaram-se na compra da cadeia Intertur Hotel e os seus 5 hotéis por um valor acordado de 10 milhões de euros; os grupos Four Seasons, Marriott, Hyatt e Radisson Blu todos confirmaram os planos para retornarem ou fazerem a sua estreia em Espanha num futuro próximo. Finalmente a Hispania encerrou o ano com a compra da participação restante de 19,5% na sua Socimi Bay ao grupo hoteleiro Barceló por 172,4 milhões.
Retalho
No sector do retalho, os compradores estrangeiros estiveram particularmente ativos. O maior negócio do ano viu o fundo britanico Intu a comprar o centro comercial Xanadú em Madrid da Ivanhoé Cambridge, por 520 milhões de euros; dois meses depois, a Intu vende 50% das suas ações à TH Real Estate por 264,4 milhões de euros. Entretanto em Murcia, a empresa Francesa Klépierre adquiriu o centro comercial Nova Condomina por 233 milhões de euros; em Cádiz, a Axa & Sonae Sierra compraram o centro comercial Área Sur por 100 milhões; e dois novos investidores estrangeiros, o fundo Israeli MDSR Investments e o dundo Sul Africano Vukile, entraram no mercado Espanhol ao comprarem portfolios de hipermercados por 150 milhões e nove propriedades de retalho por 198 milhões de euros, respectivamente. De volta a Madrid, a Generali comprou a loja na Rua Preciados, 9 à IBA Capital e à CBRE GI por 100 milhões de euros, a Trajano Iberia adquiriu o centro comercial Alcalá Magna à Incus Capital por 100 milhões, e o fundo Dutch assinou a transação mais cara na historia da Espanha, com a compra do Mercado de San Miguel por 70 milhões, equivalente a 60.000€ por metro quadrado.
Vários centros comerciais mais pequenos e espaços de retalho mudaram de mãos durante de 2017, incluindo: EI Tormes em Salamanca (que a Aviva e a LaSalle compraram por 70 milhões de euros); Parque Abadia em Toledo (comprado pela Lar por 63,1 milhões de euros); Gran Via em Alicante (Comprado pela Europa Capital por 52 milhões de euros); e o Parque Corredor em Torrejón de Ardoz (vendido pelo Sareb à Redecvo e Ares por uma quantia não divulgada). Por fim, vários retalhistas, incluindo a Decathlon, Ikea, Media Markt, Leroy Merlin e Kiabi, entre outros, continuam a implementar a popular estratégia de trazer lojas tradicionalmente situadas fora da cidade, para o centro das cidades.
Escritórios
No sector de escritórios, tradicionalmente o sector onde há maior volume de investimento, tanto o número como o valor das transações diminuíram em 2017 quando comparado com 2016. A maior operação do ano viu Villar Mir vender 49% da, prestes a construir, Torre Caleido, no topo do Paseo de la Castellana em Madrid, ao investidor Filipino, Andrew Tan, por 150 milhões de euros. Entretanto, a Merlin adquiriu a Torre Agbar em Barcelona por 142 milhões de euros, a Tristan Capital juntou-se à Zaphir Asset Management para a compra da Manoteras Business Park em Madrid por 103 milhões de euros, e a Catalana Occidente comprou o complexo de escritórios Luxa (onde a Amazon e a WeWork vão abrir escritórios em 2018) no distrito de Barcelona por 90 milhões de euros.
Ainda durante 2017, a Hispania negociou com a Swiss Life a venda do seu portfolio de 24 escritórios em Madrid, Barcelona e Málaga, por 500 milhões de euros, mas a Socimi acabou por adiar o negócio para 2018 devido às incertezas políticas na Catalunha, entre outros fatores. No entanto, conseguiu vender um edifício de escritórios, Rua Suero de Quiñones, 42 em Madrid, à empresa José Lladó’s, Tecnicas Reunidas.
Logística e ativos de uso alternativo
No sector de logística, a Blackstone chegou mais uma vez às manchetes, protagonizando a segunda maior transação imobiliária de sempre da Europa, quando vendeu a Logicor (incluindo o portfolio Espanhol que abrange mais 1 milhão de m2) ao fundo soberano China Investment Corporation CIC por 12,5 mil milhões de euros. Ainda no sector logístico, a P3 adquiriu 11 armazéns de logística e distribuição à Gore Spain por 243 milhões, e a Amazon inaugurou vários centros de logística de última geração em Madrid e Toledo.
Em termos de ativos de uso alternativo, a Eurosic comprou 16 centros para idosos à SARquavitae por 116 milhões de euros, a AXA IM e CBRE Global Investment Partners juntaram-se na compra do Resa Group, a maior empresa de residências de estudantes em Espanha (e Europa Continental); e a empresa de co-working WeWork abriu escritórios em Madrid e Barcelona.
Socimis
Um numero recorde de 19 empresas de investimento no setor imobiliário fizeram as suas estreias no mercado de ações em Espanha durante 2017, levando o número total de Socimis cotadas na MAB para 46, com um valor combinado de mais de 12,2 mil milhões de euros. A tendência que caracterizou o ano foi a especialização dessas entidades fiscalmente eficientes por tipo de ativos e o desinvestimento correspondente nos seus ativos não estratégicos. Os mais relevantes industriais, A Merlin, a Colonial e a Axiare têm vindo a especializar-se no sector de escritórios; a Hispania em hotéis, e a Lar em retalho. Quanto às recentes, Bay Hotels & Leisure (da Hispania) e a Elaia Investment Spain estão a especializar-se em hotéis; a Student Properties em residências de estudantes, a Kingbook Inversiones em estações de gás, e a P3 Spain Logistic em armazéns industriais, entre outras.
Residencial
No sector residencial, foram vendidas 472.000 casas em 2017, mais 16,9 % comparando com 2016, representando o maior numero desde 2008. Dois novos promotores imobiliários, ambos apoiados por fundos Americanos, fizeram as suas estreias nos principais mercados de ações: Neinor Homes, apoiado pela Lone Star, estreou-se a 29 de Março com uma capitalização de 1,3 mil milhões de euros e a Aedas Homes, apoiada pela Castlelake, estreou-se a 20 de Outubro com uma capitalização de 1,5 mil milhões de euros. Ambas têm vindo a comprar terrenos em todo o território Espanhol durante o ano e têm agora lotes suficientes para construir 12.300 e 13.000 novas habitações, respetivamente.
Em Fevereiro, a Varde fechou dois importantes negócios, adquirindo 40% da LaFinca Global Assets do grupo LaFinca por 103 milhões de euros e comprando o promotor Vía Celere por uma soma não revelada. Este último negocio consolidou a posição do fundo Americano como o maior promotor residencial em Espanha, depois da compra da Dospuntos (antiga San José) e da Aelca em 2016. Para além disto, outra empresa Norte Americana particularmente ativa, a Bain Capital, completou a sua compra do promotor Catalão, Habitat, por 220 milhões de euros em Dezembro.
Em média, os valores de arrendamento aumentaram em Espanha 18,4% no mês de Dezembro de acordo com o site imobiliário Idealista. O crescimento começou, no entanto, a desacelerar em todo o país, tendo sido mesmo negativo em Barcelona, que é ainda a cidade mais cara em Espanha, onde os preços de arrendamento diminuíram 2,4%. Madrid com 7,9% de aumento cresceu ainda assim menos que no ano passado. Parece que os locais que se juntaram mais tarde à tendência de crescimento são aqueles onde os preços aumentam mais depressa, porem esse crescimento íngreme não pode ser sustentado a longo prazo sem correlação com a evolução dos salários médios. A expectativa é de que os contratos de arrendamento continuem a crescer e a ganhar peso relativamente ao segmento de ocupação pelos próprios donos.
Negócios corporativos
Outra das grandes operações corporativas em 2017 viu o co-fundador do website de jogos PokerStars adquirir 50% da empresa Centro Canalejas da Villar Mir por 225 milhões; e a consultora imobiliaria Britanica Savill’s comprou o gigante Espanhol Aguirre Newman por 67 milhões de euros, para aumentar a sua presença em Espanha.
Perspetivas para 2018
Prevê-se que o PIB cresca 2,5% em 2018 e que o ritmo da atividade no sector imobiliário continue. Dois negócios importantes estão previstos acontecer, nos sectores hoteleiro e de escritórios, tendo o Barceló feito uma oferta pelo NH Hotels, que resultaria na criação de um colosso hoteleiro, com mais de 600 hotéis e 109.000 quartos; e a Colonial lançado uma oferta pela Axiare, que também resultaria na criação de um gigante com ativos no valor de 10 mil milhões de euros. Noutros campos, os peritos preveem a consolidação no mercado de servicers e que várias empresas de imobiliário, incluindo a Metrovacesa e a via Célere, façam a sua estreia no mercado de ações. Entretanto, no sector residencial, é expectável que as vendas de casas excedam os 550.000 em 2018, aumentando por 120.000 novas construções em venda (em comparação com as cerca de 85.000 em 2017) e no mercado de arrendamento residencial a previsão é de que continue a sua ascensão e que alinhe Espanha com outros países Europeus.
Para 2018, o consenso dos especialistas aponta para que os preços continuem a crescer no setor imobiliário, possivelmente atingindo uma média de 5% em Espanha e superior a 10% nas principais cidades (particularmente em Madrid, já que Barcelona é afetada pela incerteza política). O crescimento dos preços de arrendamento obriga ao aparecimento de propriedades novas e de investimento de volta à linha da frente. Além disso, espera-se que as perspetivas favoráveis dos mercados económico e de trabalho promovam um aumento considerável nas transações de hipotecas.
Leave a Comment
Your email address will not be published. Required fields are marked with *