O crédito habitação em Portugal não para de aumentar. Os dados do INE e do Banco de Portugal permitem concluir que em 12 meses (Agosto de 2021 vs Agosto de 2020) o valor médio concedido de crédito para compra de casa em Portugal subiu 9%.

No final de Agosto, o montante médio concedido nos 3 meses anteriores, para compra de casa em Portugal, foi de € 117.960, o que compara com os
€ 107.928 em Agosto de 2020.

Este crescimento tem estado totalmente suportado pelo mercado, sob dois pontos de vista.

1) Taxas de juro baixas

É verdade que o crédito habitação não para de aumentar. No entanto, o nível historicamente baixo das taxas de juro tem permitido que, apesar desse aumento, o saldo final de crédito habitação concedido a particulares esteja relativamente estabilizado. Apesar disso, regista-se um aumento de 4% no saldo final em apenas 15 meses*.

Fonte: Banco de Portugal | Tratamento: Out of the Box

O nível muito baixo de taxas de juro faz com que a maior parte das prestações periódicas pagas pelos mutuários seja referente a amortização de capital. A parcela de juros é diminuta.

De facto, olhando para os números do INE, em Agosto de 2021 a parcela de juros representou apenas 16% do valor médio mensal das prestações pagas. Este valor contrasta com os 19,5% de há um ano atrás.

2) Aumento do valor das casas

Por outro lado, a valorização do mercado imobiliário tem constituído importante suporte ao crédito. Na realidade, o 2º trimestre de 2021 mostra um acentuado aumento no valor médio de venda das casas em Portugal, superior a 5% (em termos homólogos). Em igual período, o aumento do crédito médio concedido foi pouco superior.

Fonte: INE | Tratamento: Out of the Box

Assim, entende-se que o loan-to-value médio do mercado esteja relativamente estável nos últimos meses, em torno dos 70%. Apesar do aumento do crédito em Portugal, o mercado tem suportado esse mesmo aumento, permitindo que os portugueses comprem casas com recurso a crédito.

Fonte: INE | Tratamento: Out of the Box

O que é que isto significa?

Significa isto que apesar do aumento da dívida alocada ao segmento residencial em Portugal, esta aparenta estar relativamente controlada. Existe equity suficiente nos créditos para encaixar eventuais desvalorizações futuras e o nível de alavancagem tem-se mantido abaixo dos 50%,

Naturalmente, estamos perante números médios e com uma visão global do mercado. Não excluo, de todo, eventuais perturbações localizadas, seja por excesso de endividamento, seja pelo fim das moratórias no crédito habitação. Não creio é que venha a haver qualquer efeito de contágio ao mercado em geral.

No entanto, fica também um pouco a ideia de estarmos perante um ciclo vicioso. Ou seja, é o mercado imobiliário que está a permitir o aumento na concessão de crédito; ou será antes a banca em Portugal que perante um enquadramento financeiro favorável está a dar suporte ao mercado imobiliário?

Bons negócios (imobiliários)!

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*não excluo algum erro na série estatística do Banco de Portugal que possa justificar tamanho aumento entre Março e Maio de 2021.