O ano de 2024 foi um erro na habitação em Portugal. Estou a exagerar, claro, mas de facto cometeu-se um erro de avaliação das condições de mercado que rapidamente produziram os seus efeitos.

Falo concretamente da medida aprovada pelo Governo de isenção fiscal para jovens na compra de habitação própria e permanente. Em dezembro de 2024 já alertava para o impacto que esta medida estaria a gerar no mercado. Agora, com números finais, parece-me mais evidente.

Os dados recentemente publicados pelo INE mostram que em 2024 se registou um aumento de 15% no número de casas vendidas, depois da correção de quase 20% ocorrida em 2023. Nesse ano, o mercado havia registado uma quebra acentuada na atividade, medida por:

• Descida na venda de casas;
• Quebra nas avaliações bancárias;
• Correção no novo crédito concedido.

Fonte: INE

No final de 2023, escrevia na página do Doutor Finanças o seguinte: «Por isso, num pressuposto de manutenção da atual conjuntura, mesmo que registemos uma ligeira quebra nos juros, como já muitos preveem, as condições gerais do mercado deverão manter-se intactas: menos transações, mais tempo para concretizar uma venda, menos volume, estabilidade de preços.»

Fruto da forte subida nas taxas de juro em 2022 e 2023, o mercado iniciou um processo natural de correção. Diria mais, talvez, de adequação a uma nova realidade: financiamento mais caro, mais exigente, tornando ainda menos acessível à generalidade da população a aquisição de uma habitação própria e permanente com recurso a crédito.

De forma natural, o mercado ajustou-se a essa nova realidade: menos transações, menos crédito concedido. A procura “secou” parcialmente e de forma natural.

A medida introduzida pelo Governo, isentando os jovens até aos 35 anos de pagamento de impostos na aquisição de uma habitação própria e permanente veio alterar o estado do mercado. De uma adequação natural a uma nova realidade de taxas de juro, para um novo aumento da procura, claramente influenciado por esta medida.

O Banco de Portugal refere que 43% das pessoas que obtiveram crédito à habitação própria permanente em 2024 tinham entre 18 e 35 anos. Quase metade! Dados do Governo de Portugal apontam para um total de 25.933 jovens que recorreram ao mecanismo de isenção fiscal na aquisição de habitação própria e permanente. Este montante é superior à subida no número de casas vendidas (em valor absoluto).

Ainda muito recentemente, a agência de rating DBRS concluía que a garantia pública do Estado para jovens contribuiu para o aumento dos preços da habitação em Portugal. Apesar disso, a medida ajudou a reduzir desigualdades geracionais.

Adicionalmente, leio que a um ano do fim do PRR, foram entregues menos de 10% das casas prometidas para 2026. E os dados do INE relativamente a novos licenciamentos e construções não são propriamente muito animadores. Apesar de estarmos a registar um aumento, quer nos licenciamentos como nas novas construções nos anos mais recentes, estamos ainda perante números muitíssimo abaixo daquilo que se construía antes do subprime.

Fonte: INE

Este é o problema de apenas se ser capaz de trabalhar de um lado da equação: a procura. E é bom relembrar que em imobiliário, a procura é proativa, a oferta reativa. A procura reage muito rapidamente a estímulos recebidos; a oferta, por natureza inelástica, não tem essa capacidade.

Por isso, quanto mais tempo levarmos a executar medidas do lado da oferta, mais tempo levaremos a melhorar as condições de acessibilidade no mercado. Seja na disponibilização de património público, na construção de habitação pública, na dinamização de oferta para arrendamento, na descida do IVA na construção de habitação acessível. Seja no que for! Mas enquanto for apenas do lado da procura, não estamos a melhorar as condições de acessibilidade ao mercado. E a medida em específico colocada em prática em 2024, apenas permitiu uma pequena parte da população jovem aceder ao mercado, numa fase historicamente alta do ciclo, com taxas de juro elevadas.

Se o objetivo da medida era fixar jovens em Portugal, pois bem, conseguiram-no. Nada melhor que obrigar um jovem a comprar uma casa num mercado já muito caro e em máximos históricos, endividar-se para o resto da sua vida a uma taxa de juro elevada para que ele não saia do País e aqui fique a pagar os seus impostos. Este foi o erro de 2024 na habitação em Portugal e mais um ano que se perdeu para procurarmos, no mínimo, minorar o problema de acessibilidade que temos.

Bons negócios (imobiliários)!